中山市汤臣房地产开发有限公司与黄增光、周曼琪商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
汤灿近况十分凄惨【审结日期】2020.12.16
【案件字号】（2020）粤20民终7400号
【审理程序】二审
【审理法官】曾玲刘通赖晓筠
【审理法官】曾玲刘通赖晓筠
【文书类型】判决书
【当事人】中山市汤臣房地产开发有限公司;黄增光;周曼琪
【当事人】中山市汤臣房地产开发有限公司黄增光周曼琪
【当事人-个人】黄增光周曼琪
【当事人-公司】中山市汤臣房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王雍上海市华荣律师事务所;吴炳胜广东凯行律师事务所;苏沛珊广东凯行律师事务所
【代理律师/律所】王雍上海市华荣律师事务所吴炳胜广东凯行律师事务所苏沛珊广东凯行律师事务所
【代理律师】王雍吴炳胜苏沛珊
【代理律所】上海市华荣律师事务所广东凯行律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】中山市汤臣房地产开发有限公司
【被告】黄增光;周曼琪
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。即使业主通过住建部门的回复知悉案涉商品房已经取得竣工验收备案登记证，汤臣公司仍应按照合同约定履行通知义务，不能以此免除，故本院对汤臣公司该主张不予采纳。
【权责关键词】代理证明诉讼请求维持原判合同约定不可抗力催告显失公平无效执行违约金支付违约金
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄增光、周曼琪与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、汤臣公司
在案涉房屋取得竣工验收备案证后是否需要另向业主发收楼通知；二、汤臣公司能否依据新冠疫情不可抗力减免责任；三、一审判决按每日万分之三的标准计算逾期交楼违约金是否适当。 关于焦点一，即汤臣公司在案涉房屋取得竣工验收备案证后是否需要另向业主发收楼通知的问题。涉案商品房买卖合同明确约定，汤臣公司在涉案商品房具备交付条件后负担通知买受人收楼的义务。汤臣公司虽于2019年9月29日通过邮寄送达的方式向黄增光、周曼琪送达收楼通知书，要求黄增光、周曼琪办理相关的收楼手续，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交楼条件，黄增光、周曼琪有权拒绝收楼，一审法院认定汤臣公司此时发出的收楼通知不构成有效通知并无不当。汤臣公司在2019年10月17日取得案涉商品房所在项目的竣工验收备案登记证，此时案涉商品房才符合合同约定的交付标准，汤臣公司应当及时按合同约定书面通知黄增光、周曼琪收楼。但汤臣公司直至2020年7月20日才通过邮寄的方式向黄增光、周曼琪送达收楼通知书，要求黄增光、周曼琪在指定时间内办理收楼的相关手续。故一审法院认定在汤臣公司2020年7月20日向黄增光、周曼琪发出收楼通知书之日起15日内，即使黄增光、周曼琪未在期限内前来办理收楼手续，视为黄增光、周曼琪已收楼，即案涉商品房于2020年8月5日视为交付，逾期交房违约金截止日期为2020年8月5日，处理并无不当，本院予以维持。汤臣公司主张业主在维权过程中已经知悉案
涉商品房于2019年10月17日取得竣工验收备案登记证，符合交楼条件。但业主一直未前来办理收楼手续，对此部分扩大的损失应当由业主负担，汤臣公司可免除责任。本院认为，即使业主通过住建部门的回复知悉案涉商品房已经取得竣工验收备案登记证，汤臣公司仍应按照合同约定履行通知义务，不能以此免除，故本院对汤臣公司该主张不予采纳。 关于焦点二，即汤臣公司能否依据新冠疫情不可抗力减免责任。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在汤臣公司违约后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，汤臣公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期交房违约金的合理理由。 关于焦点三，即一审判决按每日万分之三的标准计算逾期交楼违约金是否适当。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金。汤臣公司主张逾期90日内的违约金应当每日按已付房款的万分之一计算，黄增光、周曼琪则主张只要逾期超过90日，全部违约金均应每日按照已付房款的万分之三计算。双方对此条款存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供
格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于汤臣公司的理解。即逾期超过90日，全部违约金均应每日按照已付房款的万分之三计算。汤臣公司逾期交房符合超过90日，故一审法院按每日万分之三标准计算全部违约金并无不当，本院予以维持。 综上，汤臣公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3332元，由上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-30 07:16:17
中山市汤某房地产开发有限公司与黄增光、周曼琪商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省中山市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤20民终7400号
上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某某某316。
法定代表人：郑华金，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王雍，上海市华荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄增光。
被上诉人（原审原告）：周曼琪。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏沛珊，广东凯行律师事务所律师。
上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）与被上诉人黄增光、周曼琪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
汤臣公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、首先，一审法院认定汤臣公司于2019年9月29日通过邮寄送达的方式向业主送达的收楼通知书不构成有效通知，一审法院对此属于认定事实错误。因为案涉房屋在2019年9月24日已经竣工验收，汤臣公司咨询住建部门备案登记证发证时间，住建部门的回复为5个工作日（即2019年9月29日号前）。汤臣公司考虑到收楼业主较多，又希望能让业主可以提前合理安排好收楼时间，为了避免等候，所以汤臣公司于2019年9月29日发出通知，邀请业主合理安排时间，最早可以于2019年9月30日办理收楼手续，并明确告知业主2019年9月30日以后都可以预约收楼时间。汤臣公司是出于善意才提前通知业主做好收楼的准备工作。案涉商品房买卖合同约定的是对办理交楼手续时的条件规定，通知书不存在无效情形，若业主对收楼通知书有异议完全可以当时就提出异议。实际情况大部分业主都是2019年9月30日后陆续办理收楼手续。2019年10月17日汤臣公司才取得金御豪庭二期竣工备案登记证，是由于有关部门或单位未能及时办理导致的延误。二、汤臣公司于2020年7月20日发出的第二份收楼通知书是由于黄增光、周曼琪迟迟不来收楼而发出的二次催告，不是违约金的计算依据。另外，按商品房买卖合同第九条约定，逾期90日内，违约金按已付房款的万分之一计算，而一审判决对于逾期超过90日而不超过270日内的90日部分统一按万分之三计算，与合同约定及事实不符，属于认定事实错误。三、汤臣
公司一审提交的金御豪庭二期业主维权书等证据显示黄增光、周曼琪早在2020年10月就已经知道汤臣公司于2019年10月17日取得竣工备案登记证，黄增光、周曼琪是出于恶意扩大损失获取违约金而故意不收楼。四、2020年上半年我国突发的全球性新冠疫情也不允许汤臣公司在2020年上半年再次发通知要求业主大规模前来收楼，应当免除该时间段的违约责任。
黄增光、周曼琪答辩称：一、汤臣公司以相关部门或单位未能及时办理竣工备案登记手续导致延误取得备案登记证为由主张免除迟延交付违约责任不能成立，汤臣公司在未取得备案登记证前通知业主收楼，业主有权予以拒绝。汤臣公司作为专业的房地产开发公司，理应对其开发的房地产项目做好前期的规划并对建设验收的进展情况有充分的预见，其完全有可能在合同约定的交楼时间前提交申请文件并取得验收备案登记证。在确定已不能按合同约定时间交房的情况下，汤臣公司也未能与业主积极协调或变更交楼期限。所以汤臣公司提出的为了让业主可以提前合理安排好收楼时间才提前发通知的抗辩理由不能成立。二、依据合同约定在商品房达到交付条件后，汤臣公司具有书面通知买受人办理交付手续的义务，未履行通知义务的，不能免除其取得备案登记证后的逾期交楼违约责任。汤臣公司即便已就案涉商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证但未履行通知买受人收楼义务的，则汤臣公司承担的逾期交房责任不因商品房客观上取得验收备案登记证而终止。本案是因为汤臣公司怠
于履行自身的合同义务所导致需要向业主支付逾期交楼违约金，并非业主原因导致。三、迟延履行后发生的不可抗力不具有免责效力，汤臣公司以疫情为由主张部分免除逾期交楼责任理由不能成立。四、一审判决按每日万分之三标准计算逾期交楼违约金正确。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当作出对汤臣公司不利的解释。且本案违约金标准不存在过高的事实。
黄增光、周曼琪于2020年7月27日向一审法院起诉请求：汤臣公司向黄增光、周曼琪支付逾期交房违约金（以已付购房款1303023元，按每日万分之三，从2019年7月1日计算至2020年8月5日止）。
一审法院认定事实：2018年10月29日，黄增光、周曼琪（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，该商品房总价款1303023元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年9月30日前支付首期款391023元，剩余房款912000元通过办理按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款，逾期超过30日后，如合同继续
履行则买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给黄增光、周曼琪使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，汤臣公司可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；某.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向黄增光、周曼琪支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；6.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；7.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；8.自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论