中美住房抵押贷款比较分析
中美住房抵押贷款比较分析
作者：乔磊
来源：《商情》等额本息和等额本金的区别2013年第11期
        【摘要】银行作为最主要的金融机构，在现代金融体系中发挥着重要的作用。而银行产品则是银行生命力之源，创造性之根。住房抵押贷款作为住房金融领域的一个重大创新，对提高房地产企业的资金利用效率、增强房地产需求者的购买能力、降低银行的贷款风险、促进经济发展起到了极大地推动作用。随着我国住房体制改革，住房抵押贷款也应运而生。为此，在本文中，我们主要对中国建设银行和美国银行的住房抵押贷款进行比较研究，？并为我国住房抵押贷款的发展提供绵薄的智力支持。
        【关键词】住房抵押贷款，可调整利率，固定利率，再融资
        住房抵押贷款，又称按揭，原意为“停滞的抵押物”，其含义是说用于抵押的财产在抵押期间是不能流动的。现在意义上的住房抵押贷款是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋贷款实际上是指用客
户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼。
        我国住房抵押贷款是伴随着我国住房体制改革的逐步推行而发展起来的，起步于90年代初。1997年，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，允许在实施安居工程的大中城市开展个人住房贷款业务。同时，中国人民银行还向国有商业银行下放了100亿的个人住房贷款规模。
        一、我国住房抵押贷款发展历程
        我国个人住房抵押贷款主要有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。经过几年发展后，我国的个人购房抵押贷款不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个人购买高档公寓也发放贷款，期限也从以前的10年延长到20年。从贷款的偿还形式来看，已在等额本息偿还法的基础上逐渐发展出等额本金偿还法等形式。但是，我国的住房抵押贷款体系还未成熟，住房金融仍处于起步阶段。因为就目前来看，住房抵押贷款面临一系列的市场风险，信用风险，资金来源等问题。
        二、中美两国住房抵押贷款的区别
        （一）市场主导产品的不同。我国住房抵押贷款主要是可调整利率贷款（ARM），贷款利率随着市场利率的的变化而相应调整。而美国等发达国家的住房抵押贷款主要为固定利率贷款（FRM）。虽然可调整利率的贷款发展较快，但就所占的市场份额而言，仍是不如固定利率贷款。固定利率贷款下的提前偿还主要是由于市场利率下降而引起的再融资导致，正如可调整利率贷款和固定利率贷款是两种不同的抵押贷款，他们所对应的提前偿还行为的相关性问题也不尽相同。因此，机械的将固定利率贷款下的提前偿付的方法移植到可调整利率贷款下是不可取的。而在美国，其他影响固定利率贷款提前偿还行为的因素，如季节性因素在我国还不明显。
        （二）利率调整的不同。我国的利率还没有完全实现市场化和自由化。住房贷款利率和其他存贷款利率一样，根据央行制定的相应期限的基准利率而定。在规定基准利率下，各商业银行可以根据自己对借款人的信用评级，议价能力不同而适当的浮动。但是一般来说，银行之间为了争夺客户资源，扩大房贷市场份额都给予客户优惠利率。美国的可调整利率是按照一定期限的市场利率调整的，不同的抵押贷款锁定不同的参考指数，比如伦敦同业拆借利率，其调整期限也不同。所以，美国的可调整利率贷款对利率变化的敏感性要强于中国的ARM。
        （三）贷款对象不同。美国住房抵押贷款是为了解决低收入人的住房问题。但是，中国住房抵押贷款的发放对象是符合一定贷款申请条件的借款人。借款人的收入情况，信用等级相对要高，并且有比较严格的首付限制。当然，有的银行为了追逐利益也可能会给一些风险客户提供贷款。
        （四）抵押贷款的模式不同。美国抵押贷款的模式较多，包括可变利率抵押贷款，循环住宅抵押贷款，分期偿还抵押贷款，标准固定利率抵押贷款，最后巨额付清抵押贷款，一揽子交易抵押贷款等。而在我国因为还没有完全实现利率市场化、自由化，市场利率仍是由中国人民银行制定的，商业银行等自主权很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。
        （五）住房抵押贷款中美保险机构种类比较。目前我国个人住房抵押贷款保险市场上，只有商业保险公司在一级市场上为购房人提供保险保障。我国住房抵押贷款二级市场仍未完善，不能够很好的转移银行风险。同时，当银行作为抵押权人想法院提出诉讼或者申请仲裁时，必须支付相应的费用，这样就增大了实现债权的运行成本费用。因此，当借款人出现违约，为了减缓风险对银行的冲击，住房抵押贷款市场需要一种替代违约行为的手段。
        而美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构与商业保险公司相结合的模式。美国联邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市场。并且有两房（房地美、房利美）对住房抵押市场的管理，为中低收入居民提供住房贷款保险，以此来化解银行的贷款风险。
        三、对我国住房抵押贷款发展的建议
        为了让我国中低收入居民居有定所，发挥好住房抵押贷款的作用，我们应做好统计和预测工作，建立我国个人住房抵押贷款数据库，有助于我国学者对于住房抵押贷款风险进行定量分析，为实现抵押贷款违约风险和提前偿还风险的长期监测提供详实资料。
        与此同时，我们可以借鉴国外在住房抵押贷款这方面的成功案例，比如荷兰的人寿保险和住房抵押贷款合二为一的政策；完善政府支持下的信贷援助，通过政府与私人贷款保险制度相辅相成，公正公平的对待不同收入阶层的住房条件差异，从而较好的解决中低收入阶层的住房问题等等。
        参考文献：
        [1]曹远征. 美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示 [J].银行家，2008，（01）.
        [2]耿欣，何峰. 中美住房抵押贷款市场比较：基于同质性与差异性的分析 [J].北方经济，2007，（11）.
        [3]胡红星. 我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范 [J]. 财经问题研究，2007，（07）.
        作者简介：乔磊（1990.01--），男，汉族，陕西神木人，现就读于西南财经大学金融学院。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。