孙蒂、长沙信丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2020.11.27
【案件字号】（2020）湘01民终8245号
【审理程序】二审
【审理法官】柳江某某符建华刘刚
【审理法官】柳江某某符建华刘刚
【文书类型】判决书
【当事人】孙蒂;长沙信丰房地产开发有限公司;中共湖南省委党校;石琼;朱志宁;朱莹;朱文朝
【当事人】孙蒂长沙信丰房地产开发有限公司中共湖南省委党校石琼朱志宁朱莹朱文朝
【当事人-个人】孙蒂石琼朱志宁朱莹朱文朝
【当事人-公司】长沙信丰房地产开发有限公司中共湖南省委党校
【代理律师/律所】杨承月北京市齐致律师事务所
【代理律师/律所】杨承月北京市齐致律师事务所
【代理律师】杨承月
【代理律所】北京市齐致律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】孙蒂;石琼;朱志宁;朱莹;朱文朝
【被告】长沙信丰房地产开发有限公司;中共湖南省委党校
【本院观点】孙蒂在二审中提交证据一、二、三、四、六在一审中均已经提交，不属于新证据。本案二审争议焦点为：一、孙蒂与信丰公司是否成立房屋买卖合同关系；二、信丰公司是否构成“一房两卖”，孙蒂要求信丰公司赔偿经济损失是否应当予以支持；三、关于《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》是否能作为认定案件事实的依据。
【权责关键词】无民事行为能力限制民事行为能力法定代理过错诉讼请求维持原判合同约定追认书证第三人法定代理人质证证明责任（举证责任）新证据关联性违约金支付违约金
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【本院认为】本院认为：本案二审争议焦点为：一、孙蒂与信丰公司是否成立房屋买卖合同关系；二、信丰公司是否构成“一房两卖”，孙蒂要求信丰公司赔偿经济损失是否应当予以支持；三、关于《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》是否能作为认定案件事实的依据。四、孙蒂要求信丰公司、省委党校连带赔偿经济损失，承担违约责任是否应当予以支持。 一、关于孙蒂与信丰公司是否成立房屋买卖合同关系的问题。1、商品房买卖
合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，孙蒂与信丰公司并未订立书面的商品房买卖合同，信丰公司亦未向孙蒂交付案涉房屋。2、孙蒂主张其向共管账户转账的行为表明与信丰公司达成了房屋买卖的合意，经查，石琼于2011年6月16日、2013年9月5日向信丰公司缴纳购房款13.86万元、7.88万元，在案涉房屋的认购指标发生纠纷后，经协商，石琼在《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》中要求省委党校团购办与开发商沟通，将石琼交给开发商的房款共计21.74万元退回给石琼。之后，信丰公司将上述款项退还至石琼指定账户。因此，信丰公司并未与孙蒂达成房屋买卖合意，上诉人的上诉意见本院不予支持。 二、信丰公司是否构成“一房两卖”，孙蒂要求信丰公司赔偿经济损失是否应当予以支持。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，信丰公司未与孙蒂达成房屋买卖的合意，也未与孙蒂签订书面的商品房买卖合同，对案涉房屋信丰公司最终只与朱
文朝签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，故信丰公司不构成“一房两卖”。孙蒂主张信丰公司赔偿因“一房两卖”造成的经济损失，本院不予支持。 三、关于《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》是否能作为认定案件事实的依据。一审中，省委党校将《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》作为证据提交，孙蒂也提交了书面的质证意见对该份证据进行了质证。二审中，信丰公司和孙蒂的代理人石琼对《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》的原件进行了核对，故孙蒂主张《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》在一审中未质证，未出示原件核对，不能作为认定案件事实的依据，本院不予支持。 四、孙蒂要求信丰公司承担违约责任以及省委党校连带赔偿经济损失，承担违约责任是否应当予以支持。 孙蒂系残疾人，并非无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，2016年4月26日，孙蒂出具《委托书》授权其母亲石琼全权办理购买案涉房屋的事宜，孙蒂应当承担石琼的代理行为所产生的法律效果。孙蒂主张其是一级残疾，未经其父亲孙超银追认，《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》对孙蒂不产生法律效力的上诉请求，本院不予支持。 在《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》中，石琼均承诺将案涉房屋确权给朱志宁妹，房屋赔偿问题双方自行解决，绝不省委党校和信丰公司任何麻烦。信丰公司（甲方）与省委党校、湖
南行政学院（乙方）签订《团体购买商品房协议》，协议中约定甲方保证乙方在册教职工（含离、退休人员）登记购买甲方的商品房。孙蒂并非上述合同的当事人。综上，孙蒂上诉请求信丰公司承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 孙蒂一审起诉请求信丰公司赔偿经济损失和承担违约责任，二审上诉主张省委党校连带赔偿经济损失，承担违约责任。省委党校对此不予认可，本院对该项上诉请求不予审查。 综上所述，孙蒂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14628元，本院决定予以免收。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-26 23:26:53
孙蒂、长沙信丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2020)湘01民终8245号
当事人 上诉人(原审原告)：孙蒂。
委托诉讼代理人：石琼。
被上诉人(原审被告)：长沙信丰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山路某某长沙市纺织工业总公司东向某某某某。
法定代表人：黄凯生，董事长。
委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：皮亚非。
被上诉人(原审第三人)：中共湖南省委党校，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区***路某某v>法定代表人：曹健华，常务副校长。
委托诉讼代理人：刘勇华。
原审第三人：石琼。
原审第三人：朱志宁。
原审第三人：朱莹。
原审第三人：朱文朝。
审理经过 上诉人孙蒂因与被上诉人长沙信丰房地产开发有限公司(以下简称信丰公司)、中共湖南省委党校(以下简称省委党校)、原审第三人石琼、朱志宁、朱莹、朱文朝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人孙蒂上诉请求：撤销一审判决，依法改判信丰公司与省委党校连带支付因其“一房两卖”给孙蒂造成的实际经济损失2,240,000元，违约金619,600元，共计为2,859,600元；并由被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定朱莹向信丰公司支付第一次购房款92,400元是事实认定错误，第一次购房款是孙蒂交的，孙蒂已付清了案涉房屋的全部款项，孙蒂与信丰公司已达成房屋买卖的合意；二、孙蒂已付
孙兴和贺云什么关系清购房款，并且参加抽签抽中了案涉房屋，孙蒂与信丰公司之间已成立了商品房买卖合同。信丰公司在收取孙蒂的购房款时也收了第三人朱志宁的购房款，并且与朱次凡的儿子朱文朝签订了商品房买卖合同，证明信丰公司存在“一房两卖”的事实。三、《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》均系复印件，没有提供原件与复印件核对，也从未庭审质证过且上诉人对于该证据三性均提出了异议，所以这两份证据不能作为认定案件事实的依据。孙蒂是一级残疾、聋哑人，其父亲孙超银是法定监护人，《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》未经孙超银追认，对孙蒂不产生任何法律效力。四、信丰公司和省委党校的违约行为给上诉人造成了实际经济损失，《团体购买商品房协议》是利他合同，孙蒂有权请求信丰公司和省委党校承担违约责任，信丰公司和省委党校应当赔偿孙蒂的经济损失和违约金。五、孙蒂一审时提交的证据足以证明其主张成立，一审法院判决驳回孙蒂的诉讼请求系适用法律错误。
二审被上诉人辩称 被上诉人信丰公司辩称，一、关于是否成立房屋买卖合同的问题。信丰公司从未与孙蒂就案涉房屋达成房屋买卖合意。共管账户是公开的，省委党校教职工及社会公众均可以向该账户存钱或转账。不能得出向共管账户存款或转账就必然系购房户的结论。二、关于信丰公司是否构成“一房两卖”。无论是孙蒂还是石琼均不是党校教职员工，所
以孙蒂和石琼均不具备团购资格，信丰公司并未就案涉房屋签订两份房屋买卖合同，三、关于信丰公司是否应当赔偿上诉人经济损失和违约金的问题。1、孙蒂上诉称被上诉人在一审未出示《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》的原件与事实不符。信丰公司在一审中当庭出示了上述书证的原件，上诉人也对上述证据发表了质证意见。所以一审将上述证据作为定案依据符合法律规定。2、石琼与朱志宁(朱次凡子女)共同出具的《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》，系双方真实意思表示。石琼对案涉房屋产权归朱志宁、朱莹所有予以认可，并明确表示放弃追究信丰公司的责任，且信丰公司已将石琼支付的购房款全部退还，朱志宁、朱莹也对孙蒂按约进行了补偿。3、《党校团购房协议》的合同主体是信丰公司和省委党校、湖南行政学院，石琼和孙蒂均不是合同主体，无权主张合同的权利和义务。石琼和孙蒂既不是麓阳和景雅苑4栋206房的业主、也不是产权人，甚至连团购的资格都没有，却主张所谓房产延期交房的违约金，没有事实根据和法律依据。
被上诉人省委党校辩称，一、孙蒂与省委党校没有成立任何的合同关系，省委党校不是合同相对人，上诉人将省委党校列为被上诉人是错误的。朱次凡名下麓阳和景雅苑团购房指标的受让人是石琼而非孙蒂，向信丰公司公开账户存入现金的是石琼而不是孙蒂，请求省委党校调解与朱次凡子女团购房指标转让争议的是石琼，在向省委党校提交《关于麓阳和景雅
苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》上署名的都是石琼，并且未有任何证据表明石琼是受孙蒂委托，故根据我国民事诉讼法第119的规定，孙蒂与本案没有直接利害关系，不是本案的适格当事人。省委党校团购房原则上只能校(院)职工购买。团购办于2012年10月12日在校(院)以张贴公告的方式通知校(院)职工，凡需将产权人更名的认购户，须于2012年10月19日前来财购办领取“更名申请表”，并按要求如实填写、签名和经公证机关公证后，于11月20日前交团购办。并且庭审已经查明，石琼、戴安林(石琼丈夫)将其团购房转让给周长明，石琼是完全知晓转让指标、受让指标的程序及其应当承担的义务。而石琼、孙蒂并未按要求办理相关手续。二、省委党校既不是开发房地产，也未从事房地产买卖，更未与孙蒂签订商品房买卖合同，根据庭审查明的事实，本案不存在“一房两卖”。三、对于孙蒂要求省委党校连带赔偿经济损失和违约金的问题。1、孙蒂对其主张的实际损失没有提供任何证据，根据我国举证责任的相关法律规定孙蒂应承担举证不能的法律责任。其次，根据庭审查明的事实，朱志宁已经对石琼放弃团购资格按双方的约定进行了补偿。省委党校和上诉人不成立任何合同关系，因此不存在支付违约金的责任。2、2016年5月3日，石琼和朱志宁就朱次凡名下的4栋206房权属自愿协商一致归朱志宁、朱莹、朱文朝所有，并请求省委党校签署意见后呈送信丰公司办理房屋产权相关事宜，2016年11月22日石琼承诺在收到朱志宁、朱莹的团购房补
偿款30万元后绝不省委党校任何麻烦，朱莹按照承诺于2016年11月22日向孙蒂账户支付了补偿款30万元，省委党校应石琼和朱志宁的确权请求，根据与信丰公司签署的《团体购买商品房协议》第六条第二款和《备忘录》对麓阳和景雅苑4栋206房向信丰公司提交购买资格确权表。综上所述，石琼是在与朱次凡子女就麓阳和景雅苑4栋206的购买资格和房屋权利归属自愿达成合法协议后，自愿放弃4栋206房的权属，省委党校对孙蒂和石琼未能购买到团购房没有任何过错，不须承担任何法律责任。
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