我国政府在住房市场中角冲突和对策论文
我国政府在住房市场中的角冲突和对策
【摘  要】文章对我国政府在住房市场的角进行研究分析，发现政府在住房市场中扮演着市场的直接参与者、市场的干预者和保障房提供者角。各种角间存在着激烈的冲突，导致了政府对住房市场的宏观调控效果不佳的后果。要实现我国住房市场稳定健康发展，政府必须明确自己的角定位，抛弃市场的直接参与者角，成为住房市场的掌舵者，做好住房保障体系的服务者角。
【关键词】政府；住房市场；角
我国在1998年结束了福利分房的时代，实行了住房货币化的市场路线，住房市场已经成为我国住房分配的主要手段，住房产业已经成为我国国民经济中名副其实的支柱产业。但是住房价格高企、普通百姓购房负担过重、保障房建设乏力且分配不公等问题也陆续暴露在公众面前，政府在住房市场中扮演的角也成为了公众关注的对象。
一、我国政府在住房市场中具有多重角
1、我国政府通过出让土地成为了住房市场的直接参与者
众所周知，土地是住房开发的基础，离开了土地，住房开发就是空中楼阁、画饼充饥。在我国，用于住房开发的土地使用权只能由代表国家的地方政府提供，集体所有的土地是不能直接用于住房开发的，必须先由地方政府征收为国有，然后才能用于住房开发，否则就是小产权房。这就决定了我国政府在住房市场的最重要的角是土地供应者，直接掌握了住房市场的命脉。中央政府基于土地资源的稀缺性、粮食安全、住房市场平稳发展等诸般考虑，对土地的供应量、供应价格有着严格的计划，而地方政府由于政绩的冲动、财力的匮乏等原因，寄希望于通过土地供应者这一角实现取得财政收入、做大gdp、经济和社会超常规发展等目标。地方政府通过征收集体土地、拆迁国有土地上房屋后储备，然后划拨或出让土地使用权来实现土地供应者这一角。
2、我国政府是住房市场的干预者
小产权房新政策在我国住房市场发展的前期,政府的政策是以扶持、刺激为主。从1988年首次全国住房制度改革会议要求“逐步实现住房商品化”，到1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》实施住房分配货币化改革，再到2002年国土资源部11号文的土地招拍挂改革，住房市场出现了供需两旺的局面，但已经出现了过热的苗头。
2003年，中国人民银行出台了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，提出控制信贷资金的要求。我国政府对住房市场的调控开始转向，虽然中间有过波折，但是总体以控制、防范为主。2004年3月，国土资源部、监察部发出71号文，旨在从土地供给上控制住房的供应量。2005年5月七部委出台的“国八条”不期而至。2006年的“国六条”和土地新政等系列政策，依然抵挡不住房价的不断走高。2007年8月，国发24号文提出健全廉租住房、经济适用房制度。2008年，房价开始松动，成交开始下滑。但是由于美国经济危机的影响，政府为稳定国民经济，实行了积极的财政政策和宽松的货币政策。中央政府和地方政府都出台了一系列救市政策，例如下调税率、购房享受财政补贴、购房入户等措施。在此背景下，2009年房价实现了v型反转，出现了更大程度的疯涨。[1]2010年，史上最严格的调控新政“国十条”出台了。此次调控行政彩非常浓厚，“限贷”、“限购”、“限价”成了政府的调控手段，直至2012年仍未见松动。
3、我国政府是保障性住房的提供者
2007年8月中央政府出台了国发24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，文件要求把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全城
市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度。10月，党的十七大报告中写入了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。2010年，政府提出加快发展公共租赁住房，用于改善“夹心层”体，即中等偏下收入住房困难家庭、新参加工作的年轻人和外来务工人员的住房问题。至此，住房保障体系的三架马车廉租房、公租房、经济适用房已经齐备，政府重新定位为保障性住房的提供者。
二、我国政府在住房市场中各项角之间的冲突
我国政府在住房市场的各项角并不是和平共处的，冲突是这些角之间的常态。政府角冲突是导致住房价格居高不下、保障房建设乏力、宏观调控成效不佳的主要原因。
1、市场干预者和直接参与者之间的冲突
政府是市场的干预者，它要维持经济稳定发展、防范金融体系出现大的风险、保障市场公平交易、解决老百姓的民生问题。住房产业对我国国民经济的影响举足轻重，因此政府需要想方设法控制住房的价格，抑制住房市场的过度投资问题。2003年，住房市场出现过热的苗头
后，政府的调控开始了。一轮又一轮的调控，从没有其他任何行业受到过政府这么多、这么密集、这么持久的政策控制，但是成效并不明显，调控的目标房价涨幅远远超过了居民的收入涨幅。
然而作为住房市场的直接参与者，希望取得更高的土地出让收益是符合市场经济规律的。因此，从2003年开始的房地产市场宏观调控已经进入第九个年头，但是房价仍在高位徘徊、央企频频拍得“地王”、银行对“限贷”睁一只眼闭一只眼。干预者和参与者的冲突是天生的，是无法避免的。作为调控者，政府希望住房市场能有效配置住房，土地资源能够得到保护，住房供应和需求达到平衡，房价能够平稳，老百姓要买得起房；而作为参与者，希望有更多的产品可以供应、渴望价格上涨，房价下跌时，反而会采取救市政策。
2、直接参与者同保障性住房提供者之间的冲突
2007年的国发24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》把住房市场的产品分为两大类：商品性住房和保障性住房，保障性住房包括经济实用房、公租房和廉租房。商品性住房由房地产开发企业开发建设，销售给有购房能力的中高收入人；保障性住房由政府建设，分配给中低收入人。政府是所有住宅建设用地的“供应商”，既是商品性住房用地的
出让方，又是保障性住房用地的划拨方。非常明显，在土地资源稀缺的前提下，无偿划拨给保障性住房用地多一公顷，可用于出让取得收益的住房用地就少一公顷。在地方政府依靠土地财政的背景下，全国的保障性住房竣工交付的寥寥无几。2010年开始，中央政府把保障性住房的建设纳入对地方政府的考核体系，保障性住房的建设步伐才大大加快。
3、保障性住房提供者和市场干预者之间的冲突

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