湛江市佳烨置业有限公司与潘伟权商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省湛江市中级人民法院
【审理法院】广东省湛江市中级人民法院
【审结日期】2020.04.10
【案件字号】(2020)粤08民终139号
【审理程序】二审
【审理法官】郑玉莲陈小红林竹
【审理法官】郑玉莲陈小红林竹
【文书类型】判决书
【当事人】湛江市佳烨置业有限公司;潘伟权
【当事人】湛江市佳烨置业有限公司潘伟权
【当事人-个人】潘伟权
【当事人-公司】湛江市佳烨置业有限公司
【代理律师/律所】周婷广东鸿峰律师事务所;卞军育广东鸿峰律师事务所;陈宣谋广东朝胜律师事务所
【代理律师/律所】周婷广东鸿峰律师事务所卞军育广东鸿峰律师事务所陈宣谋广东朝胜律师事务所
【代理律师】周婷卞军育陈宣谋
【代理律所】广东鸿峰律师事务所广东朝胜律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】湛江市佳烨置业有限公司
【被告】潘伟权
【本院观点】本案是商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人新证据质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院查明】本院经审理查明：一审判决关于“2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线‘三旧’改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月1
5号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地"的事实认定有误，根据一审已质证的证据，本院纠正认定为：2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧"改造项目即佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，认为佳烨公司的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞佳烨公司的施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序，请求政府相关部门做好众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。一审判决查明的其他事实正确，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查"的规定，本院对上诉人佳烨公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人佳烨公司的上诉请求和理由，及被上诉人潘伟权的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题： 一、佳烨公司应否承担逾期交房的违约责任。佳烨公司上诉主张其在开发建设涉案商品房过程中，龙潮村村民无故干扰施工导致工期迟延，以致其未能在合同约定的期限内交房，根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，其不应承担逾期交房的违约责任。因涉案《商品房
买卖合同》第十一条只是约定存在“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误"的情形下，佳烨公司可以免责，但并未明确约定因第三人侵权造成的延误，佳烨公司亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法法律规定或者按照约定解决"的规定，在佳烨公司未按合同约定的期限向潘伟权交付涉案房屋的情况下，不论佳烨公司逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，佳烨公司都应当向潘伟权承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 二、佳烨公司与潘伟权约定的违约金是否过高，应否调整。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼
蔡国权简介顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定潘伟权具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算，违约金总额为62390.2元。相较于潘伟权已付购房款917503元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。故佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。 综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1359.76元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 21:13:44
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年4月11日，潘伟权、佳烨公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：Y**********）合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由潘伟权购买佳烨公司出售的位于湛江市经济技术开发区某某某某某某某某某某某某
某某某某某某某某某某某某某，建筑面积113.88平方米，总房款******元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第**********号。潘伟权在2017年4月11日前支付首期房款价******元，占全部房价款的62%。余款******元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，
双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分)，同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款(含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。2017年12月16日，潘水丽代潘伟权（乙方）与佳烨公司（甲方）签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。佳烨公司在2017年4月11日开出潘伟权支付******元的首期购房款发票，在2017年9月18日开出潘伟权支付******元的余款房价款发票。2018年10月23日，双方办理交房手续。 再查明：佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，佳烨公司开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园3栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。 又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅
、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧"改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地。 此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。
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