怎么办理商标119第1卷 第9期
产业科技创新 2019，1（9）：119~120Industrial Technology Innovation
个人房产抵押贷款的风险分析
王野飞
（北京财运天成信息咨询有限公司，北京 100032）
摘要：目前居民个人房产抵押贷款不仅是房地产金融企业的主要业务，而且也是诸多商业银行零售业务的重头戏。
但是目前该项业务在我国仍处于发展成长阶段，难免存在诸多不成熟不完善的问题，需要相关企业在经营过程中不
断探索。譬如居民个人房产抵押贷款在实际运作过程中，也同样存在诸多不同程度的信贷风险，稍有不慎，就会给
相关商业银行造成经济损失。因此，相关企业和银行对居民个人房产抵押贷款业务必须加强管理，采取有效措施降
低该项业务的市场风险同时依据金融市场发展的实际，创新金融品种，通过改革创新有效防范和化解金融风险，从
而保证个人房产抵押贷款业务健康有序发展。
关键词：个人房产；抵押贷款；风险
中图分类号：F832.4 文献标志码：A 文章编号：2096-6164（2019）09-0119-02
1 个人房产抵押贷款业务的主要市场风险
1.1 个人住房作为抵押物存在处置难的风险
居民将个人现有住房作为抵押物向商业银行申请贷款，通常情况下属于商业银行信贷资产中质量较高的，但是借款人一旦出现无力偿还贷款时，对该项信贷资产进行依法处置往往比较困难，从这个角度来看，该项信贷资产的信用度相对较低，因此市场风险较高。其主要原因是该信贷资产如果是借款人的唯一住房，一旦出现违约现象，相关商业银行向法院申请强制执行时，法院通常会首先考虑社会和谐，而采用双方协商调解的方式进行处置，如果双方调解不成，通常会拖延很长时间也无解，从而使相关商业银行的债权无法及时实现。
1.2 个人住房作为抵押物，评估其市场价值高低时存在一定风险
居民抵押个人住房申请贷款，依据相关业务流程，相关房产的市场价值必须经有资产评估资质的评估机构进行公正、公开、公平的评估，并对评估结果出具评估报告，该报告具有法律效力。但是，目前从事该项评估业务的诸多评估机构，虽然都具备资产评估资质，但是在市场经济利益的驱使下，少数房地产评估机构及其评估人员在对抵押房产评估时会人为高估其市场价值，并为其出具房地产价格评估报告，相关商业银行据此发放贷款，显然为其信贷资产埋下了较高的风险隐患。
另外，商业银行还经营大量期房抵押贷款业务，由于制约期房实际交易价格的因素有很多，因此期房的抵押价值与其实际价值不符，而商业银行以交易价格作为期房的实际价值来核定贷款额，必然提高了信贷风险。
1.3 个人住房作为抵押物，抵押率偏高导致信贷风险较高
目前商业银行将个人住房作为抵押物拓展抵押贷款业务，普遍存在抵押率偏高现象，这势必提高了商业银行的信贷风险，甚至威胁到银行金融资产的安全性。譬如，建行天津市蓟县支行在开展该项业务时，虽然明确规定抵押率必须低于70%，但是市场中的居民通过房改政策购买的住房，如果因抵押违约而进行拍置，不仅需要向政府缴纳一定比例的转让费，而且还要缴纳拍卖时产生的各种税费；如果该房产的价值还存在的人为高估成分，而银行执行了70%抵押率发放贷款，必将给相关银行信贷资产造成巨大损失。
2 应对个人房产抵押贷款业务市场风险的有效对策
2.1 通过立法方式进一步完善目前我国个人信用制度，为此应该做好以下两方面工作
首先，借鉴西方发达国家的成熟经验，通过完善相关法律，规范个人信用制度。以美国的信用管理为例，美国于上世纪60年代～80年代，利用大约20年的时间出台了大量涉及信用管理的法律法规，并形成了比较完善的信用管理法律体系，依据该法律体系保证信用管理技术行业的健康发展。该法律体系涉及信用管理的方方面面，譬如信用报告、信用结账、债务催收、诚实租借、银行平等竞争法等等，这些内容都有专门法案进行明确界定。通过法律方式对此进行
作者简介：王野飞（1986- ），男，黑龙江哈尔滨人，本科，北京财运天成信息咨询有限公司，主要从事抵押贷款、信用贷款、普惠金融等方面研究。
产业科技创新 Industrial Technology Innovation
120Vol.1 No.9
明确规范，使信用管理涉及方平等受到法律公平明确的约束，譬如商业银行、金融机构、房产、消费者等，从而有利于信用管理健康有序发展。目前我国应该以立法的方式来推动个人信用制度的完善，明确信用管理涉及到的各方面的职责和义务，在全社会形成统一的征信标准、征信办法和信用惩罚标
准。
其次，商业银行、信息咨询公司以及相关其他社会金融机构应该加强合作，通过互联网技术实现资源共享，构建个人信用等级咨询评定系统。目前日本的个人信用等级咨询评定系统在资源共享的基础上实现有偿使用。这对我国构建个人信用等级咨询评定系统具有一定的借鉴意义。
土豆红烧肉2.2 政府牵头建立个人房产抵押信用风险评估机制，为此应该做好以下两方面工作
首先是建立以各级政府为主导的个人房产抵押信用评估机制，使相关贷款、担保、保险一体化，从而有效降低商业银行的风险压力。这方面同样可以借鉴美国和日本的成熟做法。美国和日本为此专门成立国家住房抵押贷款担保机构，为社会中低收入者提供抵押贷款担保。有了政府背景的担保机构做担保，形成了购房者和商业银行双赢的局面，由于极大降低了贷款的市场风险，所以金融机构敢放开手脚的为购房者提供的全部抵押贷款；而购房者不仅购房的首付款由房价的20%下降到5%，而且购房者偿还贷款的期限也由5年～15年扩大到20年～30年，促进了房地产金融的健康发展。在基础上，形成了以国家住房抵押贷款担保机构为主导的全国性贷款抵押担保网，在此引领下，在房地产金融市场相继成立了一批私营抵押贷款保险公司，由此形成了再担保保险机制。这种房产抵押借贷运作模式目前成为西方发达国家普通居民解决住房问题的主要途径，不仅有效降低了商业银行在抵押市场上的贷款风险，而且有利于住房信贷资产良性循环。
其次是相关担保公司和保险公司针对个人房产抵押信用风险，通过改革创新，推出新产品满足市场需求，从而有效降低抵押市场上的信贷风险。因为目前针对个人住房贷款保险的保险品种单一，而且保费较高，不利于该市场的长足发展。令人欣喜的是目前北京、上海等地保险公司已经对此陆续推出新的保险品种，而且保险费率也有所降低，这种做法值得推广。
针对保证借款人按时还款，保险公司开发了住房抵押贷款信用保证险种，降低金融机构的贷款风险。
针对保障购房人合法权益，保险公司利用住房抵押贷款信用人寿保险险种来保护投保人的合法权益，这种新险种适用于购房人发生重大意外事故，无力偿还购房贷款时，保险公司将为其家庭成员提供偿还贷款的保证金，保证其按照贷款合同约定偿还购房贷款，直至本息归还完毕。
针对抵押住房的变现风险，保险公司开发的新险种是房屋财产保险，确保抵押住房能足值变现。另外还保险公司依据市场需要还开发了住房抵押贷款产权保险、住房抵押贷款债券的担保等等新新险种，进一步推动了住房抵押市场的良性发展。
2.3 政府出台住房抵押信贷贴息政策促进住房金融市场良性发展
目前个人住房抵押贷款的利率普遍偏高，不仅加大了居民偿还债务的生活压力，而且不利于住房金融市场良性发展。如果政府对居民个人住房抵押信贷采取科学合理的贴息政策，不仅能够有效降低住房
金融市场的违约风险，而且极大促进抵押市场的健康发展。因为政府对此贴息1%相当于居民住房抵押信贷利率下降1%，不仅增加了居民10%的消费存贷款能力。专家对政府贴息进行了科学预算和评估，认为政府对此进行财政贴息不是一种净支出，因为对住房抵押贷款进行财政贴息能够促进住房抵押市场健康有序快速发展，从而增加大量良性资产贷款，也意味着快速增加房屋销售量，这将极大增加政府的财政税收。同时在经济发展预期良好的前提下，随着时间的推移，居民家庭收入会快速增加，其住房借贷的偿还能力会不断增强，因此政府贴息的时间可以选择在住房贷款最初的3-5年比较合适。
2.4 政府牵头出台完善住房二级抵押市场的相关政策
随着住房金融市场的快速健康发展，在一级抵押市场发展完善后，政府应该牵头出台相关政策，推动住房二级抵押市场的快速发展，譬如实现住房抵押贷款证券化就是一条不错的发展途径。完善的住房二级抵押市场，不仅有利于扩大住房市场的资金来源，而且利用产权重组有效降低住房贷款市场的金融风险，从而使住宅金融市场与社会资本市场实现有机结合，共同分担住房贷款风险。目前我国住房金融在开辟二级抵押市场方面，在法律、金融、税收、会计、担保制度等方面还存在一定的障碍，为此商业银行已经进行抵押贷款证券化的试点，为其进一步发展探索发展道路。
俊介犬参考文献：
[1] 刘德权. 司法观点集成[M]. 北京：人民法
院出版社，2009.
[2] 张柳青. 物权法审判务实疑难精解[M]. 北京：中国法制出
版社，2007.
[3] 潘强，任爱卿. 离婚时房贷未还清增值怎么分[N]. 人民法财政学专业就业前景
惠普原装墨盒院报，2009-09-06（7）.
[4] 汪大富. 农村房屋买卖合同效率的认定[N]. 人民法院报，
污到你那里滴水不止的文章2008-05-06（6）.
[5] 郑振华，熊幸红. 新《企业破产法》对银行信贷业务的影
响及对策[J]. 金融论坛，2008，13（8）：58-63.
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论