房地产市场供求平衡分析
房地产市场供求平衡分析
摘要：随着我国城镇化的不断加深，我国城市新建住房的供求也在逐渐发生变化。特别是在居民收入的增长比例远低于房价的增长速度的背景下，我国住房的供需结构也出现失衡的趋势。在此情况下，2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要运用货币金融、土地等多种宏观调控政策，抑制房地产泡沫，又防止大起大落[1]，从而促进我国房地产市场的平稳发展，实现房地产去库存、软着陆。本文将根据客户需求、房企市场、社会综合发展水平等因素，设计调查问卷，并采用随机抽样方法实施调查并进行数据的收集与整理，利用 SPSS软件对数据进行描述与频数分析。旨在探求促进房地产市场的良性发展的对策。
关键词：供需结构；房地产；长效机制
引言
中国房地产市场在过去十几年的强劲成长，归于多种深刻而复杂的原因：一是20世纪90年代末期的住房改革促成了房地产市场从无到有，但起点较低；二是大规模的城镇化进程；三是城镇居民收入水平的提高导致对居住条件改善的巨大需求；四是人口红利；五是整个经济由于改革
开放的深入而出现货币化进程；六是在货币高增长但上市公司质量普遍欠佳的环境下，具有长期保值增值功能的、高质量的投资品出现了明显的短缺，导致富有储蓄文化的中国居民对住房的投资功能高度追捧。述因素集中表现在一个现象上，那就是过去15年，中国的房地产市场出现了严重的供不应求，这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。
政府开始尝试用新的方式来解决房地产价格问题，既局部地区“五限”政策之后，也有新的对策如加大租赁房的建设。这意味着，国家致力于建设的稳健长效的房地产税制即将问世，这预示这一个平稳，供需对应平衡的房地产时代的到来，也预示着中国房地产市场的成熟。
1房地产市场需求情况分析
本章对调查收集的数据进行整理与预处理，对各个变量进行描述性统计分析。调查问卷中含有 21个单选题变量，包括年龄、职业、家庭月总收入、付款方式、家庭人口状况、目前产权、近期购房意愿、购房时间、购房区位、购房类型、购房面积、关注户型、购房单价、购房总价和月供等；还包括两个多选题变量，分别为购房区域设施和购房考虑因素。
对收集到的有效数据进行频数分析与描述性统计分析，所得结果如下所示。
                      表1 受访者年龄分布
频率
百分比
有效百分比
累积百分比
有效
20-29
66
54%
54%
54%
30-39
13
11%
11%
65%
40-49
24
20%
20%
85%
50-59
15
12%
12%
97%
60以上
4
3%
3%
100%
合计
122
100
100
在有效的122份问卷中，首次置业的年龄段主要分布在20-29岁和40-49岁，其中20-29岁为购置婚房，40-49岁为子女购置婚房，30-39岁购房为改善住房水平或改善子女上学住房需求。另外，其他年龄段也存在改善性购房的需求。
表2 何时购房统计表
您打算何时购房
频率
百分比
有效百分比
累积百分比
有效
1年以内
16
13.1
13.1
13.1
1—3年之内
28
23
23
36.1
3—5年之内
25
20.5
20.5
56.6
5年以后
13
10.7
10.7
67.2
不确定
40
32.8
32.8
100
合计
122
100
100
除不确定之外，有 23%的市民在 1-3 年内有购房意愿。由于调查的结果涉及主城区，所以基本可以反映主城区居民的购房意愿和需求。从样本推断总体，估计住房需求预测有95%的把握可确定购房意愿的点估计为67%，在3%的误差下，也可表示为购房意愿的区间估计为（64%，70%）。
图1 购房目的统计图
在有购房意愿的人中，首次置业满足居住的达到60人，占总人数的49.2%。购买二套房的其次。购买房产作为投资目的的人数最少，可见在政府宏观政策背景下，人们投机买房受到抑制。
表3 您期望所购房屋的面积*户型
您期望所购房屋的面积：
合计
60㎡以下
60—90㎡
90—140㎡
140㎡以上
    户型
一室一厅
4
1
0
0
5
二室一厅
1
21
11
1
34
三室一厅
0
3
23
2
28
两室两厅
0
7
6
1
14
三室两厅
0
1
21
5
27
四室两厅
0
0
4
9
13
小产权房新政策
其他（注明）
0
0
0
1
1
合计
5
33
65
19
122
据统计，在所期望所购房屋的面积中，有33人希望购买60m2-90m2，90-140m2最多，达到
65人。在所期望购买的户型中，想要购买二室一厅的有34人，三室一厅的有28人。由此可见，对于小型和特大型房屋人们不是很青睐，中型房屋人们更倾向于购买，满足购房者的住房水平与多样规划。

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