测绘房产测绘项目分析(重难点)
测绘房产测绘项目分析（重难点）
Xx公司复建点、支路网、公建类等项目测绘
1.业主核心业务一：规划报建测量
规划报建测量: 项目规划定位测绘、规划定位图编制、日照分析测绘、规划核实测量等；
近年来，随着瑶海区社会、经济快速发展，涉及大建设道路、安置点建设等基础设施和社会公共服务事业等方面用地需求量逐年增加。而省自然资源厅在征收报批的相关政策不断出台，对用地报件材料技术性、规范性要求越来越高。为规范投资项目征地报批程序的规划报建测量，十分重要。做得好，可以起到四两拨千斤之效。
房地产报建总流程
(1)“多测合一”环境下的规划报建方案
为避免重复测绘，打破部门壁垒，进一步优化营商环境，在工程建设竣工验收阶段测绘事项实行“多测合一”的基础上，将“多测合一”实施范围扩展到立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可等前三个建设阶段，实现全流程“多测合一”。
(2)实施范围
主要涵盖立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可等前三个建设阶段的选址测绘、土地勘测定界、地籍调查、拨地测量、报建现状地形图测绘、主要技术经济指标复核、规划放线、房产面积预测算、规划验线等测绘事项。
(3)立项用地规划许可综合测绘。
在立项用地规划许可阶段，将原选址测绘、土地勘测定界、地籍调查、拨地测量四个测绘事项整合为立项用地规划许可综合测绘，作为建设项目用地预审与选址意见书审批、建设用地规划许可证审批、不动产登记的依据。
(4)工程建设许可综合测绘。
在工程建设许可阶段，将原报建现状地形图测绘、主要技术经济指标复核、规划放线整合为工程建设许可综合测绘，作为建设工程规划许可审批的依据。
(5)施工许可综合测绘。
在施工许可阶段，将原房产面积预测算、规划验线整合为施工许可综合测绘,作为房屋预售许可审批、规划监管的依据。
(6)相关要求
每个阶段中涉及的测绘业务分别整合为一个综合测绘事项，一个测绘事项原则上委托一家测绘单位承担，后续各阶段测绘要直接利用前阶段成果，发生变化的进行补充测绘。
参照《关于安徽省工程建设项目“多测合一”改革的实施意见》中“谁委托、谁付费”原则，由委托方承担测绘经费。立项用地规划许可综合测绘所需测绘经费列入土地出让成本。
在现有“多测合一”信息平台的基础上，扩充立项用地规划许可综合测绘、工程建设许可综合测绘、施工许可综合测绘工作流程及成果管理流程，建立与安徽省工程建设项目审批管理系统的测绘成果共享机制，实现项目代码“一码”关联，无需建设单位重复上传。
2.业主核心业务二：工程测量
工程测量：场地平整土方量测绘、施工控制点测量、规划用地测量、规划放线、市政工程测量、现状地下管线测量、排水管道检测及其他零星测绘；
城市中各种民用建筑、工业和市政工程建设都受城市规划的指导，编制城市规划需用各种比例尺的地形图。如编制城市整体规划需用比例尺为1:5000～1:25000的地形图;编制分区规划需用比例尺为1:1000～1:2000的地形图；编制街坊、广场的规划以及为具体工程作设计则需用比例尺为1:500～1:1000的地形图。这些地形图有的是实测的，有的是编绘的。
实测地形图的比例尺在建筑物密集的大中城市中心区为 1:500，在中小城市中心区、卫星城镇和新兴工业区为1:1000,在市效区为1:2000～1:10000。随着城市建设的发展,地物和地貌不断改变。
为使地形图内容能同实地状况一致,必须及时进行地形图修测。修测以原实测地形图为基础,根据变化了的地物、地貌局部修改图上内容。当地物、地貌变化范围较大，或者原实测地形图的比例尺太小而需用更大比例尺的地形图时，要重新实测。测绘城市地形图主要采取平板仪测图法和测记法，也可采用航空摄影测量的方法。
高层建筑物的施工测量一般包括： 1）建筑物定位放线测量； 2）轴线投点测量； 3）楼层标高定点测量； 4）立面轴线投点测量； 5）沉降观测测量。 此外还有一个放样测量，但这件事有不少企业是分工给木工组长或木工翻样，泥工组长或关砌做的。
3.业主核心业务三：不动产测绘
不动产测绘：根据办证需要实施不动产测绘工作，测绘成果通过相关政府部门审核。房产测绘中应重点注意的几个常见问题：
(1)测绘的基本单元问题
房地产测绘，直接为房屋登记工作服务；按房屋登记办法，房屋登记的基本单元是指有固定界线、可以独立使用的房屋或特定空间。所以测绘房屋时，应注意国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的幢、层、间、有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
确定基本单元时主要把握两项原则，一是登记对像必须是特定的，特定是指登记对像是唯一的，能够和其它不动产明显区别；二是必须具备独立使用价值，如一般房屋技术层及一二层商铺房，技术层及二层商铺因不具备独立使用价值，就不能作为独立登记单元，而必须与底
层房屋做为一个整体进行登记测绘，涉及到公共出入的分摊房屋，则必须由相关权利人就共用部分的分摊使用达成协议后，才能依协议进行测绘。
(2)房屋层数问题
按房产测量规范，房屋层数按自然层数计算， 地下层数用负数表示，房屋层高大于或者等于2.20米计算层数和建筑面积。檐口高度低于2.20米的技术层，不计算层数，但是高度超过2.20米的部分应计算面积。（在系统上制图时应作为技术层下标准层的附属提取面积线）。
(3)外业测绘问题
无论何种测绘业务，都须以两人为一个测绘小 组，共同完成外业测绘，绘图计算及校对工作。测绘草图作为重要的原始资料，对于保障测绘成果质量和过错追究都有着不可替代的作用，从2009年元月份起，所有外业测绘都必须在规定格式的草图上作好详细的数据记录，（新建商品房如不绘制测绘草图可在缩印的施工图上作测绘数据记录），并经测绘人员和记录人员及申请人签字确认。测绘草图在测绘业务完成后，必须作为测绘资料的重要组成部分永久存档。从2009年元月1号后，没有测绘草图或只有一人签字的草图，都不予审核通过。
(4)测绘图纸中的地址问题
房屋座落地址一般依据土地使用权证书、原房屋所有权证填写，没有上述两证的，应依据建设工程规划许可证或其它证明文件填写，但不得随意地填写，填写格式为  镇  路  街（巷）      小区名称，新建商品房住宅小区地址及楼号、房号一律按商品房预售网上备案系统上的楼号、房号填写。
(5)测绘成果责任的问题
房屋测绘成果，作为建设工程规划验收房屋面积方面的依据、及房屋权属证书的附图，具有法律效力，作为认定拆迁房屋面积享受免税优惠的证明等，重要性不言面喻。对此必须引起高度的重视。中华人民共和国《测绘法》第四十八条：违反本法规定，测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级直至吊销测绘资质证书；给用户造成损失的，依法承担赔偿责任。
4.业主核心业务四：房产测绘
房产测绘：根据办证需要实施房产测绘工作，测绘成果通过相关政府部门审核。
地籍测量是土地管理工作的重要基础，它是以地籍调查为依据，以测量技术为手段，从控制到碎部，精确测出各类土地的位置与大小、境界、权属界址点的坐标与宗地面积以及地籍图，以满足土地管理部门以及其它国民经济建设部门的需要。
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。
房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。
房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一神圣而具有法律效力的工作。
5.业主核心业务五：其他测绘
项目建设过程中可能涉及的其他测绘工作。例如：
(1)地籍调查、境界测绘和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、投标人在业使用权人配合下，实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由自然资源规划局现场填制调查表一式三份，由自然资源规划局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。自然资源规划局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
(2)拟订“一书四方案”组卷上报审批
由自然资源规划局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。最终获得用地许可。
(3)构筑物外立面测量
两拨1　应用背景
在建筑物外立面测量领域，想要得到建筑的外立面面积以及建筑CAD图纸，需要很繁琐的用测距仪和量尺等拉线进行测量，耗费精力时间以及预算。后来三维扫描技术被应用到建筑外
立面测量中，这项技术大大提高了测量的精度，人力成本和时间成本大大降低，突破了传统测量的局限性，更加便捷。
2　三维扫描技术相对于传统技术的优势：
●更快捷：不需要量尺等繁琐程序，只需要架好扫描仪，做好测站布设就可以直接进行扫描
●非接触性：扫描仪通过光的反射原理，不需要对建筑外墙有任何接触；
●实时性、主动性：扫描仪可以自动对建筑进行扫描，不需要更多人力操纵；
●采样率高：通过调节，可以自主控住采样率，控制精度的；
●快速性：扫描仪通过光的反射将扫描的物体数字化，更加快速；也同是解决了高层建筑顶层无法测量的问题；
●三维扫描技术是一项新兴科技，它能快速获取大空间三维空间数据，更加快速、便捷、高精度、连续、自动获取数据信息，形成三维点数据，即点云。
3　三维激光扫描技术的组成
●高速精确的激光测距系统；
●引导激光反射并以均匀角速度扫描的发射棱镜；
●水平方位偏转控制器；
●高度角偏转控制器；

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