美国住房抵押贷款体系
美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义
(2008-08-02 23:09:53)
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美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义
 
 
前言：这段时间房利美和房地美受到很多关注，因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来，虽然其中的数据都很陈旧了，但是其中的很多结论仍然适用，至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业（GSE）之一，可能也是最为著名的两家GSE，而且其董事还受到美国政府强有力的控制，所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要，对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。因为，这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题，也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。
 
 
美国的金融体系非常发达，经过长期的发展和不断完善，形成了一个完善而高效的资本市场体系，几乎能满足所有的融资需求。作为最重要财富形式的住房，自上世纪30年代以后，在美国政府及金融机构的推动下，也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系－－住房抵押贷款体系。与股票和债券相似，美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。
 
美国住房抵押贷款的一级市场
 
根据主体功能区分，美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类：①融资活动的供给方，即贷款人；②融资活动的需求方，即借款人；③融资活动的中介方，主要是担保人。借款人基本上就是需要买房的居民和家庭，这里主要介绍一下贷款人和担保人。
1、美国住房抵押贷款的贷款人
在美国，存在着许许多多各式各样的金融机构，从目前来看，提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种：
· 储蓄和贷款协会（Saving and Loan Association，S&Ls）
S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者，因为其主要资金来源是储蓄帐户（相当于我们的定期存款）和储蓄证书，相对比较稳定，所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。也是由于这个原因，在很长一段时间里（1989年以前），S&Ls资产总量虽然不如商业银行大，却是美国最大的抵押贷款者。
· 商业银行（Commercial Bank）
商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者，但是在美国，除了夏威夷商业银行等个别例子外，大部分商业银行的资产组合中，抵押贷款都只占15％－20％的比重。
· 互助储蓄银行（Mutual Saving Bank）
互助储蓄银行类似于传统的储蓄贷款机构，它是19世纪为了促进劳动工人储蓄而创立的。目前美国大约有20个州设有此类机构。“互助”一词表明它属于合作金融范畴，不过许多已经在向股份制转变。
· 储蓄互助会（Credit Unions，CS）
储蓄互助会是为特定体（比如个体商人）成员服务的小型储蓄贷款组织，他们个体规模很小，但数量却最多。并且因小而灵活，它已成为美国改善住宅抵押贷款融资的一个很好的渠道。
· 人寿保险公司（Life Insurance Company，LICs）
LICs收集的保费大部分用于对收益人进行支付的准备金，其资金流入和对这些资金的需求长期内相当稳定，因此它可以提供长期的抵押贷款。例如，1992年美国单户住宅抵押贷款的第二大提供这就是普天寿保险公司（Prudential Life Insurance Company）。
· 抵押贷款银行家（Mortgage Banker）
抵押贷款银行家是一个重要的抵押贷款提供者，他与其他贷款者的显著区别在于：他不是一个存款机构。他发起个人住房抵押贷款，在达到一定规模时，就整体出售给人寿保险公司等有大量资金的大型机构，并从中赚取佣金和服务费（通常为1个百分点）。
· 个人贷款者
有时候，出售住房的个人也可以为购房者提供住房抵押贷款。这种情况一般发生在金融机构面临资金不足，或者不愿意贷款，而个人又急于出售房屋的情形。
 
2、美国住房抵押贷款的担保人
贷款者为了降低住房抵押贷款的风险,通常要求借款人为所借贷款寻第三方担保。在美国，政府及私人抵押保险商共同扮演了担保人的角。
· 联邦住房管理局(Federal Housing Administration, FHA)
FHA由《1934年国民住房法案》(National Housing Act of 1934)创设,它发行由联邦政府担保
的FHA债券,所有符合此法案203(b)节和245节条件的住房抵押贷款,都可以获得FHA的全额担保。当拖欠发生时,贷款人可获得与未清偿贷款等额的FHA债券。当然,借款者需要交纳一定的担保费用。
 
· 退伍军人管理局(Veterans Administration,VA)
VA创立于1944年,其宗旨是帮助退伍军人取得住房贷款，达到一定条件的退伍军人及其家属都可以获得贷款保证。不过，VA并不提供全额保证,其最大保证额为46000美元。
· 私人抵押保险商
在上世纪三十年代之前,抵押担保完全是由私人公司提供的。但在大萧条中,这些公司不是破产就是停止了此类业务。从大萧条到1957年,抵押保险及保证业务几乎完全由FHA和VA独揽。1957年，威斯康星州抵押贷款保证保险公司(Mortgage Guaranty Insurance Corporation，MGIC)注册成立,从此私人抵押担保贷款保险商又开始涉足这一领域。随着越来越多的私人抵押贷款保险公司(MIC)被认可为合格的保险商,其在抵押贷款市场中的份额也
越来越大。
 
美国住房抵押贷款的二级市场
 
住房抵押贷款一级市场的担保系统，有效的解决了抵押贷款的违约风险问题，但是还有两个问题没有解决，那就是流动性风险和利率风险，其中后者还包括抵押贷款提前偿还而导致的再贷款风险。为此，美国又通过一系列立法，成立了几个政府和准政府机构，这些机构扮演抵押贷款二级市场作市商的角。有了二级市场，美国住房抵押贷款市场就彻底活了。
二级市场的参与者有四类:供给方、作市商、中介及投资者。供给方是一级市场上的贷款人，主要是提供住房抵押贷款的商业银行等金融机构；中介是指出售抵押贷款证券的机构，即投资银行。下面我们只介绍一下作市商和投资者。
1、美国住房抵押贷款二级市场的作市商
房屋抵押银行贷款利率
像股票市场上的作市商一样，美国住房抵押贷款二级市场作市商的主要职能也是提高流动性。其一般运作机理是：从住房抵押贷款的一级贷款者那里购买贷款债权，通过分类整理，进行标准化的打包处理，然后以这些贷款债权为抵押发行证券向投资者出售。这个过程就是所谓的住房资产证券化。通过资产证券化,缺乏资金的住房贷款者提前收回了现金，流动性问题获得解决。
· 联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association，FNMA或者Fannie Mae）
FNMA最初是美国国会为应对大萧条，而授权复兴金融公司(Reconstruction Finance Corporation，RFC)成立的一个子公司，主要承担建立抵押贷款二级市场的职责。但是自《1945年授权法案》(Charter Act of 1954)颁布之后，FNMA逐步转变为一家私人组织。《1968年住房及城市发展法案》（Urban Development Act of 1968）通过后，联邦政府成立了住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）。HUD下设立了政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae），原有FNMA承担的政府公共职能移交给HUD和GNMA，而FNMA则只剩下一个二级市场作市商的职能。现在，FNMA是一家政府发起，但完全为私人投资者所拥有的公司，并
在纽约证券交易所挂牌上市。比较独特的是，FNMA由一个15人组成的董事会管理，其成员的1/3每年仍由美国总统任命，其余才由普通股东选出。
· 政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae）
GNMA的所有权力与职责都由HUD部长行使与担负。《1968年联邦国民抵押协会特许法案》（Federal Mortgage Association Charter Act of 1968）赋予GNMA三项职能：
²      特别援助职能
²      GNMA自有抵押贷款的管理和清偿
²      对特定的抵押贷款证券进行担保
GNMA最初的抵押贷款来自FNMA，GNMA自己购买的抵押贷款通常在一年内售出，不进行积累。所谓特定的抵押贷款证券，主要是发行证券作为依据的抵押贷款必须是由FHA保险或VA保证的。
 
· 联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC或者Freddie Mac）
FHLMC是根据《1970紧急住房金融法案》（the Emergency Home Finance Act of 1970）成立的。因为当时FNMA与GNMA只为FHA承保或VA保证的抵押贷款共二级市场，因此由私人机构承保的抵押贷款就缺乏二级市场，FHLMC的主要目标就是扶持并维护这类传统抵押贷款的二级市场。FHLMC由美国总统任命的董事会控制，每个董事会任期4年。FHLMC主要通过发行债券和发售抵押参与证明（Mortgage Participation Certification，PC）的方式筹集资金。
除了上述三个政府或准政府机构外，近年来市场上又出现一种由私人机构保证的抵押贷款证券（privately guranteed security，PG）。PG证券一般由大的金融机构发行，并提供无条件保证。因为PG证券的基础通常是由私人抵押贷款保险商承保的，而后者的信誉比GNMA和FNMA低，因此只有非常大的金融机构才被认为有能力发行此类证券。
2、美国住房抵押贷款二级市场的投资者
与美国股票市场类似，美国住房抵押贷款二级市场的投资者主要是机构投资者，包括养老基金、人寿保险公司以及其它证券投资基金。比如，著名的加州退休教师联合会（California State Teacher Emloyee Retirement System）就持有大量的住房抵押贷款证券。

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