第二部分写字楼租赁市场调查报告
第一章写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定
写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。
甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。
乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较
差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。
北京5a级写字楼丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。
根据以上分类，根据中水电国际大厦建筑标准及相关配套设施，属于甲级写字楼。
第二章目前甲级写字楼租赁市场环境分析
一、北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势
下图中所表示的是1997年至今的北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势。吸纳量是指一定期限内销售和出租办公楼的数量之和，单位为建筑面积或套数（本报告采用数据均为建筑面积值）。可以看出，2000年之前，市场供给大于需求，空置率较高，达到30%左右；2000年，由于净吸纳量大幅增加，导致甲级写字楼空置率大幅下降，达到5.3%的低位；从2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐渐小幅上升；从2006年开始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年为8.7%；由于宏观经济的影响，2008年净吸
纳量小于新增供应，空置率开始上升达到13.6%。至于近期市场的走向，需要结合宏观经济走势，从写字楼的需求和供给两个方面进行分析。
二、需求态势：
（一）概述
受金融海啸影响，造成全球金融危机，使得全球市场经济停滞。金融、汽车、房地产深受其影响，各企业出于对全球经济长期低迷的忧虑，全球写字楼租赁市场需求缩减，市场由于写字楼空间供过于求，加上公司采取更具弹性的工作模式，以致办公空间需求锐减，随之租金应势走低。
金融海啸逼使一些海外金融机构及跨国公司收缩在华业务，但是中国于去年底宣布4万亿元经济刺激计划等积极的财政政策和宽松的货币政策的刺激下，中国经济已经摆脱了去年12月到今年年初之间所形成的底部，经济开始企稳回升。但我们认为经济回升的基础还不够稳固，特别是国际经济走势还不明朗，外部需
求下降，我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。中国经济要有一个一定时间的调整期。
由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼市场的需求在近期不会很快活跃起来。2009年甲级写字楼的吸纳量较08年将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性，暂时很难回到06、07年的高增长，且全球经济复苏也会比较乏力。由于这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近2年很难回升到06年和07年的高水平，2010年预计吸纳量会在30万平方米左右，未来2到3年回升势头也会比较缓慢。
（二）具体现状
1）甲级写字楼降价成风。受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。
2）空置率逼近些年历史最高位。
3）客户停止扩租计划全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户
资源的竞争。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征，即客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。
3）经济危机造成各企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，一些企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。
4）城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些的企业外迁，首选置业在交通更加便利的区域寻。
5）现有形成的新商圈会有一定的竞争力
北京百子湾等商圈在未来会形成对CBD客户的分流。
三、供应态势：
（一）2002--2008年北京甲级写字楼历年供应量比较表
单位：万平方米
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