《财政学》第一次作业
浅析政府失灵表现
——从房地产业寻租案例分析
学 号 200621112
姓 名 马文琴
学 院 金融学院
专 业 金融学（国际金融）
浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析
一、政府失灵的简介
在行政国家中，政府对社会的影响是巨大的，政府职能渗透到人们生活的各个领域。我国现阶段作为一个典型的次那个证国家，政府与民众的生活日益密切。所谓政府失灵是指当由于政府机制自身缺失而导致资源配置低小或无效的情形。在我国政府失灵的表现主要有：政府机构的低效率，一方面是成本过高，一方面是浪费严重；政府政策失误，集中表现为信息是否充分可靠；另外，就是即将谈到的寻租现象。寻租，广义上泛指社会中各种非生产性的追求经济利益的活动，或者说是各种维护既得的经济利益的活动，狭义上指政府官员动用行政权利追求既得经济利益的活动，他与政府对经济的干预息息相关。下面将对房地产业政府寻租，也就是狭义上的寻租，作出一定的分析。
二、近年来房地产业发展概况
我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年到2007年进入大幅度提升状态，虽然到2008年下半年，全国部分大城市商品房价格环比有所下降，包括深圳、上海、杭州、北京等，但是持续的同比上涨趋势导致进入2008年房价已经维持在高位，而正是地产业这几年来的欣欣向荣的景象，不仅吸引了开
发商的眼球，同时使政府部门也逐渐增加了对房地产业的关注。政府部门的参与，一方面是为了发挥政府部门资源配置、稳定经济、收入分配的职能，另一方面，由于政府失灵的不可避免，政府也再不自觉地进入到了房地产行业的利益分配。
商品房售价上涨原因分析
首先，工程造价近年来的上涨，导致住宅和非住宅销售价价格不同程度的上涨。工程造价在住宅销售价格中占比较高，但从对销售价格的影响看，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。从2000～2004年的数据来看，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨561.2元，工程造价上涨186.8元，占销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。
其次，土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响也不同。近年来土地交易价格指数与商品房销售价格指数的变化可以看到，不同用途的土地交易价格上涨幅度有较大差别，对商品房销售价格指数的影响也有较大差别，土地交易价格指数上涨较高的商品房销售价格指
数也较高。2001～2005年期间住宅土地销售价格上涨30%。商业营业用房土地交易价格上涨了34%，
再次，供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素。土地交易价格和建筑材料价格的上涨对商品房销售价格上涨的拉动作用属于成本推动，除土地成本和工程造价之外，包括销售费用和房地产企业利润在内的其他因素价格上涨对我国商品房销售价格上涨起到了重要拉动作用，在这些因素中消费需求是否是决定性因素？从1996年以来当年商品房竣工面积与销售面积看，住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。从目前销售价格上涨幅度较大的地区，如北京、上海等地区商品房空置率调查看，这些地区同样存在空置面积大幅度增加、空置率提高的情况。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。同时，从房地产上市公司主营业务利润率看，2003年以来利润率持续上升，2006年一季度大幅度提升，我们统计的15家房地产公司利润率在2006年一季度达到了39%，比2003年提高了近10个百分点。由此可见，工程造价和需求之外的其他因素——主要是土地价格上涨和开发商利润大幅度提高，是近年来商品房价格大幅度上涨的主要因素。
三、寻租在房地产业的表现
为解决房价持续上涨的问题，中央政府在2005年—2006年出台了一系列遏制房价过热的现象，但政府的干预并不是万能的，也有失灵的时候。这里集中讨论政府在房地产开发过程中是如何设租、寻租的。按政府部门发挥的作用不同，我们将房地产业的租金来源分为三类：政府部门无意设租、主动设租和被动设租。政府部门主动设租表现为政府部门本已通过制定一次而资金、土地配置政策，来改善房地产业的资源配置情况，却被其他经济人利用，这种事后的寻租行为会无意造成房地产业投机加剧。当前我国房地产业一个被动寻租的例子就是某些地方去理部门处于短期政绩的需要或者迫于地方经济增长的压力，为房地产开发提供廉价出让土地的优惠政策，客观上给开发商大肆寻租创造了机会。主动设租主要是由于公共权利和公共利益背离使得政府部门将公共权力商品化，产生了钱权交易。
1、房地产开发商在获得土地的过程中寻租：
稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，也就拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动，而我国尚不健全的土地制度也为寻租提供了契机，进而使得土地成为房地产寻租的重灾区。(1)供需双方利用协议出让土地方
式“暗箱”操作，以明显低于市场的价格出让土地, 用地企业将所寻租金的费用私下支付给出让方。（2)在招标出让土地方式中，作为寻租者的开发商在政府部门默许下，与其他竞争者达成私下协议，以支付现金方式使其他竞争者实际退出竞争，从而以较低的招标价获得土地使用权。(3)行政划拨土地的占有者擅自改变土地用途上市交易，从而获取巨额租金。(4)地方政府非法、低价征用农村耕地，将其变为房地产开发用地，高价出售，从而获取巨额租金。
2．经济适用房方面的寻租行为
自1998年实行城镇住房制度改革以来，我国逐渐形成了多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房的本意是政府为了减小高低收入差距，为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，而推出的具有保障性质的，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房房地产利润”之名行“商品房”之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租”也就滋生开来。北京曾发生的 “放号”风波及“经济适用豪宅”现象就是很好的证明。
3、资金领域的寻租
房地产业是资金密集性行业，房地产开发离不开金融的支持。我国房地产企业自有资金较少，融资渠道狭窄，对银行资金的依赖尤其严重。有资料统计，2004年我国房地产开发资金中大约有50%以上来源于银行。企业对资金的渴求，加上国有银行自身的软预算约束，使得寻租活动在银行信贷领域蔓延。以2003年2月底央行发布的《2002年货币政策执行报告》为例，中国人民银行通过对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%。如果这个检查结果具有代表性，即意味着房地产贷款中有近四分之一是违规贷款。而违规放贷，当然是为了索取巨额“回扣”、参与分成，甚或间接成立房地产开发公司，以国家和人民的钱“借鸡生蛋”、谋取私利。
4、涉税领域的寻租
2004年度中国纳税500强企业排行榜中，300名内都没有一家房地产企业，与其在“中国十大暴利行业”中高居首位的形象形成对比。同时，据悉，近期国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。2003年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题，
涉税金额高达5031.66万元。偷漏税现象如此严重，与房地产商和官员们的寻租、设租活动是分不开的。
5、房地产业的“乱收费问题”
目前，我国地价及税、费合计约占房价的50%，相对国际上一般20%的比例而言，地价及税、费比重明显过高。据调查，全国各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60～180多项，其中税仅有12种左右。房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行为，不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实，是更高级形式的寻租。它不仅加大了居民的购房成本，也使得房地产业不堪重负，阻碍了房地产业向健康发展。
三、浅析房地产业中的寻租根源
1、市场经济体制不完善，政府职能处于转型期
由于当前我国处在一个经济体制和政治体制转型的关键时期，市场经济体制至今仍不完善，平等竞争的市场秩序尚未真正建立。政府尚未完全走出计划经济的思维模式。但是对于房地产业来说，同样需要政府和市场的共同作用。在房地产业上的国家垄断土地一级市场、
住房保障制度不健全、住房建设结构矛盾突出、资金流向过度受政府政策主导等经济、政治体制的漏洞，使房地产业存在巨大的租金来源，也为寻租提供了天然场所。
借用19世纪中叶英国的评论家登宁的一句话“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险”。因而只有进一步完善市场经济体制和政治体制，减少寻租的诱因和实现条件，增大寻租的交易成本，才可以减少和防范寻租现象的发生。
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