房地产全过程成本管控思路解析
房地产全过程成本管控思路解析
摘要:房地产的蓬勃发展得益于城市化的快速推移,一幢幢高楼大厦拔地而起,也为城市增添了一道道靓丽的风景线。然房地产市场激烈的竞争环境以及国家对房地产宏观调控的加剧,促使房地产行业开始进入到微利时代。房地产行业要想赢得竞争,就应该不断优化成本管控理念,全面控制成本支出,降低资源浪费,从而赢得项目经济效益的最大化。基于此,笔者结合自身工作实践,重点就房地产全过程成本管控思路展开分析,仅供参考。
关键词:房地产;全过程成本管控;思路;解析
面对房地产市场激烈的竞争形势和我国日益严格的调控措施,房地产企业面临着巨大的挑战。为了打破这一困境,房地产企业最有效的途径就是通过“开源节流”来控制成本。众所周知,房地产企业的利润来源主要是扣除成本后的商品房销售收入,但在国家各项调控政策出台后,房地产企业高价格的“来源”得到了有效控制。因此,房地产企业只能通过对项目全过程的成本控制来减少投资,为企业保持市场竞争力、提高效益奠定良好的基础。
1全过程成本管控的概念以及特点分析
成本控制是指相关管理部门为分析企业设定的整个生产过程中影响成本的因素,并采取相应的预防措施,以确保目标成本管理工作的顺利实施而采取的措施。房地产项目成本控制全过程是指从房地产项目决策阶段开始,到最终销售环节的一系列成本管理措施。项目全过程成本控制主要具有以下显著特点。首先,生命周期相对固定。从项目整体来看,为了确保最终目标的顺利实现,企业可以将项目建设周期分为四个阶段:决策、设计、施工和销售。相关管理部门可以通过分别控制不同阶段的成本,有效控制项目最终成本的目的。第二,差异性。房地产项目之所以能够在一定范围内具有一定的功能和用途,是因为根据不同的市场需求和不同的体制定了不同的项目内容。在不同地区、不同环境、不同阶段,这种差异会更加明显,导致最终成本的差异。第三,充满活力和创新。项目开发建设是一个动态的过程,而不是一成不变的,因此,项目经理需要根据不同项目属性分阶段制定成本控制方案,并结合实际及时创新和改进管理方法,以确保每个阶段的成本控制方案都能满足项目的实际需要。
2房地产项目全过程成本管控措施
2.1做好决策阶段的成本控制
在项目建设初期,要充分认识当地和国内的楼市情况,准确分析当前的楼市情况和政策,以便为项目选址、建设规模等决策依据。房地产开发公司要突破固有的观念,要清楚地认识到,成本管理不仅要减少开发费用,还要保证开发质量,满足购房者的实际需要。在进行投资评估时,应充分考虑各种费用,制定合理的融资计划。另外,要对项目的利润空间与盈利情况进行客观评价,同时要将投资水平进行纵向比较,这样才能使决策者制定出更为科学、合理的政策。
2.2加强设计阶段的成本控制
在工程造价管理的设计过程中,如何使设计者的积极性得到最大程度的体现,使其成为制约工程造价控制的关键。所以,在这一时期,开发商必须通过与造价人员的沟通,并将其与特定的设计项目相联系,设定费用上限,以保证其精确度。在此基础上,提出了在建筑工程中引入“限额”的概念,从而实现了建筑工程造价的合理统一。此外,在进行工程设计时,要根据工程实际情况,根据不同的材料设备、工艺方法和构造类型,采用多种方法进行多个方案的优化,既能确保工程的安全性,又能达到最优效果。
2.3重视施工阶段的成本控制
施工是指在一个特定的时间和空间上,把所有的人力、物力、机械等要素都聚集起来,并根据规划实施。在工程建设中,工程造价管理的主要内容是:如何解决工程建设中出现的各类索赔与争议,尽可能地减少工程造价,这样才能保证项目工期、成本、质量、利润的顺利实现。工程项目的不断推进,前期工程、安装、基础设施配套费等将会在工程造价中占据90%。在此期间,开发商的成本增长比降低的概率要大得多,因为建设项目的不确定性较大。为此,房地产企业应针对不同的造价管理需求,制定出一套合理的工程造价管理计划,以保证工程造价的最后质量与期望相符。特别是在建设过程中,应从采购、合同标准化、工程款支付等方面进行控制,为了保证工程造价管理的有效性,对工程变更进行严格的管理。
2.3.1合理选择供应商
在建设工程建设中,开发商要坚持“公平正义”的理念,为满足供应需求的供应商创造一个平等、公正的交易环境,使之与市场接轨,并能有效地改善采购商品的品质,进而对工程的采购费用进行有效的管理。采用招投标方式,在供应商和供应商的相互竞争中,可以对设备和物料的采购进行有效的控制。或者采用邀请招标的方法,让供应商提供招标采购方案,然后由企业选择最好的。二者既可以促进企业的采购工作,又可以有效地减少企业的采购费用。
2.3.2 实行合同标准化管理
房地产企业要将承包的合同进行规范化,使其达到一个较好的水平。因此,为了避免类似工程中出现的潜在危险,房地产企业必须将各种合同进行分类,并将其规整。总之,合同规范化要求开发商制订合同范本和合同台账,并对其进行细致的整理,以减少合同管理难度,加快合同审批速度,降低合同潜在的危险。
2.3.3 严格履行工程款支付管理规定
若工程建设的进度与合同约定的付款方式有出入,则房地产企业有权暂停有关的款项。如果二者一致,则由房地产企业派工程师与施工代表、施工单位相关负责人进行工程量的核查,仅对实际完成的工程量进行支付。
2.3.4 加强工程项目变更管理工作
房地产企业要强化对工程变更的管理,严格控制施工现场的变更,主要包括:(1)房地产企业必须保证设计者所提交的图纸和施工方案纸的正确性,防止在以后的建设中发生重大错误或经常发生的设计变化;(2)对于需要更改的项目,房地产企业应当依照不同类别的变
更理由,依照相关的审批程序,进行适当的审批;(2)由工程科、监理工程师审核、复核设计更改的具体情况,如涉及数额较大的,须经主管批准后方可执行;(4)房地产企业要采取行之有效的方法降低更改的要求,加强与设计者的沟通和沟通,共同探讨最佳的变更方案,在减少成本的同时确定合理的变更金额。房地产利润
2.4强化销售阶段的成本控制
销售阶段的成本控制,是指房地产企业在经营活动中所发生的人工成本、广告宣传费等方面的成本管理。在实践中,可以从三个角度进行分析。第一,制定行之有效的市场计划。通过内外资源的有效结合,到最适宜的营销突破口,使其能够更好的进行营销和宣传。近几年,由于房地产行业的逐步分化,消费者的需求也日益精细,不同年龄和收入水平的消费者也会有不同的需求。所以,在市场营销规划的过程中,要正确的对目标市场进行精准的市场定位,并根据自身的特点制定出适合自己的促销计划,才能真正的刺激到一定的受众。第二,对销售队伍进行职业技术的训练。通过技术训练,可以让销售员迅速了解客户的真实需要,为客户提供正确的建议,进而提升客户的成功几率。第三,要建立健全的奖励制度。通过对房地产开发商的合理的奖励,可以提高房地产市场的销售效率,降低物业管理、人力、时间等费用,达到有效地管理费用的目的。
总之,房地产企业要想提高项目效率,拓展发展空间,就应该把成本控制作为企业可持续发展的重中之重。房地产企业必须开发项目,成本控制工作贯穿于项目开发的全过程。同时,房地产企业还应在保证项目整体成本控制质量的基础上,具体控制关键阶段的投入成本,为企业创造最大的经济效益,促进企业的良性发展。
参考文献
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