REITS和MLP专题知识(精编)
REITS和MLP专题知识
1.1.REIT
全称Realestate investment trust (房地产投资信托），是一种特殊设定的投资房地产的公司。REIT手机相册加密起源于美国1960年的房地产投资信托法（the1960 Real Estate Investment Trust Act) ，让小额投资者可以通过REIT这种形式投资商业不动产。1976年美国税务改革法案后，REIT不再局限于商业信托形式，REITs从businesstrust形式扩展到Corporation组织形式。
自1960年的立法通过之后，1965年出现了第一家在NYSE上市的REIT公司，此后这一模式开始向世界其他国家传播，1969欧洲荷兰通过REIT立法，1993年在加拿大获得通过，2001年在日本获得通过，到现在这种不动产投资形式已经在全世界30多个国家获得通过。
和REIT相比，普通公司如果派息太高，就会被双重征税。比如美孚石油，如果今年盈利100亿美元，那就必须交40亿左右联邦加上地方的所得税。美孚如果把税后60亿分红给投资者，投资者拿到这60亿后又要交大约15-20亿的所得税。而REIT这个形式就避免了这种双重征税问题。从这个意义上说REIT是一种税务穿透性实体（pass-throughentity）。
有一点值得注意到的是，投资者收到的REIT派发的大部分的股息是被当成普通收入来征税，而不是当成qualifieddividend，所以不能享受0%或15%的优惠股息税率。REITs的股息因为被当成普通收入，税率高达39.6%。这是REIT税务上不太理想的地方。因为REITs股息无法享受qualifieddividend tax rate，所以最好把REITs投资放在退休和教育基金里，而不是taxable账户里。
1.2.REIT必须符合的条件
前面说了几条，比如：
A）REIT公司收入中来自房地产的收入至少要达到75%，（来自非房地产的收入必须交税）。
B）要把至少90%的盈利通过股息方式分发给投资者。
另外还有几条比较重要的，比如：
C）REIT必须是本国公司。外国注册的公司，比如百慕大注册公司，不能享受美国REIT待遇。
D）必须超过100名以上投资者，大股东不能太集中，不能出现5人或少于房产交易税费5艾薇儿新歌人控股超过50%股权的情况。这就是所谓的5or fewer rule。后来为了给退休基金买入REITs提供方便，法律规定，一个退休基金可以当成全体投资者的集合，所以可以避开5or fewer rule。
这里顺便回答一下校友的一个提问：“国内商业资产到美国应注意的核心因素有哪些？如注册地注册要求，收益要求，历史财务记录这些因素该如何处理？”我的回答是：中国人或公司投资美国房地产，可以通过很多方式，比如个人直接投资，以LLC或Partnership形式投资，以外国注册公司名义投资，或在美国注册公司投资。这些都各有利弊，很难简单的说清楚，有几点大概要注意，一是“外国人投资美国房地产法”(foreign investment in real property tax act), 简称FIRPTA，一个是只是收租金的passiveincome模式还是参与管理的商业收入模式，面临税法不大一样。
如果要通过REIT来投资美国房地产，最好是通过建立一种叫做DomesticallyControlled Private REIT （Private DCREIT）公司来进行投资，很多外国主权基金投资美国房地产往往通过这种方式来进行。外国资金持股不能超过50%，外国公司或个人从REIT公司拿到的分红通常被课以30%的所得税。因为外国资金在这种privateREIT里控股少于50%，可以避开
FIRPTA要求，所以这种Private DCREIT是外国机构投资者投资美国房地产的最方便的工具。要享受美国税法优惠，REIT注册地必须在美国。BVI【Britain Virgin Islands 英属维京岛，编辑注】和开曼岛不能注册。
1.3.REIT的种类
A）权益型REITs，这类REITs投资房地产所有权，直接拥有房地产。比如公寓，办公楼，零售地产医疗地产等。这个图里可以看到不同行业REITs的比重
需要注意的是，自REIT法律通过以来，一系列IRSprivate letter ruling扩展了房地产的定义，使得REITs扩展到了广义的不动产，REIT公司资产包含手机信号（比如AmericanTower),高速公路广告牌（CBS outfront），铁路（Pittsburghand west Virginia railroad),输电线路和输气管道（CorEnergyinfrastructure），通信线路（Windstream）以及最近的（Casers)等。
B）按揭贷款型REITs，利用短期借贷来购买长期按揭贷款，或直接贷款给买房者，赚取贷款手续费和收款服务等。这类REIT本质是金融公司，通过赚取利息差来盈利。
C）从是否上市看有非上市Private REITs和上市的PublicREITs。我们一般只关心上市的REITs。非上市的privateREITs流动性太低，财务太不透明，只适合专业机构投资者。
D）从租约期限来看，不同行业的REITs，租约期限相差很大。旅馆业租期按天数来算，公寓租期一般是半年或一年，而办公楼，零售商场，医院养老院等往往签订长期租约，期限高达去10年到桂林旅行攻略20年。
1.4.REITs长期投资表现和投资理论
从投资角度讲，REITs既具有债券特征又具有股票特征。REIT的收入主要来自房租金。商业地产一般都签订产长期租赁合同，所以收入比较稳定，现金流的能见度很高。同时REIT因为要把大部分盈利分派给投资者，所以股息很高，一般在3%-6%左右，这些是债券特性。
另外REITs主要收入来自租金，而租金和入住率又受市场供需和经济周期决定，长期看租金增长反映通货膨胀和地产价格，REIT通过加杠杆方式进行并购和开发，从而使盈利增长，所以REITs又具有股票特性。
自1960年以来，REIT一直是一个偏僻的投资区域。但经过90年代和2000年代的爆炸性发展，现在REIT产业已经变得举足轻重了。2001年S&P第一次把REIT公司Equity
Residential加入SP500指数里，此后越来越多REIT公司被SP500指数接纳，到2015年SP500指数已经包含22个REIT公司了。而上市的REIT总数已经达到250多个，总市值达到7500多亿美元。
目前REIT在S&P500里占权重2.4%左右，在RUSSELL2000里占比重8.5%左右。
A）REITs回报表现
先看一张图：
这里的NAREIT Equity是美国REITs协会的REITs指数。
从历史上看REIT总回报要稍微高于SP500股票的总回报,过去40年里，REITs平均年回报12.46%，高于SP500的10.08%，当然REITs的风险也比SP500大很多。如果看sharpratio 适合文科女生的专业的话，可能普通股票回报要好些。
年审流程这里纵轴是dividendyield . 从这个图里看出，REITS risk 比equity要大很多。图里是2013年末情况，当时所有收益类因为升息压力被打击很大，所以REITs的yield比现在3.8%大。S&P500的yield一直就在1.8%左右的水平，而MLP最高。在此也顺便回答了校友提问“REITs和普通股票比，回报和风险比如何？”， 图中RiskAssessment显示，REITs是1.4%，S&P是0.6%，REITs的风险比股票风险大。
（冯国亮校友：关于risk，我补充一张图）
B）REITs和S&P500的相关性
REITs在过去几年和普通股票的相关性变得越来越强。REITs和S&P500的相关性从长期（25年）的0.5-0.6左右上升的到了过去5到10年的0.7-0.8左右。这或许是一个趋势。过去几年很多资产的相关性都变得比以前更强。ETFto blame？REITs是金融ETF的一部分，ETF的兴起使得REITs和金融公司相关性加大。未来REITs将从金融行业独立出来，要单独成为一个行业，或许相关性会降低一些。
C）REITs与通货膨胀关系
通货膨胀是货币和价格现象，而房租地租是价格的重要成分，所以不动产总会反映通货膨胀。和股票一样，REITs也可以对通货膨胀避险。但不同种类的REITs资产对抗通胀的能力有些许不同。有研究认为公寓房对抗通胀最有效，高于办公楼等其他资产。另外供给有限的区域的房地产，如湾区，纽约等区域，能更好的抵抗通货膨胀。
D）REITs与利率
前面说过REIT具有债券特性，所以对利率走向比较敏感。2015年因为面临美国联邦储备的加息问题，REITs普遍受到了打击，估计从最高点平均下降了15%左右。联邦储备预期在未来一两年会不断提升利率。那么，在这个背景下，REITs在未来几年是否会一直处于疲软状态？还是REITs面临的困难是暂时的，我们应该把它当成购买的机会？
从理论上说，REITs的债券特性使得他对利率的上升比较敏感，另外REITs公司借贷较高，债务比例大概是SP500公司平均债务水平的两倍多，利率提高有可能提高金融成本，所以REITs价格和利率有负相关性（收益类资产的特性）。但REITs同时具有股票特性。历史数据表明，大部分股票在联储升息周期里都是上涨的。利率上涨表明经济处于扩张时期，企业盈利增长较快，从而反映在股价上涨上。REITs也是如此，利率上涨期间就业升高，经
济活跃，公寓，办公室，商店等出入住升高，租金上涨，这些显然有利于REITs盈利。
历史上在联储升息周期里，REITs表现如何呢？让我们看看上一个升息周期。2004年-2006年两年多时间里，联储把短期利率从1%提高到了5.25%，在这期间，REITs指数上涨了60%左右，远大于同期SP500指数的20%左右的上涨幅度。从1977年以来一共有六个升息周期，其中5个周期里REITs股价是上涨的。
每一个周期都有自己的不同，我们现在面临的这个周期也有自己的特，因为在美国，甚至世界经济范围内没有通胀压力，联储的升息将会缓慢进行。在这个背景下，REITs的疲软可能是短时间（小于一年）的，属于knee-jerkreaction，2015下半年或2016可以考虑进场。

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