关于执行国标房产测量规范的通知
关于执行国标房产测量规范的通知
 
                       常州市建设委员会
                 常州市物价局
                 常州市房产管理局
                 常建[2000]第243号
    各区建设局、物价局、房管局、武进、金坛、溧阳三辖市建委、物价局、各房地产开发、经营单位：
   
    中华人民共和国国家标准（GB/T 17986.1-2000)房产测量规范（以下简称国标测量规范）于2000年8月1日在全国实施，我市各房地产开发、经营单位及有关企事业单位在商品房销售、房产测量、产权登记中必须严格按该规范执行。现将国标测量规范中第8部分“房产面积测算”及附录B“成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊”随文转发，并结合我市具体情况对执行该规范中的有关问题明确如下：
   
  一、斜面结构屋顶的房屋顶层阁楼，凡符合有结构楼隔层、有围护和通风采光设施三个条件，其高度在2.2米以上的部位，可按其水平投影面积诸建筑面积，同时随顶层计算房屋的层次、环境、朝向等差价。
   
    二、“穿过房屋的通道”指房屋室内通道，一般四面都具有围护结构，其层高在2.2米以上的可按其水平投影面积计算建筑面积，凡不符合该条件的公共通道都归入“骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行部分”，不计算其建筑面积。
   
    三、住宅分户门使用面积计算应按国家测量规范附录B1.2规定计算，除此以外，顶层阁楼在按本文第一条规定计算建筑面积后，也应计算使用面积，可按阁楼建筑面积减去2.2米以上部位内墙体结构所占投影面积来计算使用面积。
   
    四、共有建筑面积分摊应按国标测量规范附录B3规定执行。其中我市商品房的公用车库及变电室、充备间、水泵房（包括储水池）、管理用房等非营业性配套用房存在两种情况：一种为单独建造，与商品房主楼分开；另一种是附建于商品房楼内供本幢或多幢楼使用。鉴于
这些配套用房对共有面积分摊系数影响较大，各单位在测算商品房价时，应统一将这些配套用房建造成本列入商品房销售价格组成中的“公建配套”费用内，其建筑面积（包括因底层设架空车库而增加的底层过道、楼梯的面积）不再列入分摊共有建筑面积。
   
    五、各开发经营单位应按国标测量规范及文本通知有关条款准确计算出各分户套内使用面积、套内建筑面积及整幢房屋共有建筑面积，计算出共有建筑面积分摊系数和购房者合理分摊的共有建筑面积。
    购房合同中必须写明所购商品房的套内建筑面积（其中阁楼建筑面积要单独注明）和共有部分分摊建筑面积。
   
    六、各单位在测算商品房价时，应将非营业性公建配套的成本在商品房价中予以分摊。心作为独立使用权空间销售或出租的营业性公建配套，其成本应从商品房成本中予以扣除，销售价格应单独核算，由经营者自主定价，并实行明码标价。

    本通知自2000年8月1房屋产权日起执行，原常建委[1998]第187号、常价房[1998]第264号文停止执
行。在2000年8月1日前已办理预销售许可证的项目仍按原规定计算面积、销售价格，不再调整。
 
附件一：国际测量规范  第8部分
8 房产面积测算
8.1 一般规定
8.1.1 房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
8.1.2 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
8.1.3 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
8.1.4 房屋的产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
8.1.5 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
8.1.6 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两处，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。
8.2 房屋建筑面积测算的有关规定
a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
o)有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
8.2.2 计算一半建筑面积的范围
a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d)无顶盖的室外楼楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
8.2.3 不计算建筑面积的范围
a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的下班幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c)房屋之间无上盖的架空通廊。
d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f)骑楼、过街楼的底层作用道路街巷通行的部分。
g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下防干、支线。
j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
 
附件二：国际测量规范  附录B（提示的附录）
成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
B1  成套房屋建筑面积的测算
B1.1成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
B1.2套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等
空间面积的总和。
b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d)内墙面装饰厚度计入使用面积。
B1.3套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
B1.4  套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
B2  共有共用面积的处理和分摊公式
B2.1  共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共同的房屋用地面积。
B2.2  共有共用面积的处理原则
a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊
B2.3  共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi=K"Si
式中：K——为面积的分摊的建筑面积，m2；
Si——为各单元参加分摊的建筑面积，m2；
δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；
∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，m2;
∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。
B3
共用建筑面积的分摊
B3.1  共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共六厅
、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
B3.2  共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套大商建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3.3  共有建筑面积的分摊方法
a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b)商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅的商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑分摊计算各套永恒的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总有的共有建筑面积，然后再根据层内各大凉快珠套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

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