农村房地一体权籍调查实施方案
工程管理
孙旭磊：农村房地一体权籍调查实施方案
农村房地一体权籍调查实施方案
房屋产权
孙旭磊
(山东港通智汇信息技术有限公司，山东烟台264000)
摘要：针对农村房地一体权籍调查工作，详细阐述农村房地一体权籍调查工作实施技术标准、工作内容、执行方案，权籍调查执行方案分别从七个层面进行阐述，并对工作难点逐一阐述，探索农村房地一体权籍调查更加优化的工作流程及技术问题的解决措施。
关键词：农村房地一体；权籍调查；不动产；测绘
中图分类号:P272文献标识码:A 文章编号：1673-5781(2020)02-0356-02
1农村房地一体权籍调查实施背景
按照国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，各地区政府、自然资源局相继开展农村地上建筑物
的调查、清点、登记等工作，并将农村建成区范围内的地上建筑物、构筑物纳入农村房地一体确权登记发证工作中，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，加快推进农村房地一体确权登记发证工作，为农村产权调查、制度改革、村庄规划等提供基础数据支持。
2农村房地一体权籍调查工作内容
全面查清农村范围内宅基地、集体建设用地上的每宗建筑物的权属、性质、结构、位置、界址、面积、用途、权利来源、建筑时间等基本情况，建设房地一体的不动产权籍调查数据库，为农村建筑物、构筑物等发证、地籍日常工作提供基础资料，为开展不动产统一登记制度奠定数据基础。
2.1农村房屋用地调查
以各地已开展的第二次国土调查成果、集体土地所有权调查成果、农村使用权调查成果等数据进一步调查核实宅基地、集体建设用地的界址、实际用途、权利人来源、权属状况、权利变更等情况，获取每宗宅基地和集体建设用地权属状况、位置、面积、用途等权属信息，实地测量宅基地和集体建设用地的地籍要素，填写指界、地籍调查表，绘制宗地草图，制作地籍图、权属界线图、宗地图，记录争议问题等。
2.2农村房屋调查
在开展农村房屋用地调查的同时，调查地上房屋产权状况、建房时间、房屋结构、房屋层数，测量房屋的房角点、房屋边长，量算房屋独有面积、分摊面积，并将房屋调查成果记录在房屋调查表中，实现农村房屋调查、用地调查的统一开展、统一入库以及调查成果的统一管理目标。
3农村房地一体权籍调查执行方案
3.1方案执行技术原则
以“界址清楚、权属合法、面积准确”为原则，开展的农村建成区范围内宅基地、集体建设用地的地籍测量、权属调杳、土地利用状况等工作，同步开展房屋及其附属设施的不动产测量、不动产面积量算等工作，满足农村日常地籍调查、国土执法、土地登记、不动产发证等工作需要，保持农村权籍调查成果的现势性，满足政府各部门对自然资源管理、农村规划、村庄房屋改造、农村绿化、铺设管线等需要。
3.2技术方案
3.  2.1图根控制测量
采用GNSS RTK动态测量方法施测图根点。在建筑物密集区、高山遮挡区、植被茂密区、卫星信号易受到干扰的区域，采用全站仪测量。
3.2.2地籍测量
地籍测量的对象为宅基地、集体建设用地及其附属设施、建(构)筑物等与宗地及房产相关地物。
(1)测量方法。地籍测量采用内外业一体化数字测量，建(构)筑物的房角点、墙角点、拐点采用全站仪进行测量，现场观测时选用小棱镜。采集完成后，安排专业质检人员对已知点进行检核，确保所采集数据的正确，如发现采集数据不满足要求，应重测，做好质检记录，并分析原因以避免再次出现此类问题。
(2)村庄地籍图的测绘内容及表示。地籍要素(道路、建筑物、构筑物、围墙等)应按照界址点的精度要求，以满足地籍图精度为准，地籍图绘制及表示应符合规程规范。
(3)地籍测图注意事项。在绘制地籍图时，地籍、地形、管线、房产、控制、水系、植被、地表覆盖等要素赋予正确的图层、编码，根据实地地物选用相应的编码绘制。
3.2.3不动产权籍调查
(1)不动产单元编码规则。不动产的编码规则采用7层28位层次码结构。
(2)调查方法。在地籍调查的基础上，以宗地为基本统计单位，按照不动产登记要求，采用各类已有地籍图、地形图、影像图、行政区划图等图件作为工作底图。采用实地调查、测量的方法开展不动产权籍调查工作，查清不动产的权属状况、房
收稿日期:2020-03-02；修改日期：2020-03-29
作者简介：孙旭磊(1983—).男，山东栖霞人.T.程师. 356《工程与建设》2020年第34卷第2期
工程管理孙旭磊：农村房地一体权籍调查实施方案
屋结构、界址、用途、四至、产权来源等内容，确保不动产各项权利信息、房屋信息关系正确。
(3)调查内容。不动产权籍调查，应调查不动产的建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途、位置，核对房产面积是否批建一致等。对于居民楼，调查记录房屋所在单元号、自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，房屋权利人应现场指界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在不动产权籍调查表的“权属调查记事”栏内。
3.2.4土地权属调查
(1)土地权属调查基本要求：①对调查区内房屋进行100%实地调查，对权利人、座落地址、界址情况、面积、建筑物、土地用途等登记内容进行全面调查，建立属性数据;②每个地籍子区(村庄)权属调查完成后，必须及时对权属调查结果进行全面公示、审核;③地籍调查表内容须与实地一致，填写项目齐全字体工整，无涂改现象;④界址边长勘丈应用经鉴定合格的钢卷尺、红外线测距仪实地丈量。
(2)地籍调查主要内容:①宗地权利人、权利人性质、权利人家庭人口；②单位名称、单位性质、组织机
构代码、法定代表人(或负责人)姓名及其身份证明;③土地位置、土地用途、权属性质、使用权类型;④房屋建筑占地面积、建筑面积、用途、结构、层数、房屋权属信息等。
(3)宅基地权属调查的原则:①以地籍子区(村庄)为单位调查;②调查前收集相关资料，如测绘资料、房产资料、行政区资料、控制资料、主管人员及村委资料等。
3.2.5房屋现状调查
房屋现状调查主要内容：房屋座落、产权人、用途、层数、建筑结构、房屋建成年份、房屋墙体归属调查、面积等基本情况。
(1)房屋调查具体要求：
①房屋产权人：农村集体土地上的房屋产权人一般为户主姓名。房屋产权若是共有，则应注明全体共有人姓名。
②房屋产别：产别是指房屋的产权性质。
③房屋的用途：房屋用途是指房屋的实际用途，主要分为住宅、商业、办公、工业和其他五大类。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明；房屋的规划用途在备注中备注。
④房屋总层数和所在层次：是指房屋的自然层数，注意地下室、阁楼层数的计算。
⑤房屋建成年份：房屋的建成年份是指房屋实际竣工年份，房屋翻建的以翻建竣工年份为准。
⑥房屋墙体归属调查：房屋墙体归属调查是指房屋墙体所有权的归属。
(2)房屋幢号：幢号以宗地为单位，宗地内每幢房屋编号。
(3)房屋分户图制作：房屋分户图以每户产权人为单位，分层绘制，表示房屋权属范围的细部图。
3.2.6房产测绘
针对实际情况对不动产测量做以下要求：
(1)房产测量草图均按概略比例尺分层绘制。
(2)图纸上应注明幢号、层数、结构、建成年代及房屋座落，并加绘指北方向线。
(3)逐栋实量，边长数据取至厘米，边长数字字头向北或向西。
3.2.7不动产数据建库
(1)数据预处理。数据预处理主要是对空间要素部分的地形数据、宗地数据、房产数据及其空间上的自然幢进行处理。包括进行图层的整理提取(如房屋层、道路层等)，并按图层(如行政区划层、房屋层、道路层、水系层、管线层、植被层等)进行分层管理，并给基础图中每幢房屋赋予属性信息。
(2)宗地处理。宗地处理主要包括宗地编号录入、宗地界线信息录入、宗地属性信息录入和权籍调查信息录入。
提取宗地界址点信息和宗地界址线信息，宗地界址信息根据权籍调查表处理。宗地面积用界址点算面积，因此在宗地界址处理过程中，宗地界址点、界址线、房屋角点应完全重合，没有互相切割情况，保证数据处理前后宗地的拓扑结构一致。
4农村房地一体权籍调查难点
(1)部分农村房屋实际用途与规划用途不符，在调查过程中，需要村民对房屋实际用途予以确认签字。存在村民对于非宅基地用途有疑问，部分村民不予确认签字等情况，严重影响项目进度。
(2)房屋测量、调查入户率低，房屋所有权人在外务工较多、家中无人，易造成指界工作进展缓慢。
(3)隐蔽点难以测量。
(4)连片房屋难以分辨、难以测量。
(5)调查测量人员不易培养、易流失；且作业细节很难步调一致，齐步走。
(6)图根控制点不易保存，测量累计误差较大。
(7)存在不符合规划房屋有宅基地证，即存在有合法手续的房屋与地类图斑不一致情况。
(8)公示阶段，勘误澄清，权利人质疑等情况下的反复核实与修正。
5结束语
本文针对农村房地一体权籍调查实施给出合理方案，房屋与广大村民的利益息息相关，做好做实农村房地一体权籍调查工作，为下一步国家产权制度改革做好基础。
〔参考文献〕
[1]国家质量技术监督局.房产测量规范第1单元房产测量规定：
GBT17986.l-2000[S].北京：中国质检出版社,2000.
[2]中华人民共和国国土资源部.地籍调查规程:TD/T1001-2017
[S].北京：中国标准出版社,2017.
[3]国家测绘局.全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范:CH/
T2009-2010[S].北京：测绘出版社,2010.
《工程与建设》2020年第34卷第2期357

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