关于房地产市场失效的经济学分析
关于房地产市场失效的经济学分析
宫敬桓辽宁科技大学电子与信息工程学院
【摘要】房地产作为一种特殊的商品，具有一定的外部性、不易腐性、市场信息的不对称性等特点，当前房地产市场失效具有客观必然性，表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。以往相关政府部门在解决房地产市场失效中发挥了一定积极的作用，如今应进一步加大住房建设用地的供给，调节供给结构，改革土地出让方式，完善融资方式，加强政府宏观调控。
【关键词】房地产市场失效泡沫经济政策建议
一、引言在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的彩。房地产产业是国民经济的承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产市场泡沫化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。近年来相关部门屡屡出手调控，对于政府采取的“限购令”等一系列的救市政策，各界也是褒贬不一。本文
从商品的角度分析房地产的客观属性，从点到面，分析了房地产市场失效的客观必然性，从而根据政府的相关政策提出一些建议。
二、房地产市场失效的客观必然性市场失效又称为“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。
房地产业作为一个我国的新兴产业，随着我国人民收入水平的提高而蓬勃发展，已逐渐发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失效具有客观必然性。
1．房地产的外部性导致的市场失效。由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，其影响的范围很广。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的外部性。房地产对市政设施也有很强的依赖性，随着政府公共设施的建设，使得边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往
不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失效。
2．房地产的不易腐性导致的市场失效。房地产区别于其他普通商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品，即使房地产不能马上销售，所有者也可以待价而沽，损失的只是保管费用和占压资金的利息。
而比较它的预期收益来说，持有成本是较低的，所以房地产的价格不必“市场出清”，而通常“市场出清”是价格使供求平衡必须满足的条件。
房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他商品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡，从而使市场交换的配置失效。同时房地产反复买卖，也决定了房地产投资和消费的双重性。消费属于正常需求，而投资并不是真正的消费，是为了转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响房地产当前的销售和价格。炒高房地产的价格预期，造成房地产价格“越炒越高”，远远高于“市场出清”的均衡价格，供求严重失衡，房地产泡沫化严重，最终造成市场失效。
3．房产市场信息的不对称性导致的市场失效。信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关
的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下两点:(1)房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。(2)房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。
三、房地产市场失效的表现第一:房地产泡沫化。由于房地产的特殊属性，致使房地产市场失效，房地产价格不能反映市场的供求关系，反而大大偏离其实际价值。
泡沫化严重。我国房地产业虽然还是一个比较新的产业，但也多次出现严重的泡沫经济。随着不断出台新的政策遏制泡沫经济扩大化，也充分说明了当今的房产市场仍然存在一些不稳定因素。
第二:房地产供求失衡严重。(1)从供给方面来看，土地市场的政府垄断和住房市场的开发商垄断造成房地产市场的供给相对不足。房地产的高度异质性、不易腐性决定了房地产商可以通过自主定价、囤积房地产来决定房地产的供应量。(2)从需求方面来分析，自住需求和投资需求的双重过热进一步推动了房价的上涨。随着经济的快速增长。
房地产利润
国民收入水平的不断提高，城市化进程加快，一些因房屋拆迁而急需购房的消费者自住需求旺盛。而另一方面，因为房价的暴涨，房地产保值增值的功能，投资房地产越来越有利可图。于是，随着金融信贷的发展，越来越多的资金流入房地产业，投资需求一路上涨，进一步推动了房价的上涨，加速了房地产泡沫化的进程。
四、推动我国房地产业发展的建议1．加大住房建设用地供给，调节供地结构，改革土地出让方式。土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况讲左右房产市场的平衡。首先，政府应加大土地的开发力度，对一些边角土地、城市内部不合理的占地进行整合，加大土地的供应量。其次，要进一步调节土地的供应结构，加大对住房用地的供给比例，特别是加大用于经济适用房的土地供应比例，缓解市场上资源的供应不足。政府还应改革土地出让方式。鉴于现阶段房地产业只是区域、局部垄断，政府应当采取小块拍卖出让，让更多的房地产开发商进入，增加房地产市场的竞争程度。
2．完善房地产融资渠道。可分为四小点:(1)实现地产投资证券化允许民间建立地产基金。(2)推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。(3)适当引入外资，达到鲶鱼效应。(4)避免地方保护主义或过分优惠外来资本，确保公平的资本环境。
3．加强政府的宏观调控。首先，加快消化积压空置商品房，政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。如规定最高限价等。
其次，降低房地产税费。政府要采取有效措施，减轻企业负担，降低房产开发建设成本，取消不合理不合法的收费项目，限水限电行业过分垄断，防止腐败行为，切实做到“两限一防”，从而促进房价下调。最后，完善房地产市场法规。制定一套较为健全的政策法规，可逐步完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规。使得房地产市场能有序发展，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
参考文献:
苗天青．我国房地产业:结构、行为与绩效［M］．经济科学出版社，2004．

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