企业负债经营与财务风险控制探究——以万科地产为例
企业负债经营与财务风险控制探究——以万科地产为例
摘要：在企业经营发展中，负债经营是一种较为常用的经营策略，通过采取负债经营策略，能够较好的提高企业资金利用效率，促使企业在经营发展中有着更好的资金保障。但是也应当看到，在负债经营过程中，会产生相应的负债风险问题，特别是企业偿还债务过程中可能会产生流动性风险，造成企业资金链断裂，严重影响到企业的健康发展。因而如何对企业负债经营风险进行有效的控制，也关系到了其长远健康发展。基于这样的背景，本文以万科企业为例，分析其负债经营与风险控制的相关情况，针对去负债经营与风险控制中存在的问题提交相关建议与思考，以期在实践中能为其更好的发展提供可能的思考路径。
关键词：万科企业；负债经营；风险控制
Abstract: in the development of enterprise management, debt management is a more commonly used business strategy, through the adoption of debt management strategy, can better improve the efficiency of the use of enterprise funds, to promote the enterprise in the development of operation with better capital security. However, it should also be noted that in the process of debt management, there will be corresponding debt risk problems, especially i
n the process of debt repayment, liquidity risk may occur, resulting in the rupture of the capital chain of the enterprise, seriously affecting the healthy development of the enterprise. Therefore, how to effectively control the risk of enterprise liability management is also related to its long-term healthy development. Based on this background, this paper takes vanke as an example, analyzes the relevant situation of its debt management and risk control, and puts forward relevant Suggestions and thoughts on the problems existing in de-debt management and risk control, so as to provide possible thinking paths for its better development in practice.
Key words: vanke enterprise; Operating with liabilities; Risk control

引言
负债经营是目前企业运营共同特点，具有降低资金成本和杠杆效应等方面的优势，但同时也给企业带来一定的风险，比如无力偿付债务风险、再筹资风险、杠杆效应的不利影响等。负
债经营充分利用了企业财务杠杆，实现了企业经营资金的最大化，这对于保障企业经营资金支持，促进企业的快速发展有着重要的作用。然而，也应当看到，在企业负债经营的过程中，也会涉及到了负债风险问题，如果负债规模过高，其负债成本，也就是利息支出超过了企业同其利润收益，那么就可能造成企业资金链运转的恶性循环，最后出现资金链断裂问题。然而对于企业负债经营而言，最为重要的便是应当对于负债风险有着较好的识别以及风险控制，能够建立起完善的负债风险预警机制，及时采取相应的措施，避免出现资金链断裂问题。
1、房地产企业负债经营风险控制的相关理论概述
1.1负债经营的定义
负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
负债经营是指企业通过银行借款、商业信用、融资租赁和发行债券等方式取得借入资金来弥补自有资金的不足，以获取最大收益的一种经营活动方式。它也是企业谋求其经济获得迅速增长，在一定的风险条件下采用的经营方式。它具有如下特点：（1）融资速度快，容易取房地产利润
得；（2）融资富有弹性，举借债务取得资金的限制性相对宽容，资金使用较为灵活，富有一定的弹性；（3）融资成本较低；（4）融资风险高，负债融资到期偿还本金，若企业届时资金安排不当，就会陷入财务危机。
1.2负债经营的风险
1.2.1利率变动风险
贷款利率的升高或者降低会使得贷款利息出现相应的上涨或者下跌，这样会让房地产公司出现利润降低或者收益增加。这种利率波动的不可预测性所导致的企业盈利能力的不确定性就是利率风险。因为房地产公司无法独自筹集如此巨额的资金来维持日常的经营，导致其不得不以负债形式对外筹资。与此同时，受我国筹资渠道较为单一的影响，房地产公司不得不依赖银行贷款来筹集资金，进而造成房地产公司资产负债率高于 50%，并使得房地产行业出现高负债经营的特性。银行贷款的利率受国家宏观政策的影响较大，这让企业为了降低资金成本而调整资金结构，进而也就改变了企业的资金走向。利率的升降变化会从三个方面影响房地产公司的财务状况：第一，升高的贷款利率使得房地产公司负担更多的贷款利息，并使得公司可以随时使用的营运资金减少，从而造成企业在经营不善时资金链更易紧绷，进而增加
了公司财务风险；第二，间接导致房地产公司资金回收难度加大，因为大部分购房者通过银行贷款获取购房款，增加贷款利率会使得购房者的还款难度增加，而有些购房者会担心难以负担后期高额利息而放弃购房计划，这样购房者减少并导致房地产行业的整体房价下跌，导致资金回收额也随之减少；第三，利率的上升会使得现金流折现率增加，进而导致净现值减少甚至为负，这样房地产公司的价值也随之降低。由此可知，房地产公司的可持续经营以资本市场的资金支持为主，资金链是房地产公司生存和发展不可缺少的一环，利率的变化会使得房地产公司资金链的整体运作受到影响，从而易出现资金链断裂的风险。
1.2.2无力偿还风险
房地产市场的买方市场与卖方市场相互转化，会导致房地产价格变化，租金收入也随之发生变化。这使得购房者和房地产公司都无法准确预估可能获得的收益或者损失，以致房地产公司不得不承受巨大的财务风险。有时房地产公司的房产供给量远远大于购房者的需求量，这导致房地产公司难以卖出房屋，也难以到房屋租户。也就使得房地产公司的房屋难以销售，并造成存货积压，投资出去的资金难以回收，又导致房地产公司的流动性营运资金减少，并无法偿还贷款和利息，大大增加了公司破产的概率。 在这种情况下，房地产公司为了
缓解紧张的资金链，并减小售房压力，实行了预售制度。但在销售时公司没有按照规定审核客户的贷款条件，导致售房后房款不能及时回收，而未能起到加速资金回笼的作用。与此同时，公司也可能出现资金不能及时到位的情况，而影响完工项目验收的速度，这又进一步导致楼盘不符合可销售的条件，进而造成销售合同款不能及时确认为收入，资金周转速度降低。另外，受公司资金管理不严、资金到账时间不及时的影响，公司资金回收的风险大大增加，使得公司的现金持有量降低。公司持有的现金流量过少，导致其难以还清高额负债，公司不得不寻其他途径获得偿债所需资金。这样公司又必须支付更多的财务拮据成本，让本来就不合理的负债结构进一步恶化，不同时期的债务在同一时间段集中偿还，又增加了还款付息压力。进而既增加了资金周转的难度，又影响了企业正常生产经营活动，使得公司获得预期收益的能力降低。
1.2.3再举债风险
房地产行业的经营特点使得其成为资本密集型行业，必须有足够的融资能力获得大量资金。这是因为房地产项目从立项开发至销售完成的全过程都需要投入大量资金，以保证项目正常运行。 受我国金融环境和观念制度的影响，中小房地产企业只能通过银行贷款获得大部分融
资款，与发行公司债券和发行股票相比，银行贷款成本低、筹资期限短且形式灵活。虽然银行贷款利息具有抵税作用，但是银行贷款的利息率受国家经济政策和银行信用政策影响较大，如果出现国家经济政策紧缩的情况，就会进一步造成银行升高贷款门槛，这样企业资金周转速度也会随之降低，这又增加了企业的还款压力和借款难度。其他金融行业根据该公司的经营和财务情况又会将其信用评级降低，并列为重点审查对象，这样大大增加了企业再次从金融机构获得贷款的难度。
2、万科企业负债经营的现状及存在的问题分析
2.1万科企业的简介
1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比
分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米。
2.2万科企业资产负债率过高
万科资产负债率较高且仍然在不断升高，从下表数据可以知道2017—2019年连续三年中资产负债率均高于75%，且此三年的资产负债率均高出行业平均指标十多个百分点，这说明该公司负债经营风险控制存在严重的问题。万科的资产负债指标如表所示：
万科资产负债指标
年份
资产负债率相关数据
资产（亿元）
负债（亿元）
万科资产负债率
行业平均资产负债率
万科行业平均资产负债率差异（%）
2017
13.20
11.03
84.00
72.00
+12.00
2018
16.89
16.10
95.00
75.00
+20.00
2019
23.80
22.30
93.00
79.00
+14.00
从表的数据可以知道，我国房地产行业的平均资产负债率在70%左右，但是 万科2017—2019年这三年的资产负债率为77%、81%和86%，该公司财务杠杆给企业带来了较大风险。该企业的资产负债率超过行业警戒线，使得其运营和资金周转过于依赖外部环境，造成其存在较大的偿债压力并潜藏着财务风险。在市场不景气的情况下，企业面临着房屋难以销售的问题，将导致企业的存货难以变现的后果，进而造成到期债务无法偿还。而企业若需偿还债务则不得不抵押资产，这进一步使得该企业信用评级降低，并出现筹资困难的问题。

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