买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记
弹跳训练阅读提示
在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。根据我国相关法律的规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，应当事先征得抵押权人的同意，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，虽然房屋买卖合同不会因此无效，但买受人不能请求办理过户登记手续。那么，此时买受人真的就无法将房屋登记在自己名下了吗？答案是否定的。本文引用的案例中买受人行使了一项特殊权利——涤除权，即出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的情况下，买受人有权要求代替出卖人清偿债务以消灭抵押权并办理房屋过户手续。
案情简介
2010年10月29日，吴某为购买北京市顺义区×室房屋（涉诉房屋）作为主申请人向建设银行顺义支行申请贷款107万元，借款期限为360个月，以该房屋作为抵押并办理了抵押登记。
2012年8月18日，孟某与吴某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴某将涉诉房屋出售给孟某，成交价格为人民币1,650,000元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年7月30日前办理抵押注销手续。
2012年12月，吴某将房屋交付给孟某，孟某对房屋进行装修后开始使用。截至2013年7月25日，孟某共计支付吴某购房首付款1,115,000元。
因吴某一直未按照合同约定办理抵押注销手续，涉诉房屋一直无法办理过户手续，孟某遂向法院起诉，要求代吴某偿还贷款本息，在贷款清偿后注销涉诉房屋的抵押权登记并将房屋过户到自己名下，并要求吴某支付违约金。
根据建设银行顺义支行在法庭上的陈述，吴某尚欠贷款本金1,011,005.92元，建设银行顺义支行不同意孟某的诉讼请求。
北京市顺义区人民法院经审理判决支持了孟某的诉讼请求。
败诉原因
根据我国相关的法律规定，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记。什么人不能吃萝卜
菠萝蜜去粘液一区本案中，吴某因借款将涉诉房屋抵押给建设银行顺义支行。在抵押权存续期间，未经建设银行同意将该房屋卖给孟某，孟某知情后表示愿意代替吴某向建设银行偿还借款本息，即要求行使涤除权，孟某实际履行还款承诺后，建设银行存在于涉诉房屋上的抵押权基础也将丧失。因此，法院判决支持孟某代吴某偿还借款本息、消除抵押权并将房屋过户到自己名下的诉讼请求。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1．出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人可以行使涤除权，代替出卖人偿还借款以消除房屋上负担的抵押权，实际履行还款承诺之后即可要求办理房屋过户手续。对于代替还款数额多于所欠购房款的部分，可以另案要求出卖人返还。
六一送孩子什么礼物2．涤除权是一项法定权利，即便出卖人（抵押人）或抵押权人反对，也不能阻碍涤除权的
行使。陛
法院判决
根据前述法律规定，吴某与孟某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应确认有效。涉诉房屋买卖合同签订后，被告吴某表示愿意将房屋出卖于孟某，应积极履行相关手续。
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告孟某作为买受人要求继续履行合同，同意并能够代为清偿债务消灭建设银行顺义支行在涉诉房屋上设定的抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。在原告孟某代被告吴某按照编号为110750012-011-2010000662的《个人住房（商业用房）借款合同》以一次性付款向第三人建设银行顺义支行还清全部贷款本金及利息等款项后，第三人建设银行顺义支行应当配合原告孟某将在涉诉房屋上设定的抵押权注销，以便为涉诉房屋登记过户至原告孟某名下创造继续履行条件。原告孟某代被告吴某履行前述《个人住房（商业用房）借款合同》偿还全部贷款本息等款项后，若与吴某存在争议，原告孟某表示另行解决，本院不持异议。
综上所述，原告孟某要求继续履行房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持，对于继续履行房屋买卖合同的具体履行内容以及履行顺序，本院根据双方《北京市存量房屋买卖合同》中所作的明确约定，充分考虑到因被告吴某单方违约造成部分合同义务履行期间在案件审理过程中已经届满、需要由原告孟某代被告吴某直接向第三人建设银行顺义支行偿还贷款本息等因素予以酌情调整并合理确定。
孟某主张吴某存在违约行为，要求自2013年7月31日起按已付购房款的万分之十即每日1,115元的标准向其支付违约金。违约金系对违约方的惩罚，但以填补损失为原则。本案中，孟某已自2012年12月占有使用涉诉房屋，并通过诉讼方式解决房屋所有权转移登记问题，其所受损失由本院酌情确定。
相关法律规定
怎么查看ip地址《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）
第八条第一款 房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
第二款 出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
根据以上法律规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人可以代为清偿债务，进而消灭抵押权，此时则无须征得抵押权人的同意，买受人可要求将房屋过户至自己名下。
案件来源
孟某诉吴某房屋买卖合同纠纷一案［北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第3533号］
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论