⼩区物业服务费⽤测算⼯作指引全⽂来了！9⼤类31⼩项都说了啥？
昨天下午，海淀区物业管理⼯作专班举⾏
海淀区物业管理“社区伙伴⾏动计划”发布会
在贯彻落实《北京市物业管理条例》⼀周年之际
开启“互信、共治”和谐宜居社区建设新征程
会上物业管理协会发布
《海淀区普通住宅⼩区物业服务费⽤测算⼯作指引》
（以下简称“测算指引” ）
指导物业企业遵循质价相符原则调整物业服务费
“测算指引”全⽂公布如下：
海淀区普通住宅⼩区物业服务费⽤测算⼯作指引
第⼀章总则
第⼀条根据《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》、《北京市住宅物业服务标准》及相关法律、法规的规定，参考3年内海淀区或周边区域的普通住宅⼩区（⽼旧⼩区）物业服务费收费标准和近年普通住宅⼩区⼀级、⼆级物业服务标准的物业服务费的评估实例，制定本⼯作指引。
第⼆条本⼯作指引适⽤于海淀区⾏政规划区域内的普通住宅⼩区（含⽼旧⼩区）的物业服务费⽤测算参考。
第三条为便于各街镇、社区、业主委员会、物业管理委员会根据⼩区情况粗略掌握⼩区的物业服务费构成，对设备设施⽇常运⾏维护、收⽀公⽰内容进⾏参考，遵循质价相符原则适当调整物业服务费，以此为⽬的制定指引，为建⽴常态化机制打好基础。
第⼆章测算⽅法及费⽤构成
第四条物业服务费通常指物业服务⼈按照（前期）物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫⽣和秩序，向业主所收取的费⽤。
第五条物业服务成本包括物业服务⼈为该项⽬进⾏物业服务实际⽀出的直接⼈⼯费、材料费、维护费、能源费和间接费⽤等费⽤。影响物业服务成本的主要因素有：社会物价指数、社会平均⼯资、社
会保险的缴纳⽐例、设施设备材料费、维护费以及⽔、电、⽓等能源费的变化。
水种翡翠如何鉴别第六条物业服务成本包括下列九项费⽤：
⑴管理服务⼈员的⼯资，社会保险和按规定提取的福利费等；
⑵物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤；
⑶物业管理区域清洁卫⽣费⽤；
⑷物业管理区域绿化养护费⽤；
⑸物业管理区域秩序维护费⽤；
⑸物业管理区域秩序维护费⽤；
⑹办公成本；
⑺物业服务⼈固定资产折旧；
⑻物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤；
⑼经业主同意的其他费⽤。
梦幻西游king总第七条物业服务费测算应遵循以下原则：
⑴确定物业服务标准原则。物业服务费⽤评估应以委托⼈选择确定的评估项⽬物业服务事项和标准为前提；
⑵合法原则。委托⼈在选择确定评估项⽬的物业服务事项和标准时，应以符合相关法律、法规的规定为前提；
⑶评估时点原则。其结果应是评估项⽬在确定的评估时点测算的物业服务费⽤客观合理的价格。
第⼋条依据委托⼈提供的项⽬资料并确认项⽬的服务标准，通常以运营成本法为主导、市场⽐较法为参考。
第九条汇总的物业服务成本或物业服务⽀出的构成的单项评估数据，根据物业服务⾏业合理利润或酬⾦范围进⾏计算。
第三章费⽤构成项参考
第⼗条管理服务⼈员的⼯资，社会保险和按规定提取的福利费等：
教师节祝福语图片⑴办公室：①项⽬经理②⽂员③财务/收费④库房管理
⑶秩序部：①秩序主管②中(监)控值班
⑷综合维修部：①⼯程主管②主管③综合维修⼯
以上⼈员通常为物业服务⼈⾃招⾃管⼈员，可根据项⽬实际情况适当增减，且在⼯资基础上需要另测算以下内容：
社保（含养⽼、基本医疗及⽣育、失业、⼯伤）；住房公积⾦；残疾⼈就业保障⾦；教育经费；⼯会经费；法定假⽇加班费；服装费；餐补等。
第⼗⼀条物业共有部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤包含（如有）：
⑴⼟建、给排⽔综合维护费；
⑵⽔质检测费；
飞机出装⑶避雷检测费；
⑷电梯维保费；
⑸电梯检测费；
⑹消防、电⽓设备检测；
⑺灭⽕器检测费；
⑻消防及安防系统维护费；
⑻消防及安防系统维护费；
⑼电⽓系统维护费；
(10)能源费。
第⼗⼆条物业管理区域清洁卫⽣费⽤包含：
⑴化粪池清掏费⽤；
⑶⽣活垃圾清运费⽤；
⑷建筑、⼤件垃圾清运费⽤；
(5)环境消杀费⽤。
第⼗三条物业管理区域绿化养护费⽤
住宅⼀级和⼆级服务标准⼀般参照绿化等级标准⼆级或三级。费⽤包含⼈员⼯资、福利、服装费、施肥、病⾍害、修剪、除草、垃圾清运、⼯具、材料费等。
第⼗四条物业管理区域秩序维护费⽤包含：⼈员⼯资、保险、福利、服装和对讲机等⼯具维护费等，通常固定岗位4⼈（含队长）、巡逻2⼈⼀组。
第⼗五条其他费⽤
⑴办公费⽤：0.21元/平⽅⽶（建筑⾯积）/年（参照标准，结合现场情况确定）。
只羡鸳鸯不羡仙全诗⑵物业服务⼈固定资产折旧：0.2元/平⽅⽶（建筑⾯积）/年（参照标准，结合现场情况确定）。
⑶物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤：0.04元/平⽅⽶（建筑⾯积）/⽉（参照标准，结合现场情况确定）。
⑷经业主同意的其他费⽤。
⑸税⾦：6.72%或根据相关政策调整
⑹利润区间建议：5%-10%
第四章附则
第⼗六条本⼯作指引由海淀区物业管理协会联合青宇（北京）物业服务评估监理有限公司、北京⾦泊顿物业服务评估监理有限公司共同制定，供海淀区普通住宅⼩区（含⽼旧⼩区）粗略测算物业服务费⽤使⽤，最终物业服务费⽤以⼩区全体业主与物业服务⼈协商或委托专业第三⽅评估确定。
附件：海淀区普通住宅⼩区（含⽼旧⼩区）⼀级或⼆级服务标准单项成本参考
兴高采烈造句以上图⽚点击可看⼤图
“测算指引”明确了物业服务费⽤九项构成、
单项费⽤参考和测算⽅法
可供街镇、社区、业主委员会、
物业管理委员会
粗略掌握⼩区的物业服务费构成
使⼩区物业服务定价、调整时更加公开透明
制作 | 办公室
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