购买二手房交易注意事项
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购买二手房交易注意事项
篮球场地尺寸图二手房交易注意事项：1、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人##核实，确认无误即可.只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同案情况的发生.否则，纠纷在所难免.2、核实房屋状况：一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：①房屋建筑状况.如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等.②房屋小区状况.如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等.③房屋权利情况.如土地使用权类型、使用期限、土地与房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁X围等等.这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉与补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉与承租方有权租住至期满以与优先购买权；房屋仍在抵押期内的，则涉与登记过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省
酚心.3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤.如果房屋涉与抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续.<1>看房、
签约：看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等.房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方.由于房管局大多提供二手房买卖合同X本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照X本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准.所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题.<2>按合同约定付房款：支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两种方式.前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在<；或可立即解除>抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款<；签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款>.后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方##上>.<3>交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：①交房的时间和条件.交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房.双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等.②物业费、水电费等承担方式.通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明.③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等.<4>过户：过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方.双方对此须明确：①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得
产权证或解除抵押后的某一时间.②过户所涉税收和费用的承担.③买方的人数.买方应确定过户后产权
师兄个个都好坏证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现.④户口迁出.在卖方<；原户主>未迁出前，现行政策不同意买方<；新户主>户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定.4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障.实践中，小额的定金处罚或简单的"违约方应承担守约方损失〞，缺少实际效果.当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生.如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法与时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房.因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的"之前〞"之后〞表述.②每项主要义务均应有违约责任一一对应.③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态.④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以与卖方承担买方装修损失的计算依据.另外，守约方主X权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担.总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险.物业交割注意事项在收房做物业交割的时
候一定要注意以下问题：<1>结清水表账单.交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据.<2>告知电表状况.在房屋交接验收时，买家必须亲自查验
电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据.<3>协助煤气过户.按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以与双方的##、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续.对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理.<4>签订新的物业供暖协议.有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖.<5>结清费.有的家庭已经安装了多条线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通线还是ISDN  线，转让价是否包含线.购房者可以让原房主将移走，然后另外申请安装  .如确因线路或号源紧X而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续.<6>协助有线电视过户.有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠.时间一长，有线站会作封端处理.因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以与有线电视凭证.买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续.<7>结算维修基金.按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证
明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家.<8>附属设施.一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修与附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题.<9>迁移户口.买卖二手房，除房屋交接和权利转移
餐厅管理制度
以外，卖家的户口没有与时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危与到买家利益的一种纠纷.因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出.如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚.注意事项<1.>房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险.房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖.所以最好选择有房产证的房屋进行交易.<2.>房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同.如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的.<3.>交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁.如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能与时入住的或使用的房产.因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁〞，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同.这一点在实际中被很多买受人与中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引

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