第三章固定利率抵押贷款
一、教学提示
本章比较全面地介绍了固定利率抵押贷款的原理、传统的固定利率抵押贷款形式和创新的形式，并对抵押贷款融资作了深入的分析。本章的教学重点是理解影响抵押贷款利率的因素，要掌握等额偿还抵押贷款的每月偿还额计算和贷款余额的计算，并了解固定利率抵押贷款的创新方式。
二、重点讲解
本章应掌握的重点内容是：
1、影响抵押贷款利率的因素及抵押贷款利率的决定
在市场经济体制下，利率是资金市场上资金价格的体现，市场利率主要是由资金的供求关系决定的。房地产抵押贷款利率主要反映了抵押贷款的供求情况。抵押贷款利率一方面取决于资金需求方（主要是房地产消费者或投资者）为了在某一段时期内使用贷款人的资金所愿意支付的代价大小，另一方面也取决于资金供给方（主要是商业银行等金融机构）因为在一段时间内牺牲资金的使用权所要求得到的补偿是多少。抵押贷款作为商业银行等金融机构的长期资产业务，利率的决定主要受到以下因素的影响：①预期的真实利率。银行的资金主要来自于各类存款（其中居民的储蓄存款形成比较稳定的资金来源），银行必须保证存
款的安全并让
存款者得到大于零的真实利率。因此，抵押贷款利率首先必须包括大于零的预期的真实利率。 ②预期的通货膨胀率。由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。③贷款风险。在贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。抵押贷款的风险主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。因此，抵押贷款利率主要由预期的真实利率r 、预期通货膨胀率f 和风险补偿p 来确定。较长时期的贷款利率取决于未来n 年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。
2、等额本息抵押贷款每月还款额的计算
等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷款种类。由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。根据期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为：
])12R 1(1[12R P M n 12-n n
p ⨯+-⨯= ，其中：p M 为每月付款额，M 为抵押常
数，P 为贷款总额，n 为贷款年限，n R 为年利率。
等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。在贷款初始阶段，由于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。随着还款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。
3、贷款余额的计算
贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。在房地产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。
计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。最常用的是现值法，公式为：12
R )12R 1(1M MB n
t -n 12-n p ）（⨯+-⨯=，其理论基础在于若贷款已经清偿t 年，那么在剩余年限(n-t)年中所偿付的 (n-t)×12次款项的现值就是t 年时刻的贷款余额。终值法的公式是：⎪⎭
⎫ ⎝⎛-⨯=素贷款年数的年金终值因因素已还款年数的年金终值1P MB 4、分级付款抵押贷款
房屋抵押银行贷款利率当经济金融环境发生变化时，金融机构将会作出相应的反映。分级付款抵押贷款产生的背景即为通货膨胀环境。在通货膨胀时期，固定利率抵押贷款的每月付款额是贬值的，债权人的利益是受损的，但是如果贷款人充分考虑到通涨的程
度，提高名义利率，那么又会加大借款人的还款压力。因此，可以根据在发生通货膨胀时，人们收入水平和抵押房地产的市场价格都将随之提高的事实，适当降低贷款初期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息偿还的“标准”抵押贷款。
5、住房抵押贷款融资分析
这是从借款人的角度对住房贷款做融资分析。利用边际成本对贷款做分析可以帮助借款人合理选择贷款的额度、期限以及偿还方式等。贷款的边际成本是指借款人为多贷一个单位的资金（如一万元）而支付的利息成本。金融机构提供的住房贷款品种可能有多种，边际成本的大小与借款人是否提前还款、贷款的期限长短、是否考虑贷款费率等都有关系。教材中对此已通过案例说明。当市场利率下降时，借款人为减少利息支出，往往会选择再融资。但是办理抵押贷款的再融资时是有成本的，因此必须要考虑至少以下三种因素之间的基本关系：（1）原有贷款条款；（2）新贷款条款；（3）还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约金或申请新贷款的初始费用及手续费。实际上就是要考虑投入了一定的再融资成本后所得到的每月利息节省额，在未来的还款期限内能给借款人
带来什么样的回报。可以用内部收益率加以描述，如果借款人在同等风险水平下不能到大于该内部收益率的投资机会，则可以
选择再融资。如果再融资的成本也通过贷款解决，则可以根据实际的利息成本大小来决定是否选择再融资。
三、难点释疑
1、等本付款抵押贷款与等额本息付款的抵押贷款的比较。
等额本金偿还的抵押贷款方式，是将贷款本金总额在还款期内按月均摊，同时支付当月的利息，这样，每月还款额有两部分组成，一部分是应清偿的等额本金，即贷款总额÷（贷款年限×12），一部分是当月应付利息，为当月贷款余额×月利率。等本付款方式中，每月贷款本金以同样的数额减少，使得当月贷款余额也以同样的速度减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。所以，每月还款额也是等额递减的。递减的幅度就是每月减少的利息，即每月等额本金×年利率÷12。等额本息偿还的抵押贷款最大特点是每月还款额相同，根据期末年金现值原理，在贷款期内的所有还款额的现值之和就是贷款本金。所以，每月还款额
])12
R 1(1[12R P M n 12-n n
p ⨯+-⨯=。在每月还款额中即包括当月应还的本金，也包括当月应付的利息。随着每次还款，每月还款额中的本金部分和利息部分是不断变化的，而两者之和即每月付款额是恒定不变的。在贷款初始阶段，由于贷款总额很大，因而在每月付款额中，绝大部分是用于支付利息，本金偿还量很少。随着偿还次数的增多，每月付款额中的利息比重越
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