毕成、禾乐合众置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审结日期】2022.08.18
【案件字号】(2022)粤06民终9835号
【审理程序】二审
【审理法官】吴行政耿翔吴媛媛
【审理法官】吴行政耿翔吴媛媛
【文书类型】判决书
【当事人】毕成;禾乐合众置业有限公司
【当事人】毕成禾乐合众置业有限公司
【当事人-个人】毕成
【当事人-公司】禾乐合众置业有限公司
【代理律师/律所】高健广东法制盛邦律师事务所
【代理律师/律所】高健广东法制盛邦律师事务所
【代理律师】高健
【代理律所】广东法制盛邦律师事务所
lpr最新报价2021年12月【法院级别】中级人民法院
【原告】毕成;禾乐合众置业有限公司
【本院观点】双方签订的涉讼协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。因禾乐公司逾期交房导致涉讼合同解除，禾乐
公司应承担相应的违约责任。
【权责关键词】无效显失公平撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求
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【本院查明】经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：毕成明确其对一审判决第一项无异议，其上诉请求是针对一审判决第二项。
【本院认为】本院认为，双方签订的涉讼协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。 双方约定的房屋交付日为2021年9月30日，但至本案二审期间，涉讼房屋尚未竣工验收合格，不具备交付使用的条件。禾乐公司迟延交付涉讼房屋近一年，导致毕成的合同目的不能实现，禾乐公司的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规
定，毕成有权解除涉讼协议。禾乐公司上诉主张不应解除合同缺乏理据，本院不予支持。涉讼合同约定毕成支付剩余房款的时间是在涉讼房屋验收合格之后，现该支付条件尚未成就，禾乐公司上诉主张毕成未支付剩余房款构成违约，缺乏依据，本院亦不予支持。一审认定涉讼合同自2022年3月2日本案应诉材料送达予禾乐公司之日解除，本院予以确认。 涉讼合同解除，禾乐公司应立即向毕成退还180000元意向金，一审判令禾乐公司向毕成退还该意向金，本院予以维持。但禾乐公司至今未退还该意向金，给毕成造成资金占用损失，一审判令禾乐公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付该意向金自合同解除之日至实际清偿之日的利息予毕成，处理适当，本院予以维持。禾乐公司上诉主张不应支付上述利息，缺乏理据，本院不予支持。 毕成上诉请求的第一项是要求禾乐公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍支付180000元意向金自2019年1月20日支付之日至2021年9月30日双方约定的交付房屋之日期间的利息，第二项是要求禾乐公司按照相同的利息标准支付2021年9月30日至2022年3月2日合同解除之日期间的违约金。毕成的上述请求实际上是要求禾乐公司赔偿禾乐公司在合同解除之前占用意向金给毕成造成的利息损失。本院认为，因禾乐公司逾期交房导致涉讼合同解除，禾乐公司应承担相应的违约责任。禾乐公司在合同解除之前占用毕成支付的意向金，导致毕成产生利息损失，该损失应由禾乐公司
予以赔偿。但是，该利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，毕成主张按照两倍的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，缺乏依据，本院不予支持。考虑2019年1月20日至2022年3月2月期间的银行利率浮动情况，本院酌情按照年利率3.85%计算毕成主张的意向金利息损失，经核算为21587元(180000元×3.85%÷365天×1137天)，毕成诉请超出部分，本院不予支持。涉讼合同约定如禾乐公司逾期，按约定交付使用第二日起至实际交付日止，禾乐公司按日向毕成支付已交款项万分之一的违约金(由于政府、政策等不可抗力等原因除外)。上述约定适用于禾乐公司逾期交房但涉讼合同未解除的情况。现涉讼合同因禾乐公司逾期交房而解除，不属于上述约定适用的情形，一审适用该条款认定禾乐公司的违约责任不当，本院予以纠正。 涉讼合同约定毕成于该物业交付使用前或于接到禾乐公司通知后十五日内，均有权选择放弃租赁并解除本合同，毕成放弃租赁的，应在收到禾乐公司交付通知后十五日内向禾乐公司提出书面申请，禾乐公司将毕成已付全部款项一次性无息退还。从该条款上下文来理解，该条款约定的是涉讼房屋具备交付条件而毕成要求解除合同时的处理，适用于禾乐公司能履行交房义务的情形，本案系禾乐公司不能履行交房义务的情形，故不能适用该条款约定认定禾乐公司无需赔偿占用毕成意向金的利息损失。 综上所述，毕成的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，
对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持广东省佛山市南海区人民法院(2022)粤0605民初5191号民事判决第一项； 二、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2021)粤0605民初5191号民事判决第二项、第三项； 三、禾乐合众置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息21587元予毕成； 四、驳回毕成的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2504.6元，由毕成负担456.49元，禾乐合众置业有限公司负担2048.11元。二审案件受理费4857.21元(毕成已预交1348.28元，禾乐合众置业有限公司已预交5009.20元)，由毕成负担439.68元，由禾乐合众置业有限公司负担4417.53元。毕成多预交的诉讼费用908.6元、禾乐合众置业有限公司多预交的诉讼费用591.67元，由本院予以退还。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-27 01:03:12
毕成、禾乐合众置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2022)粤06民终9835号
当事人 上诉人(原审原告)：毕成。
上诉人(原审被告)：禾乐合众置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：李学武。
委托诉讼代理人：高健，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈小珍，系公司员工。
审理经过 上诉人毕成因与上诉人禾乐合众置业有限公司(以下简称禾乐公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2022)粤0605民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人毕成上诉请求：1.禾乐公司支付以购房款180000元为本金，自2019年1月20日起至2021年9月30日(2年8个月零10天，约计2.68年)，以年利率LPR的2倍计算利息，共计180000×3.85%×2×2.68=37145元；2.禾乐公司支付毕成违约金每日按照已交款项的千分之一计算至解除之日2022年3月2日共计153天，180000×0.1%×153天=27540元；3.禾乐公司承担所有诉讼费用。事实与理由：禾乐公司逾期交房违约事实确凿。(一)在协议签订后，毕成依约给付了180000元，完成了给付义务。由于禾乐公司的逾期违约行为，导致毕成无法按约取得涉案房屋，禾乐公司在此期间占用毕成的180000元购房款，毕成因此承担了180000元购房款的实际损失，禾乐公司应承担因其违约造成毕成该部分损失。一审未支持毕成该部分诉请明显不当。(二)“涉讼协议约定被告逾期交付房屋的，被告自约定交付使用第二日起至实际交付之日止按原告已付款项日万分之一的标准向原告支付违约金。故被告应支付自2021年10月1日起至合同解除之日即2022年3月2日止的违约金2754元(180000元×0.0001×153天)给予原告。”一审依据协议标准计算违约金明显不当，该计算方式年息仅为3.5%，每天仅18元，远远无法达到违约金的惩罚性，且低于当事人的正常损失。《住宅租赁和优先权保障协议书》第二条第五款约定，如禾乐公司逾期，应按照约定交付使用第二日起，按日向毕成支付已交款项万分之一的违约金，双方合同约定的逾期交付违约金过低，根
据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及第一百一十四条第二款规定，请求法院对该条款效力进行审查。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人依据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”之规定，该条款约定违约金数额极低，应认定属于禾乐公司为免除或限制自己责任的无效格式条款。毕成请求法院结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照相关判例的违约金调整情况，酌情调整逾期违约金为以房屋总金额180000元为基数，按日千分之一的标准计算违约金，共计153天，180000×0.1%×153天=27540元。综上，根据一审判决，禾乐公司逾期违约，占用毕成180000元购房款自2019年至2022年长达4年之久，却仅仅支付了毕成2740元的违约金以及2000元的利息，合计不超过5000元，明显显失公平，严重损害了毕成的合法权益，违约成本极低。在二审法庭调查中毕成将其上诉请求第二项的违约金计算标准变更为年利率LPR的2倍，即以已交款项为本金，按照年利率LPR的2倍计算至解除之日2022年3月2日共计153天。
被告辩称 上诉人禾乐公司辩称，与禾乐公司上诉意见一致。
上诉人禾乐公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.案件受理费由毕成负担。事实与理由：(一)一审判决禾乐公司返还毕成意向保证金180000元，没有依据。禾乐公司不存在经营恶化问题，未丧失履行合同的能力。工程还在继续施工，禾乐公司完全有能力交房。事实上在禾乐公司通知期限内毕成没有交付剩余房款，是毕成存在违约，无权要求退款。(二)一审判决禾乐公司给付毕成利息，没有依据。根据双方签订的《住宅租赁及优先权保障协议书》约定，如果毕成申请退房，禾乐公司可以无息退款，也就是说，如果法院判决禾乐公司返还意向保证金180000元，禾乐公司不应当支付利息。一审判决禾乐公司给付毕成利息，没有依据，与合同约定相悖。综上，一审判决没有事实和法律依据，请求支持禾乐公司的上诉请求。
上诉人毕成辩称，(一)在协议签订后，毕成依约给付了180000元，毕成完成了给付义务，由于禾乐公司逾期违约行为，导致毕成无法按约取得涉案房屋。在此期间禾乐公司占用毕成的180000元购房款，结合市场通货膨胀、房价上涨等综合因素，毕成承担了180000元购房款的实际损失，禾乐公司理应承担违约给毕成造成的该部分损失。毕成主张禾乐公司支
付以购房款180000元为本金自2019年1月20日起至2021年9月30日以年利率LPR的2倍计算的利息，共计23100元，属于合理范围，请求法院支持该诉请。(二)一审关于调整违约金诉请作出的“涉讼协议约定被告逾期交付房屋的，被告自约定交付使用第二日起至实际交付之日止按原告已付款项，日万分之一的标准向原告支付违约金。故被告应支付自2021年10月1日起至合同解除之日即2022年3月2日止的违约金2754元(180000元×0.0001×153天)给予原告。原告主张的违约金超出核定部分，没有依据，本院不予支持”，明显不当。毕成请求调整违约金金额于法有依，并有大量相关案例和相应的符合市场标准的调整比例可供参考(2021)最高法民终808号、(2022)皖13民终1548号。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺、履行合同义务、维护交易稳定。禾乐公司逾期交付房屋，一审判决的禾乐公司自约定交付使用第二日起至实际交付之日止按毕成已付款项日万分之一的标准向毕成支付违约金的计算标准，明显过低，不利于维护毕成的合法权利，无法起到督促禾乐公司积极履行交房义务的作用，应予纠正。请求法院结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，公平原则和诚实信用原则，根据相关判例的违约金调整情况，请求法院酌情调整逾期交房违约金以房屋总金额180000元为基数，按年利率LPR2倍计算违约金。
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