陈丽冰、蔡增军与吴耀方房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
蔡国权简介【审理法院】广东省珠海市中级人民法院
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院
【审结日期】2020.06.05
【案件字号】(2020)粤04民终672号
【审理程序】二审
【审理法官】廖世娟朱玮牟宏微
【审理法官】廖世娟朱玮牟宏微
【文书类型】判决书
【当事人】陈丽冰;蔡增军;吴耀方
【当事人】陈丽冰蔡增军吴耀方
【当事人-个人】陈丽冰蔡增军吴耀方
【代理律师/律所】徐吉亭北京德恒（珠海）律师事务所
【代理律师/律所】徐吉亭北京德恒（珠海）律师事务所
【代理律师】徐吉亭
【代理律所】北京德恒（珠海）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】陈丽冰
【被告】蔡增军;吴耀方
【本院观点】一、程序问题。认定买卖合同的卖方，应当根据合同的签订、合同内容、合同的履行等事实予以认定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
【权责关键词】胁迫委托代理违约金支付违约金合同约定质证诉讼请求终结诉讼（诉讼终结）维持原判
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
【本院认为】综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，陈丽冰预交8244元，由其自行负担；蔡增军预交5456元，不予退还。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 16:46:27
【一审法院查明】原审法院认定事实：2017年10月19日，陈丽冰（乙方）与蔡增军（甲方）签订房屋转让合同，约定甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，房屋位于珠海市金湾区西湖城区某某某某某某某某某某某某某某某某某某，房屋价格为204.6万元，合同约定签订该协议之日起十五日内支付30万元，甲方协助乙方与开发商签订正式商品房买卖合同之日起五日内，乙方再支付30万元，剩余房款144.6万元在甲方协助将房屋产权证办理到乙方名下后，乙方通过银行贷款方式支付给甲方或甲方指定的第三方。合同约定甲方应该在2018年8月30日前将涉案房屋交付给乙方，甲方在合理期限内办理该房屋的产权证，若甲方逾期交房，逾期一日，按已付购房款万分之一承担违约责任。逾期超过三个月的，乙方有权解除合同，甲方应退还购房款，并向乙方支付已购房款10%的违约金。 2017年10月20日，蔡增军出具收据，载明收到陈丽冰房屋定金60万元。2019年1月7日，陈丽冰和蔡增军签订房屋买卖合同补充协议，约定蔡增军应于2019年2月28日前将涉案房屋交付给陈丽冰，在此之前交付的，还应向陈丽冰支付逾期交房违约金1.08万元，若在此之前未能交房，陈丽冰有权解除合同，蔡增军须退还购房款及利息，并向陈丽冰支付已付房款20%的违约金。由于蔡增军没有在上述约定时间将涉案房屋交付陈丽冰，2019年6月2日，双方再次签订房屋买卖合同补充协议（2），约定蔡增军确认收到陈丽冰购房款60万元，双方共同确认自2017年
10月19日起至2019年6月20日止期间房屋差价为36.36万元；上述款项共计96.36万元，蔡增军于2019年6月20日前一次性支付给陈丽冰，逾期未支付的，额外向陈丽冰支付违约金5万元，由此产生的律师费等均由蔡增军承担。 2019年7月8日，蔡增军出具确认书，内容为：“本人已经支付陈丽冰购房款共计60万元，截至2019年7月8日，尚欠陈丽冰利息25.04万元及违约金17万元（包括因逾期交房而解除合同的12万元及逾期付款的5万元）、另案案件受理费5268元、保全费3888元、律师费15000元，尚欠金额共计444556元。因此产生的纠纷费用包括案件受理费、保全费、律师费等均由本人承担。" 一审庭审中，陈丽冰称签订所有协议时，吴耀方均在场，吴耀方只认可签订第一份合同时吴耀方在场，其余均不在场。陈丽冰称曾和四五个一同买房的人一起蔡增军协商赔偿事宜，否认有过胁迫行为。 陈丽冰提交了两份电话录音，拟证明吴耀方作出的表示足以让陈丽冰相信吴耀方系涉案交易的一方当事人，蔡增军告知陈丽冰，吴耀方系合伙人之一。相关录音内容为：“（收房款的收据）我（指吴耀方）叫他（指蔡增军）开吧，你过来拿或者我送过去给你"；“我和蔡总一起做事都是讲一个信任"；“吴耀方过来，我说，其他事情不管，这里是必须要解决的"；“明天吴耀方说他四点，刚他打过电话给他朋友，说四点拿钱，你的钱我就先转给你"。 陈丽冰还提供了委托代理合同及律师费发票，证明其已支付律师代理费2.5万元。
【一审法院认为】原审法院认为:陈丽冰与蔡增军签订房屋买卖合同，双方形成了房屋买卖的合同关系，应当忠实履行各自在合同中应尽义务，否则应当按双方的约定承担相应的违约责任。由于蔡增军未能向陈丽冰交付案涉房屋，双方多次协商并数次签订协议用以确定蔡增军应承担的违约责任。从签订时间先后考察，蔡增军应当按其在最晚（2019年7月8日）签订的《确认书》中确定的数额及项目承担赔偿责任。蔡增军辩称，《确认书》系被胁迫签订，但未能举出证据予以证明；另辩称确认书中约定的违约金数额过高，从原审法院查明事实可知，双方对逾期交房的违约责任有过三次约定，因出卖方屡次未能按期支付，故每次约定都增加了相应的赔偿数额。蔡增军认为最终确定的违约金数额过高，应举证证明陈丽冰的实际损失低于上述违约金的数额。蔡增军未能完成上述两项举证，故应承担举证不能的不利后果。蔡增军应承担向陈丽冰支付444556元赔偿款的责任，并承担本案中陈丽冰支付的律师费2.5万元。 陈丽冰称吴耀方应承担共同赔偿责任，但吴耀方并非房屋买卖合同的当事人，也未在其后签订的补充协议及确认书中签字；从陈丽冰提交的聊天记录及通话记录中，未能直接反映出吴耀方有实际参与合同交易的行为及愿意承担赔偿责任的意向，陈丽冰要求吴耀方承担责任的事实依据不足，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《关于适用〈
中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，原审法院判决：一、蔡增军于判决生效之日起七日内向陈丽冰支付赔偿金444556元；二、蔡增军于判决生效之日起七日内向陈丽冰支付律师费2.5万元；三、驳回陈丽冰的其他诉讼请求。 二审期间，陈丽冰提交了证据《房屋转让合同退定协议》、2018年4月29日《房屋转让合同》，拟证明在同一类型房产交易过程中，吴耀方均作为担保方，吴耀方、蔡增军之间存在密切的合作关系；蔡增军借记卡账户历史明细清单，拟证明吴耀方与蔡增军经济来往频繁，吴耀方与蔡增军双方实际为合作关系。陈丽冰申请本院调取了蔡增军的中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明蔡增军与吴耀方实际上为合伙关系，蔡增军与吴耀方（或其妻子唐玉红）之间存在长期、频繁的大额资金往来，蔡增军与吴耀方是共同支配使用购房人支付的购房款，蔡增军在收到其他购房人房款后，即向吴耀方或唐玉红转款。吴耀方质证称，蔡增军与其他案外人签订的《退定合同》与本案无关。蔡增军和吴耀方确实有经济上的来往，但所有转款款项均为蔡增军向吴耀方或唐玉红的还款，蔡增军参加了一审庭审，也明确了其曾向吴耀方借款。 二审中，吴耀方提交了五份转账凭证，拟证明蔡增军在2016年9月至2019年1月期间，曾多次以资金周转困难和父亲生病住院为由向吴耀方借款，蔡增军转账给唐玉红的所有款项均为还款，并非陈丽冰所称的与蔡增军共同支配购房人的购房款。吴耀方还提交了吴耀方与蔡增军
签订的《房屋转让合同》、转账凭条、吴秀英与蔡增军签订的《房屋转让合同》、转账凭证，拟证明吴耀方向蔡增军购买保利时代海秀花园房屋3套，吴耀方的吴秀英向蔡增军购买保利时代海秀花园房屋1套，两人分别向蔡增军转款375万元、120万元，拟证明吴耀方为购房者，而非陈丽冰所称的卖房者。陈丽冰质证称，没有证据证明吴耀方向蔡增军的转款为借款，汇款凭证的附言为“车款"、“往来款"或者未注明款项用途，而非借款；这些证据证明蔡增军与吴耀方之间长期存在密切的经济往来；吴秀英与蔡增军签订合同与转账日期不相符，存在先转账再签合同的情形；合同载明金额与转账金额不一致；合同上“吴耀方"签名与其他合同上的签名不一致。吴耀方称吴秀英因在澳门，故有先转账再签合同的情形，转账金额与合同约定不符系因定金未付完。
【二审上诉人诉称】上诉人陈丽冰上诉请求：一、改判蔡增军、吴耀方共同向陈丽冰支付赔偿金444556元；二、改判蔡增军、吴耀方共同向陈丽冰支付律师费25000元；三、蔡增军、吴耀方共同承担本案一、二审案件受理费。
陈丽冰、蔡增军与吴耀方房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤04民终672号
当事人 上诉人（原审原告）：陈丽冰。
委托诉讼代理人：徐吉亭，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛颖茹，北京德恒（珠海）事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡增军。
被上诉人（原审被告）：吴耀方。
委托诉讼代理人：唐玉红。
审理经过 上诉人陈丽冰因与被上诉人蔡增军、被上诉人吴耀方房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人陈丽冰上诉请求：一、改判蔡增军、吴耀方共同向陈丽冰支付赔偿金444556元；二、改判蔡增军、吴耀方共同向陈丽冰支付律师费25000元；三、蔡增军、吴耀方共同承担本案一、二审案件受理费。
事实和理由：原审法院认定事实不清，判令吴耀方对陈丽冰无需承担赔偿责任无事实与法律依据。吴耀方与蔡增军是合伙关系，二人共同参与了同陈丽冰的涉案房屋买卖交易整个过程。吴耀方与蔡增军均为合同当事人，蔡增军代表吴耀方、蔡增军二人与陈丽冰签订一系列合同。在签署合同之前，陈丽冰只认识吴耀方，以为买房是与吴耀方一人进行交易。陈丽冰在与吴耀方的妻子联系时，也提到是向吴耀方买房，同吴耀方签订合同。吴耀方的妻子并未声明吴耀方并不是合同当事人，反而是对签订合同的时间进行了确认。
陈丽冰直到签署合同当天才知道，将要购买的涉案房屋是吴耀方与蔡增军合伙做填土工程，开发商欠付二人工程款用以抵债的房屋。这才知道本次交易是与吴耀方、蔡增军二人进行的。因吴耀方在签署合同时表明因其身份的原因不便在合同上签名，便由蔡增军代表二人在合同上面签字。陈丽冰基于对吴耀方的信任，同意了由蔡增军代其二人在合同上签字。
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