拍卖流程法律意见书
在拍卖的时候拍卖⾛了的东西就交易完成了，没有拍卖出去的东西就进⼊下⼀轮的流拍，流拍需要按照程序进⼊，跟随其他东西⼀起拍卖，拍卖流拍法律意见书是怎样的，店铺⼩编整理了“拍卖流程法律意见书”的内容为你答疑解惑。
拍卖流拍法律意见书
致XX有限公司：
沈阳服装根据贵司提供的现有信息材料，我所对贵司购买XX法院司法拍卖房屋事宜出具以下法律意见，供贵司参考运⽤。
⼀、本意见书所涉专业术语
保留价：指出卖⼈在委托拍卖时提出的拍卖最⾼应价达不到该价格时应停⽌拍卖的价格，是拍卖成交价应达到的最低价格基数。
流拍：指在拍卖中，由于起拍价格过⾼造成的拍卖交易失败。在买卖活动中，买卖双⽅不能达成协议，使得买卖⾏为⽆法成功进⾏，导致对拍卖标的得不到想要成交的数额。
买卖不破租赁：我国《民法典》第七百⼆⼗五条规定：“租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。”在租赁关系存续期间，即使出租⼈将租赁物出卖给他⼈，对租赁关系也不产⽣任何影响，买受⼈不得以其已成为租赁物的所有⼈为由否认原租赁关系的存在并要求承租⼈返还租赁物。
登记⽣效主义：我国《民法典》第⼆百零⼋条规定：“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，将登记作为不动产物权变动的要件，且其登记具有公信的效⼒。⾮经登记不能在当事⼈之间产⽣物权变动的效果，更不具有对抗第三⼈的效⼒。
dnf镶嵌徽章善意第三⼈：指不知道法律关系双⽅真实情况的第三⼈，通常是⾮法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利⼈。
⼆、本意见书所涉标的房屋
房屋所有⼈：A公司
地址：XXX
⾯积：572.36平⽅⽶
总层数：4层
房屋类型：⼯⼚
竣⼯时间：2010年
使⽤期限：2007年X⽉X⽇⾄2057年X⽉X⽇
租赁情况：空置
三、本意见书的主要事实依据
1.《拍卖标的调查情况表》(⽹8-xb⼋达评估)
2.XX法院的《竞买须知》
3.XX法院的《竞买公告》
四、本意见书的主要法律依据
1.《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》
2.《中华⼈民共和国拍卖法》
3.《最⾼院关于⼈民法院民事执⾏中拍卖、变卖财产的规定》
五、背景介绍
XX法院在淘宝⽹司法拍卖⽹络平台上(⽹址：XX，户名：XX法院)进⾏公开拍卖活动，拍卖房屋(以下简称“标的房屋”)为所属于A公司的XX房地产。标的房屋经过两次拍卖均流拍，将于2015年X⽉X⽇10时进⾏第三次拍卖，起拍价为7150万元。
贵司欲购买标的房屋以作⼯⼚使⽤，特委托我所律师对该购买⾏为进⾏风险评估。
六、法律及事实分析
经典好句好段摘抄大全就贵司购买标的房屋事宜，法律分析及事实分析如下：
(⼀)优势分析
1.需求匹配
标的房屋类型为⼯⼚，系⼯业⽤地，与贵司欲拍卖该房屋以作⼯⼚使⽤的需求相⼀致，免去变更⼟地⽤途的繁琐程序(在我国变更⼟地⽤途，必须符合⼟地利⽤总体规划和修建性规划的要求，并经规划管理部门和国⼟管理部门批准通过，同时补交⼟地使⽤权出让⾦)。
2.价格远低市场价
标的房屋位于上海市长宁区，⾯积5724.36平⽅⽶，经过两次拍卖均流拍后在第三次拍卖时起拍价为7150万元，平均每平⽅⽶单价为13556.147元。根据搜房⽹数据来源显⽰，此地段的房屋均价为2.5万元(数据仅供参考)，标的房屋的拍卖价格远低于市场价。
3.⼟地使⽤年限长
我国《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》规定⼯业⽤地使⽤权出让最⾼年限为50年，但国家关于⼯业⽤地使⽤年限的政策为“限缩”。如上海市出台的2014年新版《国有建设⽤地(⼯业⽤地产业项⽬类)使⽤权出让合同》中规定“新增⼯业⽤地产业⽤地类项⽬2014年7⽉1⽇起施⾏20年弹性年期制度，不再执⾏之前的50年期标准。”上海市将⼯业⽤地出让年限缩⾄20年。
标的房屋产权为50年(⾃2007年6⽉29⽇⾄2057年6⽉28⽇⽌)，截⽌⽬前，仍剩余42年产权，较上海市的其他新⼯业⽤地使⽤年限长。
4.资源稀缺
1)2009年上海⾸次对外公布虹桥商务区(“⼤虹桥”)的具体规划、建设理念，拟将“⼤虹桥”建设作为上海“后世博”阶段重要的发展⽅向，将上海形成东有“⼤浦东”，西有“⼤虹桥”的“双引擎”格局。2010年上
海市政府颁布《上海市虹桥商务区管理办法》明确了虹桥商务区范围为东起外环⾼速(S20)，西⾄沈海⾼速(G15)，北起京沪⾼速(G2)，南⾄沪渝⾼速(G50)，约86平⽅公⾥。标的房屋即位于“⼤虹桥”版块。
2)根据《上海市国民经济和社会发展第⼗⼆个五年规划纲要》规定：“上海市拟在2020年建成⼀个以国际经济、⾦融、贸易、航运为中⼼的服务型城市，⼤⼒发展⾦融、航运物流、现代商贸、信息服务、⽂化创意旅游会展等服务⾏业。”这意味着上海市将本着节约集约利⽤⼟地的精神严格控制新增⼯业⽤地规模。
综上，⼟地为不可再⽣资源(⼨⼟⼨⾦)，且标的房屋位于上海市长宁区(上海中⼼城区西部)的“⼤虹桥”版块，未来政府在此区域批下这样⼀块地⽪⽤作⼯⼚的可能性极低。
5.⼟地升值空间⼤
“⼤虹桥”是继上海中⼼城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域，是上海重要的商务经济战略⽀撑中⼼之⼀。就交通⽽⾔，此处规划有飞机、⾼铁、磁浮、城际列车、长途⾼速巴⼠、城市公交、轨道交通(2号线、5号线、10号线、13号线)等各类交通⼯具，将成为长三⾓地区的⼀个重要的交通枢纽。就政策⽽⾔，政府对此商圈有较⼤的政策倾斜和扶持。标的房屋位于此版块内，未来⼟地升值空间⽆限。
6.房屋空置
因标的房屋未有其他承租⼈使⽤，故不受“买卖不破租赁”的限制，贵司如购得标的房屋，办理完毕相关⼿续即可使⽤。
(⼆)劣势分析
1.税费全部由买受⼈承担
1)房屋过户中产⽣的税费
司法拍卖中产⽣的各种过户税费等由买家全额承担(如标的房屋之前没有过户，则需要缴交两次过户费⽤)。⼀般
税费包括成交价5.5%的营业税、成交价1.5%的契税以及增值部分20%的个⼈所得税，所有税费加起来⼤约占到总房价的12%左右。
2)被执⾏⼈所⽋的税费
如《拍卖标的调查情况表》所述，被执⾏⼈A公司所⽋的⼀切税费(包括但不限于营业税、房产税)均由买受⼈负责处理和缴纳。
综上，不能排除购买标的房屋的税费加上房价的⾦额⾼于房屋市场价的可能性。
2.隐形费⽤⽀出
如《拍卖标的调查情况表》所述，标的房屋⽋交的⽔费、电费、物业费、规费等费⽤均由买受⼈承担。按照相关管理部门要求，买受⼈需在交清拖⽋的⼀切费⽤后，才能⼊住。
3.⼀次性付清全款
如《竞买公告》所述，如房屋竞拍成功，买受⼈应在2015年X⽉X⽇(竞拍后⼀个⽉内)前⼀次性付清房款，这要求竞买⼈须有⾜够的付款能⼒。
4.房屋质量瑕疵产⽣的风险全部由买受⼈承担
如何制作简历如《竞买须知》所述“竞买⼈在拍卖前必须仔细审查拍卖标的房屋，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的房屋的实际情况。竞买⼈⼀旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的房屋的现状和⼀切已知及未知的瑕疵。”及《竞买公告》所述“特别提醒：标的房屋以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲⾃实地看样，未看样的竞买⼈视为对本标的实物现状的确认，责任⾃负。”法院已免除瑕疵保证责任，因房屋质量瑕疵产⽣的⼀切风险将全部由买受⼈承担。
(三)流拍后的变卖
根据《最⾼院关于⼈民法院民事执⾏中拍卖、变卖财产的规定》第⼆百⼆⼗九条规定，“第三次拍卖流拍且申请执⾏⼈或者其他执⾏债权⼈拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，⼈民法院应当于第三次拍卖终结之⽇起七⽇内发出变卖公告。⾃公告之⽇起六⼗⽇内没有买受⼈愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执⾏⼈、其他执⾏债权⼈仍不表⽰接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执⾏⼈，但对该财产可以采取其他执⾏措施的除外。”故，标的房屋在此次拍卖中再⼀次流拍的，法院将进⾏变理。贵司可以低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房屋(但不得低于保留价)。
(四)购买后的过户程序
如《竞买公告》所述“买受⼈购买标的房屋并付清余款后，可凭付款凭证及相关⾝份材料⾄XX法院签署《拍卖成交确认书》，于签订确认书后30天内领取民事裁定书，并于拍卖款付清之⽇起60⽇内办理标的房屋交付⼿续。”
房屋属于不动产，我国实⾏不动产登记⽣效主义，即登记过户后，房屋的所有权才发⽣转移并具有对抗善意第三⼈的作⽤(仅有法院的民事裁决书不代表贵司拥有标的房屋的产权)。贵司购得标的房屋后，法院将派执⾏法官协助贵司办理强制过户。
七、法律意见
根据上诉法律及事实分析，我所提出如下法律意见：
1.于贵司⽽⾔，购买标的房屋具有较⼤的商业价值，但在购买前贵司需详尽调查和了解房屋质量状况、设备状况，并评估可能⽀出的税费及其他费⽤。
2.在第三次拍卖仍流拍后，法院将对标的房屋进⾏变理，贵司可以低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房屋(但不得低于保留价)。
3.贵司购得房屋后，应及时付清全部房款并办理产权过户，届时法院将派执⾏法官协助贵司办理。
⼋、声明与承诺
1.本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之⽇前贵司的陈述和贵司提交的相关材料。贵司应保证，已向我所提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需⽂件均真实、合法、有效、完整，并⽆任何虚假记载、误导性陈述或重⼤遗漏，⽂件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全⼀致。若在本法律意见书出具后，贵司发现新的证据材料或者案件有新情况发⽣，请及时与我所联系，我所将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。
2.本法律意见书中对有关对处理意见报告中某些内容的引述，并不表明我所对该等内容的真实性、准
确性、合法
性作出任何判断或保证。
3.本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之⽇公布并⽣效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。我所不能保证在本法律意见书出具之后所公布⽣效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产⽣影响。
4.本意见书仅应贵司要求，供贵司参考，切勿外传。
XX律所
2015年X⽉X⽇
豪杰之士肝胆照人对于你提出的“拍卖流拍法律意见书”问题，店铺⼩编已经整理出来了，拍卖流拍会根据不同的商品，不同的性质进⾏不同的流拍⽅案，拍卖流拍法律意见书必须是合情合法的，对于流拍法律上也有规定，有问题欢迎咨询店铺律师。
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