专题｜2022年后“两会”时期房地产政策研判及⾏业新发展模式解析
导读
⾏业新发展模式，从增量开发到存量运营，住房市场和保障体系双循环。
◎研究员 / 杨科伟、柏品慧
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2022年，两会政府报告提出，坚持房⼦是⽤来住的、不是⽤来炒的定位，探索新的发展模式，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后多部委定调稳地产。⾦融委强调，要及时研究和提出有⼒有效的防范化解风险应对⽅案。银保监会、央⾏、证监会和外汇局纷纷部署落实⼯作，财政部也表⽰，今年内不具备扩⼤房地产税改⾰试点城市的条件。后“两会”时期房地产政策将如何演变？⾏业新发展模式⼜该如何解读？
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经济稳增长
房地产业
仍是达成GDP增速5.5%的⽀柱
短期内经济下⾏压⼒加⼤，消费、年，在疫情阴霾下，中国经济发展⾯临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压⼒，短期内经济下⾏压⼒加⼤，消费、2022年，
投资增长动⼒较弱，出⼝难以延续亮丽表现。我国主要经济发展⽬标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出
我国主要经济发展⽬标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出投资增长动⼒较弱，出⼝难以延续亮丽表现
的位置。
的位置
的⽬标并不低，体现经济稳增长的决⼼。2021年，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2%，且全年GDP增长5.5%的⽬标并不低，体现经济稳增长的决⼼
其⼀，全年
GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌⾄4%低位。2022年GDP⽬标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%甚⾄7%以上，在短期经济下⾏压⼒较⼤的背景下，实现难度着实不⼩。
⼯作，保居民就业、保基本民⽣。在经济稳增长的同时，要将经济发展成果最终体现在改其⼆，继续做好
继续做好“六稳”、“六保”⼯作，保居民就业、保基本民⽣
强调就业优先也是宏观政策，
就业是民⽣之基。李克强总理在出席记者会着重强调就业优先也是宏观政策，善⼈民⽣活上，全⾯提升居民收⼊。其中，就业是民⽣之基
其他政策要配套，为实现就业⽬标努⼒。
按摩油其他政策要配套，为实现就业⽬标努⼒
积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有⼒⽀撑，更其三，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策
好地稳住经济基本盘，保持经济运⾏在合理区间。各地各部门同样要负起责任担当，要服务经济稳增长的⼤局，调动⼀切积极因素，减少⼀些⾮必要的限制性措施。
房地产⾏业仍是经济稳增长的重要抓⼿。房地产⾏业所牵扯的上下游关联⾏业众多，产业规模、经济体量巨⼤，短期内房房地产⾏业仍是经济稳增长的重要抓⼿
地产⾏业所扮演的⾓⾊，难以到其他⾏业有效替代。
在经济稳增长的政策⼤环境下，房地产⾏业亟需化解⾏业下⾏风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场健康发
房地产⾏业亟需化解⾏业下⾏风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场健康发展和良性循环。⾄少房地产⾏业不能拖经济稳增长的后腿，必要情况下甚⾄可以通过刺激房地产⾏业托底中国经济⾄少房地产⾏业不能拖经济稳增长的后腿，必要情况下甚⾄可以通过刺激房地产⾏业托底中国经济。展和良性循环
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货币政策
降准、降息稳增长
短期实质稳地产
⼀、货币政策要主动作为加⼤实施⼒度，继续降准、降息纾困实际经济
⼆、稳定房地产⾏业，市场信⼼及交易恢复正常化，化解企业偿债危机
对于房地产⾏业⽽⾔，货币政策短期重在稳地产。
⼀⽅⾯，逐渐恢复市场信⼼，有序引导房地产交易恢复正常化。
逐渐恢复市场信⼼，有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同⽐跌幅扩⼤，房价整体下⾏。核⼼动因在于市场信⼼严重缺失，基于“买涨不买跌”的⼼理作祟，刚需客全城⽐价格，改善性客越跌越不买，致使市场观望情绪愈加浓重。⽽在划定政策底线之后，很⼤程度上将恢复市场信⼼，居民⾃住以及改善性购房需求或将有序释放，房地产交易也将逐渐恢复正常化。
另⼀⽅⾯，⽀持房企合理融资，⽀持优质房企收并购，最⼤程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来，企业⾯临巨⼤危机，房企销售、融资全⾯下滑。2022年2⽉，百强房企实现销售操盘⾦额4016亿元，同⽐跌幅进⼀步扩⾄47.2%；百强房企融资总量降⾄398亿元，同⽐跌幅扩⾄59%。随着偿债潮到来，华夏幸福、蓝光发展、中国恒⼤、佳兆业等品牌房企相继出现
债务违约。为了更好地化解企业偿债危机，下⼀阶段仍需⽀持房企合理的融资需求，⽀持优质企业收并购。受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会，问题房企则将有序出清，将对市场负⾯影响降到最低。
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房地产⾦融政策
控制去杠杆节奏
⽀持居民按揭、改善企业融资
⼀、房企整体融资环境明显改善，国企、央企及优质民企更为受益
⾏业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。2021年下半年以来，融资“三道红线”持续发⼒，叠加国际评级机⾏业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位
构频频下调房企信⽤评级，不少⾦融机构近乎全⾯暂停涉房融资，不仅新增融资有难度，⽽且到期债务也难以续作展期。受此影响，房企融资规模持续下⾏，同⽐跌幅不断扩⼤。2022年2⽉，100家典型房企融资量跌⾄398亿元，创近年来单⽉新低，同⽐跌幅扩⾄59%。
预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。具体⽽⾔，⽀持房企合理的融基于防范化解房地产企业风险，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善
资需求，⽀持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营⾏为逐步回归常态。当然，银⾏业⾦融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些问题房企仍需去杠杆，并将有序出清，融资环境较难实质性改善。
⼆、居民按揭贷款继续松绑，保障刚需满⾜改善及新市民购房消费
（本节有删减）
居民按揭贷款政策边际改善，主要涉及以下五个⽅⾯：
2022年以来，居民按揭贷款政策边际改善
放松公积⾦贷款。例如南宁提升公积⾦贷款额度，⾸套从60万元提升⾄70万元，⼆套从50万元提升⾄60万元，并将⼆其⼀，放松公积⾦贷款
套房公积⾦贷款⾸付⽐例降⾄30%。
下调商贷⾸付⽐例。例如赣州国有⼤⾏、中信银⾏、⼴发银⾏、招商银⾏均执⾏⾸套房贷⾸付20%，⼆套房在⾮限购其⼆，下调商贷⾸付⽐例
区⾸付30%、在限购区⾸付50%。
调降房贷利率。例如杭州⾸套房贷利率从5.9%下调⾄5.6%-5.65%，⼆套房贷利率从6%下调⾄5.8%-5.9%。
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其三，调降房贷利率
局部放松限贷。例如郑州认贷不认房，已有⼀套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执⾏⾸套房贷款政策。
其四，局部放松限贷
缩短按揭放款周期。例如⼴州主流银⾏信贷额度充裕，按揭放款周期普遍缩短⾄1个⽉，部分银⾏低⾄1周。
其五，缩短按揭放款周期
居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10⽉，住户部门中长期贷款占⽐⼀度升⾄53.1%的⾼位，但随后历⽉不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期
占⽐持续⾛低。2022年2⽉，住户部门短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款历史⾸次出现负
住户中长期贷款历史⾸次出现负增长。
增长
居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执⾏好差别化住房信贷政策，保障刚需满⾜改善及新市民购房消费，并我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执⾏好差别化住房信贷政策，保障刚需满⾜改善及新市民购房消费，并给予新市民⼀定⼒度的信贷政策⽀持，保证正常房地产交易平稳运⾏，促进房地产⾏业良性循环。
具体⽽⾔，新市民是指农村⼈⼝通过就业、就学等⽅式转⼊城镇，⽬前新市民规模约3亿⼈。针对新市民仍需给予信贷政策⽀持，例如新市民在⾮限购城市购买⾸套房，⾸付⽐例可以按照最低20%执⾏。⼜如新市民在限购城市购买⾸套房，只要符合限购政策要求且具备购房及还贷能⼒，同样要应保尽保，涉及适当降低新市民⾸套房按揭贷款的标准，缩短放贷周期，并下调房贷利率等。
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调控政策
房住不炒基调不变
因城施策促进良性循环
拍了拍后缀怎么弄⼀、核⼼⼀、⼆线调控继续从紧执⾏，但政策加码频率将显著下降
深圳、⼴州政策加码多达
次政策加码，这在历史上实属罕见。其中，深圳、⼴州政策加码多达2021年，地⽅调控⾼频化、精准化
地⽅调控⾼频化、精准化，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见
⼴州分区域精准化调控，天河、黄20次，深圳重点强化信贷资⾦管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最⾼峰
被查处作为政策加码的最⾼峰；⼴州分区域精准化调控
上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到次。
核⼼⼀、⼆线城市仍需坚持调联系到核⼼⼀、⼆线城市房地产市场长期供不应求，房价始终⾯临⼀定的上涨压⼒。我们认为核⼼⼀、⼆线城市仍需坚持调
调控仍将从紧执⾏，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将显著下降。
控⽬标不动摇、⼒度不松劲，“四限”调控仍将从紧执⾏，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将显著下降
⼆、弱⼆线及三四线跟进放松调控甚⾄刺激，聚焦市场维稳、企业纾困
2022年以来，随着市场下⾏压⼒加剧，部分城市开始放松调控乃⾄刺激居民购房消费随着市场下⾏压⼒加剧，部分城市开始放松调控乃⾄刺激居民购房消费。其⼀，变相放松限购变相放松限购。典型如郑州，⼦⼥、近亲属在郑⼯作、⽣活的，⿎励⽼年⼈来郑投亲养⽼，允许其投靠家庭新购⼀套住房。其⼆，财税刺激托市财税刺激托市。例如⽟林购买90平⽅⽶以下⾸套新房，每套补贴6000元；购买90平⽅⽶以上⾸套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。其三，推进棚改货币化安置推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设⼯作三年⾏动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中众⾃住以外房屋，采取政府回购、回租等⽅式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
我们认为弱⼆线及三四线城市或将跟进放松调控，甚⾄刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳，主
要通过以下两⽅⾯展开：其⼀，市场维稳层⾯市场维稳层⾯：第⼀，调降落户门槛，加快⼈才落户，局部放松限购。第⼆，放松公积⾦贷款，商贷⾸付⽐例按央⾏规定的最低标准执⾏，降低房贷利率，缩短房贷周期。第三，棚改、旧改加快推进，提⾼货币化安置⽐例。第四，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。
其⼆，企业纾困层⾯企业纾困层⾯：第⼀，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。第⼆，在严格落实“保交楼”的同时，适度放松预售资⾦监管，提⾼各施⼯节点提取⽐例。第三，降低⼟拍门槛，增加低价地、平价地供应，降低竞买保证⾦，延期缴纳⼟地款。5
房地产税
暂时搁浅稳预期
长期仍落地破⼟地财政依赖
⼀、短期暂缓房地产税试点，便于稳地产助⼒经济稳增长
⾦融委专题会议强调：有关部门要切实承担起⾃⾝责任，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。财政部率先表态暂缓房地产税试点⼯作，正是落实⾦融委定调的重要举措，短期以房地产税为代表的收缩性政策都将暂缓执⾏正是落实⾦融委
定调的重要举措，短期以房地产税为代表的收缩性政策都将暂缓执⾏。联系到2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交跌幅扩⼤，房价整体下⾏。企业更是⾯临巨⼤危机，销售、融资急剧下滑，品牌房企频频“”。此时落地房地产税试点，势必将加剧市场下⾏压⼒，企业偿债危机或将全⾯爆发，极端势必将加剧市场下⾏压⼒，企业偿债危机或将全⾯爆发，极端情况下甚⾄将引发系统性⾦融风险
四大发明都有什么情况下甚⾄将引发系统性⾦融风险。⽽在经济稳增长的政策⼤环境下，房地产⾏业仍将扮演中国经济的压舱⽯和稳定剂的重要⾓⾊。短期暂缓房地产税试点⼯作，有便于稳定房地产⾏业，助⼒经济稳增长。
点⼯作，有便于稳定房地产⾏业，助⼒经济稳增长。⼀⽅⾯，减缓市场下⾏压⼒，逐步恢复市场信⼼，引导房地产交易逐步恢复正常化。另⼀⽅⾯，保市场主体，让企业销售回款能够快速流转，⼀定程度上缓解企业资⾦周转压⼒及偿债危机。⼆、房地产税终将落地，扭转炒地炒房观念并降低⼟地财政依赖
房地产税试点短期暂缓执⾏，但不代表⽆限延期
房地产税试点短期暂缓执⾏，但不代表⽆限延期，核⼼动因不乏以下三⽅⾯因素：其⼀，房地产税是税制改⾰重要⼀环，有利于破解⼟地财政机制依赖路径房地产税是税制改⾰重要⼀环，有利于破解⼟
地财政机制依赖路径。房地产税属于直接税和财产税，⼜属于地⽅税种。推进房地产税试点⼯作，有助于提⾼直接税⽐重，并健全地⽅税体系。随着税制改⾰的推进，房地产税有望成为地⽅主体税种，更好发挥地⽅公共财政的⽀撑作⽤，助⼒⼟地财政机制转型。
其⼆，房地产税有助于调节居民收⼊分配格局，是实现共同富裕的重要抓⼿房地产税有助于调节居民收⼊分配格局，是实现共同富裕的重要抓⼿。房产是居民财产的重要组成部分，所持房产价值也是衡量居民家庭财富的重要标尺。⽽在长期持有过程中，房价持续上涨所带来的的巨⼤增值收益，⽆形中加剧了居民贫富差距。推进房地产税改⾰，尤其是补齐房产持有环节的征管缺位，是填补贫富鸿沟、实现共同富裕的有⼒制度抓⼿。
其三，房地产税是长效机制的重要部分，更好落实稳地价稳房价稳预期房地产税是长效机制的重要部分，更好落实稳地价稳房价稳预期。房地产长效机制是⼟地、住房、⾦融、财税等多位⼀体协同发⼒的调控体系。房地产税作为重要的财税⼯具，本就是房地产长效机制的重要部分，有助于落实稳地价、稳房价、稳预期。
因此，房地产税并⾮⽆限延期，只是等待较好的时间窗⼝期，以便将负⾯影响尽可能降到最低。随着房地产⾏业逐渐房地产税并⾮⽆限延期，只是等待较好的时间窗⼝期，以便将负⾯影响尽可能降到最低。随着房地产⾏业逐渐恢复稳定，⼀些城市相关试点⼯作或将正式提上议程，有助于扭转企业依赖
于地价和房价上涨获利的经营模式，以及居民通过投资炒房获利的住房消费观念，并将破解⼟地财政机制依赖路径
居民通过投资炒房获利的住房消费观念，并将破解⼟地财政机制依赖路径。⾏业新发展模式
从增量开发到存量运营
住房市场和保障体系双循环
⼀、完善住房市场和保障体系，建⽴⼈房地钱联动机制
完善住房市场体系和保障体系双循环
完善住房市场体系和保障体系双循环。商品住宅市场要稳地价、稳房价、稳预期，保障刚需满⾜改善及新市民购房消费。加
快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系，“⼗四五”期间将着⼒提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难体住房难题。
建⽴⼈、房、地、钱四位⼀体的联动新机制。其⼀，居民环节，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，⽀持居民⾃住以及改善建⽴⼈、房、地、钱四位⼀体的联动新机制
性住房消费，打压投资炒作需求。其⼆，住房环节，坚持租购并举，⼤⼒发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，保障租赁在享受共同服务上具有同等权利。其三，⼟地环节，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标，意即继续增加⼤型及超⼤型城市建设⽤地指标，适当减少中⼩城市建设⽤地指标。其四，资⾦环节，房地产⾏业继续去杠杆，融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发⼒，将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的⽔平，坚决遏制房地产泡沫化⾦融化。
⼆、开发新模式：杠杆合理化、可融透明化、全封闭化监管和交付可风控
经过20余年的发展，房地产⾏业取得了有⽬共睹的成就，当然也出现了⽅⽅⾯⾯的问题。近年来，随着房地产⾏业转向去杠杆，房企债务违约事件爆发更加频繁，问题项⽬交付困难。因此，房地产开发环节亟需探索建⽴新发展模式，促进房地产⾏业良性循环：
房企杠杆合理化。必须要进⼀步降低企业的负债率，做好杠杆合理化，改变过度追求销售业绩规模的观念，转向规
其⼀，房企杠杆合理化
模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。⽽在融资“三道红线”落地后，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量，
cs1.6 机器人房企去杠杆必须是表内、表外同步进⾏，才能有效降低但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进⾏
企业经营风险。
可融规模透明化。从融资层⾯，要做到透明化。效仿海外发达国家房地产开发模式，房企从拿地阶段可以贷款，但整其⼆，可融规模透明化
个项⽬的可贷款总额设置⼀个上限，剩余投资资⾦只能是企业的⾃有资⾦。⽽在项⽬正式⽴项投资前，企业便可以根据⾃⾝财务情况稳健投资，核⼼宗旨在于量⼊为出，做到融资透明化，根本杜绝表外融资的问题。
其三，项⽬开发全封闭化监管
项⽬开发全封闭化监管。项⽬资⾦要做到可监管，可以考虑采取全封闭管理的⽅式。参考海外发达国家房地产开发模式，开发商的定位是项⽬操盘⼿、⼩股东，可以引⼊其他财务投资者参与，各项资⾦则由银⾏、保险等权威⾦融机构全程监管。项⽬资⾦必须专款专⽤，企业⽆转出权限，只能结算完成之后再分配。如此便能解决项⽬资⾦挪⽤的问题，也能解决地⽅政府的监管问题。
房屋交付可风控。未来可以考虑准现房销售制度，做到可风控。例如在房屋主体结构封顶之后，企业
变更法人代表才能申请预售证其四，房屋交付可风控
对外销售。或者对现⾏预售制度加以完善，延迟给房地产开发企业发放按揭贷款，⽐如在项⽬基本竣⼯的情况下，银⾏再将70%左右的按揭贷款划转⾄开发商账户。如此便能避免项⽬烂尾，规避⼀系列的社会问题。
三、后开发时代：盘活存量推进城市更新，企业转型轻资产经营
房地产⾏业规模现已基本见顶，全国商品房销售⾯积连续5年保持在17亿平⽅⽶⾼位。未来房地产⾏业将进⼊后开发时代，重点聚焦以下三个⽅⾯：
积极盘活存量。提升⼟地资源集约化利⽤，⿎励建设⽤地多功能复合运⽤，盘活存量⼟地资源和低效⽤地，例如将闲其⼀，积极盘活存量
置的商办、⼯业及仓储⽤房改建为租赁住房或者职⼯宿舍等。
有序推进城市更新。改变过往⼤拆⼤建粗放式开发模式，努⼒提升⽼旧⼩区功能化改造，例如加装电梯、增加适⽼适其⼆，有序推进城市更新
幼化设施等。⽽在具体的改造环节，通过市场化融资，吸引社会资本参与，并给予⼀定的优惠政策。更为重要的是，城市更新要转变发展思路，以产业升级驱动城市更新，以产业创新激活城市再⽣。
其三，企业转型轻资产经营
企业转型轻资产经营。随着房地产⾏业由增量开发转变为存量运营，企业竞争⼒重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产，积极寻第⼆增长曲线，例如代建、物业、租赁等。
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