深圳二手房免中介交易攻略1
深圳二手房无中介交易流程及注意事项
一、交易流程
  《城市房地产转让管理规定》第七条  房地产转让，应当按照下列程序办理：
  （一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
  （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
  （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
  （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
  （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
  （六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
    实践中无中介二手房按揭交易流程大致如下：
第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
  第二步，签订二手房买卖合同。
  第三步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。通常要40个工作日左右。
  第四步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
  第五步，凭受理单到产权交易中心缴纳相关税费，拿契税完税证。
  第六步，凭完税凭证到房管部门办理房产证。
  第七步，拿房产证到银行办理抵押登记手续，银行放款。
    第八步，交房
  整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
二：注意事项
1、看房。在签约购房之前一定要对目标房屋进行实地考察，并向物业、邻居、开发商了解情况，看房时要了解以下相关情况：
（1）房屋状况：楼层、房号、建筑面积、建筑质量、土地使用权年限；水管、电线、煤气管、电话线、网线、有限电视线等；中午看看光照，晚上看看隔音，雨天看看漏水；
（2）产权状况：是属于谁所有，是一人单独所有还是共同所有；
（3）房产证：要看售房人是否有房产证，房产证是否真实，核对房产证记载的权利人身份信息，以及其他房产证信息与售房人描述信息是否一致；
（4）房屋周边：学校、文化、卫生设施；环境状况，是否存在噪声、水、空气污染源；交通状况；市政规划，旁边是否要建高层建筑，是否未来几年会拆迁等；
（5）权利负担：复印一张产权证或记录一下编号，去房屋交易中心查询一下房屋是否存在
查封、抵押；租赁情况，如果已出租，需查看租赁合同；
（6）附着于该房地产之上的学位、户口（去当地派出所查）等情况；
2、签约
（1）合同文本：《关于规范二手房合同打印程序的通知》一、所有二手房合同，包括《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同》，都必须通过"深圳市二手房网上交易系统"打印，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。
《关于扩大二手房买卖合同打印权限的通知》自2007年9月1日起，凡取得备案证书的房地产经纪机构及其分支机构均可为自行成交的二手房买卖双方提供合同打印服务，并按规定标准收取工本费。
（2）合同条款：示范文本设计比较科学、周到，参照示范文本即可。
（3）签字：如果是属于多人共同所有需确定是否所有共有人均同意转让，且在签字时要要求所有共有人签字，不能代签。如果房屋已出租的，要有承租人出具的放弃优先购买权承诺书。
3、首付与贷款
（1）在深圳购房一般情况有4种首付比例：
1、购买新房，并且面积在144平米以下的，还可以享受20%的首付，其他的情况为30%；
2、在首套房的情况下，购买二手房的无论面积多少，最低需要缴纳的首付为30%；
3、二套房的情况下，在购房新房或者二手房都是需要缴纳首付50%；
4、三套房及以上的，银行基本上不给予申请贷款，必须全款购买。
（2）支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单。
（3）定金和首付不要直接交给卖房人，可委托银行进行资金监管更安全，一般如果在贷款银行办理此项业务是免费的。买卖双方与银行签订资金监管协议, 买方支付定金和首期款入银行资金监管账号。
（4）在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
公积金贷款：《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》第五条：在本市缴存住房公积金的户籍和非户籍职工均可以按照本规定申请公积金贷款。
第十条 职工购买保障性住房和商品住房（住宅类）申请公积金贷款的，应当同时具备以下条件：
  （一）申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；
  （二）申请人、共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；申请人的父母作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；
  （三）申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，信用
状况良好；
  （四）申请人已按规定支付购房首付款；
二手房买卖手续  （五）申请人同意提供符合本规定要求的担保；
  （六）贷款申请符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求；
（七）符合公积金管委会规定的其他条件。
第十四条：公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍
商业性贷款：各银行规定不一样，以工行二手个人住房贷款为例，其他银行可以到其网站查询或去当地分行咨询更准确。
（1）申请二手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：
  1. 借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；
  2. 借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；
  3. 借款人经济收入证明及职业证明；
  4. 所购二手房的房产权利证明；
  5. 与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；
  6. 如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
  7. 所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
  8. 贷款人要求提供的其他文件或资料。
（2）申请贷款操作流程　
1. 提出申请。您向工行提出书面借款申请，并提交有关资料；
  2. 贷款审批。银行根据您的申请资料对贷款进行审批；
  3. 签订合同。在接到工行有关贷款批准的通知后，您要到贷款行与工行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理抵（质）押登记及公证等手续；
  4. 发放贷款。经工行同意发放的贷款，办妥有关手续后，工行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转入房地产开发企业在银行开立的账户，或与借款人约定的工行监管账户；
  5. 按期还款。贷款发放后，您须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；
  6. 贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。
  （1） 正常结清：贷款最后一期结清贷款。
  （2） 提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向工行提出申请，由工行审批后到指定会计柜台进行还款。
  贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
公积金、商业性组合贷款：如果公积金贷款不足以支付首付余款，银行可以提供补充商业贷款。申请个人住房组合贷款，只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件即可。具体事项须咨询办理业务的银行。
4、过户申请
深圳市房地产权登记中心网站：房地产转移登记申请材料：
1、深圳市房地产转移登记申请表。
2、申请人身份证明
3、房地产权属证书。
4、房屋买卖合同
5、已设定抵押权的，提供抵押权人同意的书面文件。
6、房地产有共有人的，提供共有人同意转移的意见书。
5、缴税
到龙岗房产交易中心申请转移登记，领取受理通知单以后，到龙岗区房屋产权交易中心相关窗口缴税。缴税时需提交如下材料（具体材料需咨询纳税窗口）：
  （一）纳税申报表；
  （二）房屋产权人的居民身份证原件和复印件；
  （三）所售房屋的产权证原件和复印件；
  （四）房屋买卖合同原件和复印件；
  （五）原购买房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；
  （六）地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。
需缴纳的税收有：
深圳市房地产权登记中心网站：深圳二手房交易税费一览表：
一、存量房（即二手住房）交易各项税费的计算基数、收取对象、税（费）率、征收部门如下表：
 
二、存量房（即二手住房）交易计税说明如下：
（一）计税价格确定方式
1、我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新（可在深圳市国土局和房地产权登记中心输入身份证号和房产证号查询），经主管税务部门确认后执行。
2、纳税人申报的住房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税。
3、纳税人申报的住房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。
4、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。
5、通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。
（二）销售营业税
1、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
2、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋
的价款后的差额征收营业税。
3、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（三）城市维护建设税及教育费附加
根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》（深地税函〔2010〕344号），对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：
1、自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。
2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。 
（四）印花税
对个人销售或购买住房暂免征印花税。
（五）个人所得税
1、核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％、3％）
*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房为1.5％，拍卖房为3％。
2、核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）
（六）契税税率
1、个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的适用税率为1％；
2、个人购买90平方米以上144平方米以下（含144平方米）普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，适用税率为1.5％。
3、其他情况适用税率为3％。
（七）土地增值税
1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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