以财务报告为目的的投资性房地产的评估
财会审计
评估报告
以财务报告为目的的投资性房地产的评估
王 颖
（河南工程学院，河南 郑州 450052）
摘 要：以财务报告为目的的投资性房地产的评估是遵循企业会计准则的要求，运用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估
算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。文章从以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用、技术特点、评估对象、评估方法以及特别要求五个方面进行论述。关键词：财务报告；投资性房地产；评估
根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投作者简介：王颖（1974-），女，锡伯族，辽宁锦州人，副教授，硕士研究生。研究方向：财务管理和资产评估。
3.1 创建新的物流成本管理机制
企业首先要建立和完善人才培养机制，要增强员工物流成本意识，定时定点进行相关物流知识培训。实行个人利益与物流成本管理的业绩挂钩，要对在工作特别是对制定和完善新的物流成本管理机制方面有突出贡献的人员予以精神和物质奖励，以及在评定职称、升职、工资福利及住房补贴等方面予以一定的优惠政策。其次要改善和强化采购机制，要设法降低成本采购的各项费用，还要强化采购人员的采购业务素质，要对各项采购物流费用进行细化记录，要做到支出的每一笔费用都心知肚明。实施各种分类管理策略，将分期采购与集中采购，现货采购与远期采购，直接采购与间接采购有机分类，做到环节化，分步化，高效化。3.2 建立严谨的物流成本管理制度
传统的物流成本管理制度存在着很多问题：没有进行分列记账，缺乏成本合算系统，计算不够精确，核算方法不够合理等，都需要在新的管理制度中体现出改进政策。传统的物流会计成本核算方法不足以提供完整有效的物流总成本信息，并不利于物流成本管理。所以我们要建立一种严谨的物流成本管理制度，这种制度要根据不同级别的物流管理人员以及物流管理部门所应履行的责任，分配各种整改策略，要收集汇总以及报告有关资料，全方面的完善这种制度。要明确各级部门各级管理人员的工作目标，通过各个责任部门对内部物流信息活动进行实时监督控制，并将整个物流活动构成一个有机的整体，使各个有关部门以及监督部门实现物流管理系统总目标担负各个职责，并通过各物流信息管理责任中心进行信息反馈，在总控制中随时掌握物流成本信息管理情况，发现问题并实时解决问题，从而做到有效的降
低物流成本，提高系统效益。
3.3 多方联动降低物流成本
降低物流成本是企业进行物流成本管理的最终目的，所以企业必须要采取多方联动的手段来降低物流成本。第一，通过物流合理化来降低物流成本，使多数物流活动和物流设备均趋向于合理化，尽可能利用低成本来进行高质量的活动。物流过程中各个活动的成本往往在物流成本中占有较大的比例，因此就要严格把控这个环节，就可以做到合理、有效的降低物流成本。第二，通过加快物流速度降低物流成本，加快物流速度，可以大大减少占用资金，从而有更多的资金去投入更多的运营活动，缩短了整个物流周期，且降低了存储方面的费用，从而大大降低了物流成本。海尔公司曾提出“零运营成本”的理念，原理就是加快物流采购速度，缩短周期来提高资金利用率。第三，优化物流流通全过程。企业在考虑物流成本的同时必须要考虑企业未来的发展，不能局限于眼前的利益。因此在要求降低成本的同时还要要求物流流通的质量，着重提高效率，要疏通和优化整个物流流通过程，以降低成本
4 总结
随着市场竞争的加剧，全球经济化的趋势，企业物流成本管理已成为企业创新发展过程中不可忽视的问题。物流成本问题直接关系着企业的利益，企业想要盈利更多就必须解决物流成本管理问题。但我国现阶段物流管理方面的发展又不容乐观，所以必须要严格制定相关改进策略并全面按照制度所定去发展物
流管理，通过各方面的措施以降低企业物流成本，提高企业效率。
参考文献：［1］田松，改进企业物流成本管理的策略，黑龙江对外经贸：2008年第11期。［2］贾晓波，浅析我国企业物流成本管理的控制策略，科学之友：2011年11月。
财会审计
资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。
1 以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2 以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3 以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1 评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2 确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4 以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1 市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2 收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1 收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由
财会审计
浅析内部审计在企业舞弊防范中的作用
杨礼洪，杨婉妮
（桂林理工大学管理学院，广西 桂林 541004）
摘 要：21世纪以来国内外出现了许多企业舞弊案件，其中最大原因就是因为内部审计在企业舞弊防治中的力度不够，不能防范
企业舞弊，这也使得企业管理者、投资者和国家政府越来越重视企业的内部审计工作。本文从内部审计的相关理论出发，针对企业可能使用的舞弊手法，对内部审计在舞弊防范中的作用进行了分析总结。关键词：内部审计；财务舞弊
0 引言
近年来，我国上市公司迅速发展，在中国经济发展中占据重要地位，每个企业都想脱颖而出，各种手段层出不穷，企业舞弊也随之出现。世通公司、科龙电器、东芝财务等丑闻的出现给内部审计界敲响了警钟。财务舞弊隐蔽性较强，手段先进，会计师事务所等外部审计一般是很难查出来，这也让公司重新审视内部审计在舞弊防范中的作用。
1 财务舞弊动因及手法1.1 舞弊动因
作者简介：杨礼洪（1980—），女，江苏宜兴人，专任教师，助教，研究方向：财务管理。
出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2 折现率的确定
折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投资时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。4.2.3 收益期限的确定
收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5 以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别
要求
以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要
满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号——公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。5.1 当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2 会计准则和法规修改时的特别要求
当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说
明和披露。
5.3 披露价值类型与会计准则要求的对应关系
为了便于报告使用者对资产评估价值类型的理解，评估报告应该披露投资性房地产评估结论价值类型与会计准则有关会计核算及披露要求的对应关系。在符合投资性房地产计量属性规定的条件下，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。以财务报告为目的的投资性房地产评估的价值类型为市场价值。
参考文献：［1］中国资产评估协会.资产评估［M］.中国财政经济出版社.北京：2016:464-469［2］财政部会计资格评价中心.中级会计实务［M］.经济科学出版社.北京：2016:44-56
［3］朱萍.资产评估学教程［M］.上海财经大学出版社.上海：2012:105-111［4］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社,2006.

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