广州市域高计算机科技有限公司、郑汉武房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.09.29
【案件字号】(2020)粤01民终18948号
【审理程序】二审
【审理法官】张明艳李静唐佩莹
【审理法官】张明艳李静唐佩莹
【文书类型】判决书
【当事人】广州市域高计算机科技有限公司;郑汉武
【当事人】广州市域高计算机科技有限公司郑汉武
刘烨谢娜分手时间【当事人-个人】郑汉武
【当事人-公司】广州市域高计算机科技有限公司
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【代理律师/律所】张执夫广东天禄盟德律师事务所刘映旺广东世港律师事务所郑秋婷广东世港律师事务所
【代理律师】张执夫刘映旺郑秋婷
【代理律所】广东天禄盟德律师事务所广东世港律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
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【原告】广州市域高计算机科技有限公司
【被告】郑汉武
【本院观点】依照《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】无效欺诈胁迫乘人之危社会公共利益撤销合同证据不足合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求查封
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【本院查明】本院对一审法院查明事实予以确认。 二审期间，各方当事人未提供新的证据。 域高公司二审过程中述称，郑汉武签订《房地产认购书》和缴纳定金是同时进行的，郑汉武在中陈述其交了10万元才让其知道房产是抵押的，域高公司对此不确认，称其工作人员当即没有反驳但也没有承认，因为已经在办理涂销抵押了。 郑汉武在二审
过程中述称，其在签订《房地产认购书》时没有查看房产证，在签订认购书之后根据认购书载明的房产证号和地址在“广州市不动产登记查询"查询到的涉案房产存在抵押的情况。庭审期间，本院组织双方在上述进行现场查询，能够查询到涉案房产登记状况包括抵押状况。
【本院认为】本院认为，依照《关于适用 的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，域高公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑汉武有权主张撤销该认购书。 首先，域高公司作为涉案房屋出售人，的确负有如实告知郑汉武标的房屋相关情况的义务，但域高公司将涉案房屋出售给郑汉武时涉案房屋已经进行了产权登记，涉案房屋存在抵押的情况也进行了相应登记，郑汉武作为购房人，称其在签订认购书时并未查看过房产证，与常理不符。同时，如郑汉武在二审过程中所陈述的，其通过可以查询到涉案房产是否存在抵押的情况，因此，涉案房屋是否存在抵押并非仅由域高公司掌握且能够故意隐瞒的事实。 其次，《房地产认购书》第五条“甲乙双
方的权利义务"第1点明确约定，郑汉武确认对所认购物业状况（包括是否有抵押或查封等）已有充分了解。郑汉武签署该认购书表明其认可了上述条款，即使该条款是域高公司所提供的格式条款，该条款亦不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，仍为有效条款。郑汉武签署认购书后又主张其不了解房屋存在抵押的状况，与其签署行为相矛盾。郑汉武在签订该认购书第二天向域高公司工作人员发出询问“那个抵押的涂销要多长时间解押"，从该信息内容，看不出域高公司故意隐瞒而郑汉武不知道存在抵押的意思。至于郑汉武在签订认购书第四天发称“你等到我交了10万元，才让我知道房产是抵押的"，域高公司工作人员虽然没有否认但也没有承认，只是回复“放心，很多客户已经过户了"，从该对话内容，不能直接得出域高公司隐瞒抵押的结论。 再次，虽然《房地产认购书》并未对涉案房屋存在抵押以及如何涂销抵押作出明确约定，但域高公司作为售房人，对其所出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务，该义务是其法定义务，即使合同未作相应约定，亦不能否定该义务的存在。本案中，即使如郑汉武所主张的域高公司在签订合同时并未如实告知房屋存在抵押的情况，其到第二天通过自行查询才知道，但从其之后与域高公司的沟通情况来看，双方仍在协商如何涂销抵押，且域高公司的确在签订合同后十天左右即2019年7月27日涂销了抵押。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二
款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该款所规定的欺诈，是指一方当事人故意隐瞒或者虚假陈述，诱使对方当事人作出错误的意思表示，即被欺诈方所作意思表示与不存在该欺诈行为时其会作出的意思表示不一致，而从郑汉武与域高公司的沟通过程可以看出，并不存在郑汉武一得知存在抵押即作出相反意思表示即不再购买的情况。 综上，无论从《房地产认购书》的约定，还是从郑汉武在签订认购书之后与域高公司的沟通情况，以及涉案房屋抵押涂销的情况，本案均不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的足以导致撤销合同的欺诈情形，郑汉武以域高公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书，理据不足，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。域高公司提出的上诉有理，本院予以支持，但域高公司作为案涉《房地产认购书》文本的提供方，应在该认购书中将相关情况包括后续解决措施作出进一步明确约定，以避免之后的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初29144号民事判决； 二、驳回郑汉武全部诉讼请求。 一、二审案件受理费各18280元均由郑汉武承担。 本洗衣机品牌排行榜
判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-31 12:59:21
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年7月16日，郑汉武（乙方/认购方）与域高公司（甲方/出售方）签订了《房地产认购书》，约定乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋建筑面积为47.188平方米，甲方持有《房地产权证》的号码为xxx某某，涉案房屋交楼时的状况为带装修附家私电器；涉案房屋以现状按整套为单位售予乙方，成交价为1498176元；甲方同意乙方按分期付款方式按期付款，于签署本认购书当天支付定金100000元，购房款500000元于双方签订本合同起7日内即2019年7月23日前付清，剩余第一期房款398176元于2019年8月23日支付，剩余第二期房款100000元于2019年9月16日支付；如乙方以实际行动表示不再继续履行本认购书的任何义务或迟延支付款项超过30天的，甲方有权解除本认购书，已收取的所有费用不予退还；甲乙双方约定之交易税费缴付方式为买卖双方各自承担；在签署本《认购书》前，甲方已向乙方明示认购书范本、补充协议、该物业一户一图及法律规定应明示的文件、证书及不利因素须知，乙方已阅读并理解上述文件且无异议，并同意遵守，乙方确认对涉案房屋状况（包括是否有抵押或查封等）、交通条件、周
边环境等已有充分了解；涉案房屋于2024年1月16日前交付使用；如乙方未能按照约定缴付前述楼款，甲方有权解除本认购书并没收乙方已缴付的定金及已支付的房款，同时有权将涉案房屋另行出售；乙方确保其通讯地址(天河区珠江新城某某路某某花园某街某号某座某房)及（137××某某某某某某）正确无误，如因乙方的原因导致甲方不能联系上乙方而产生的损失或其他责任，一概由乙方承担等。 双方确认，《房地产认购书》签订当天，郑汉武向域高公司支付了购房定金100000元。 但郑汉武称，签订《房地产认购书》时域高公司未向其告知涉案房屋存在抵押，郑汉武是在2019年7月17日才得知这一情况，在2019年7月24日才看到涉案房屋的产权资料。郑汉武为证明其所述情况，向一审法院提交了：1.郑汉武称其与域高公司工作人员的聊天记录，显示2019年7月17日，郑汉武询问“欧阳"合同上的总价怎么是149万多"；“欧阳"回复称成交价是149万元；郑汉武提出应该将合同成交价改成177万元，另在合同上写明抵扣4年租金271824元，应付余款149万多，这样才清楚；“欧阳"回复称会和领导商量一下；郑汉武又询问“那个抵押的涂销要多长时间解押"，双方遂进行了语音聊天。2019年7月19日，“欧阳"询问郑汉武今天几点过来；郑汉武称下周，那个解除抵押的要抓紧办好；“欧阳"称要在23号前，解除抵押已经在弄了；郑汉武回复称“欧阳"是等到其交了10万元才让其知道房产是抵押的；“欧阳"表示放心，
很多客户已经过户了；郑汉武回复称都没有解决抵押，就急着要钱；“欧阳"称已经开始解押，要走流程；郑汉武称知道流程，但要让其看到产权清晰；“欧阳"遂回复解完押通知郑汉武。2019年7月24日，“欧阳"向郑汉武发送了涉案房屋的《不动产权证书》（显示证号为00256928，核发时间为2018年12月11日，权利人为域高公司，权利性质为商品房，用途为商业等）及《不动产登记证明》（显示核发时间为2018年12月29日，证明权利为抵押权，权利人为华夏银行股份有限公司广州分行，义务人为域高公司，抵押方式为最高额抵押，抵押范围为全部，最高债权数额为20000000元）。2.查册时间为2019年7月27日的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋存在抵押权登记情形。 经质证，域高公司确认聊天记录的真实性、合法性，但称该证据不能证明域高公司故意隐瞒或者欺骗郑汉武涉案房屋存在抵押情形，且从郑汉武2019年7月17日主动向域高公司询问抵押的涂销要多长时间办妥，可知郑汉武对涉案房屋的抵押情形是知情的，双方签订《房地产认购书》时域高公司已向郑汉武出示了产权资料，郑汉武也在合同中对此进行了确认；对《广州市不动产登记查册表》的真实性无异议，但《房地产认购书》签订后域高公司已积极办理涉案房屋的涂销抵押；郑汉武现主张域高公司未如实告知涉案房屋存在抵押情形构成欺诈，要求撤销《房地产认购书》，实际是郑汉武未依约支付购房款，不想继续履行合同的
说辞，域高公司就此提交了《催款通知书》（显示作出时间为2019年7月30日，主要内容为郑汉武未依约在2019年7月23日向域高公司支付首期购房款500000元，现域高公司要求郑汉武收到该函后3天内履行付款义务，否则追究郑汉武的违约责任等）及相应的顺丰速运底单（显示收件人为郑汉武，地址，地址为《房地产认购书》约定的郑汉武地址递详情单（显示邮件在2019年7月31日送至丰巢智能快递柜）予以证明。经质证，郑汉武否认其收到了《催款通知书》，且其未在2019年7月23日向域高公司支付首期款是因为域高公司故意隐瞒涉案房屋的抵押情况，双方已丧失继续履行合同的信任基础，《房地产认购书》也因存在欺诈应属无效，其在提起本案诉讼以前已向域高公司表明不再继续履行合同。域高公司则称其此前并未收到郑汉武不再继续履行合同的通知。 另，据查册时间为2020年3月6日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋涂销抵押的日期为2019年7月27日。
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