已抵押给别人的房产，如何能买卖过户？
最近，有不少朋友咨询：自己的房产因欠款抵押给了别人，还能买卖过户吗？
根据民法典的规定，这是可以的。但是，抵押房产相比未抵押房产，买卖过户的流程相对麻烦。其中，还会有多方原因导致买卖失败。那么，该如何解决呢？
一、未经抵押权人同意，买卖无效
根据民法典相关规定，房子被抵押了后所有权人在进行房屋交易时会受到以下限制：
房子抵押期间，房屋所有权人转让房屋时，应当事先通知抵押权人，并且也要告诉房屋买受人房屋已经抵押了的情况。
如果出卖人没通知，也没事先告知有抵押，那么这笔房屋买卖合同将做不成，因为房屋转让合同属于无效。
即：抵押人必须经抵押权人同意，才可以转让抵押的房屋，否则，房屋转让买卖无效。
那么问题来了，如果抵押权人不愿意在没有收到钱就注销抵押，卖方（抵押人）也没钱付清欠款以解除抵押，那这笔买卖就黄了。
二、在房屋抵押的状况下买卖，买方的风险更大
在二手房买卖交易法律关系中，买卖双方往往素不相识，不能建立有效的信任，再加上房产交易一般金额比较大，如果存在抵押等情况，就进一步增大了交易风险。
为了解除抵押，往往需要用买方的首付款来解除抵押，在未完成过户之前，买方的风险是很大的。
因为不动产存在抵押，抵押权人是否配合解押过户？这个过程有不确定性，所以买家不想在没有过户之前就把首付款直接支付到卖家名下，毕竟购房款不是小数。
在这样的不确定性下，如果卖家不能提出其他担保方式，买家往往会选择放弃交易。
三、公证提存，帮助抵押房产买卖顺利完成
真实案例分享：
王总有一处1000万的商铺，两年前因500万的生意欠款将商铺抵押给了李总。最近，王总想将商铺卖掉变现，另作投资。已好了买家，签订了买卖合同，买家可以支付500万的首付款。
但在告知李总时，李总要求王总先还清欠款，不然不配合过户。而买家因房屋抵押问题，能否顺利过户并不确定，所以不想把500万的首付款直接付到王总名下。
王总很为难，想将商铺卖掉变现，又困于没有现钱给李总还请欠款，解除抵押。后经法律人士指点，他到了一个两全其美的方法：
王总带上李总和买家，即买方、卖方、抵押权人共同在公证处办理二手房公证提存，签订提存协议，约定购房首付款通过公证提存方式支付。
什么是公证提存呢？是指公证机关依照法定条件和程序，对交付的提存物进行寄托、保管，并在条件成熟时交付债权人或其他受益人的活动。
四、二手房公证提存怎么操作，保障三方顺利交易？
首先，买家把首付款支付到公证处的提存账户，钱到了公证处的账户上，李总就能放心了；
然后，李总配合王总去解除了抵押后，房产就能顺利过户给买家；
最后，房屋过户完成，王总就能拿到买家的尾款；公证处也会将提存账户里的500万打给李总。
如果因为各种原因过不了户，买家支付的首付款会原路退回，保证资金安全。
公证提存，既能够解决买方担心的，支付首付款后房屋不能顺利过户，房财两空的情况；
又能够在支付条件达成时，由公证处直接将购房款划转至卖方指定的账户，解决抵押权人不愿意在没有收到钱就注销抵押的问题。两边都安心。
目前这笔交易已经履行完成，王总卖掉了房子，收到了尾款，李总也收回了500万债务，房子也顺利过户到了买家名下。
相关法条依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
房子过户费用抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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