二手房贷款的风险及其防范措施分析报告
二手房贷款的风险及其防范措施分析报告
随着住房改革的推进，住房资源逐步盘活。建设部发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年5月1日起实施)后，二手房交易开始逐渐兴旺。与一手房类似，二手房的交易过程中也需要金融机构的贷款支持。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特点，使得银行在开展二手房贷款业务中的法律风险和防范风险的措施也有其特殊性。
一、 二手房贷款的概念
本文讨论的二手房，不包含商业用房，而特指二手住房。“二手房”的概念目前没有统一的界定。让我们看一看某商业银行北京分行在二手房抵押贷款试行办法中对“二手房”的定义：二手房系已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，买房人具有完全处置权利的房屋。显然这一定义混淆了“二手房”与“房地产二级市场”的概念。实际上，“房地产一级市场”指土地出让、转让的市场；“房地产二级市场”指建成房屋后初次出售的市场；而“房地产三级市场”则指房屋出售后再次转手的市场。因此，一般所指的“二手房”实际上是指在“房地产三级市场”上流通的住房。可以这样界定：“二手住房”特指住房开发
商或企事业单位通过销售，房屋产权已属于个人，卖房人具有完全处置权力的住房。
四字成语基于二手房交易、向购买二手房的消费者提供的贷款就是二手房贷款。目前大部分银行要求借款人以交易房产为抵押，发放二手房抵押贷款。但一些经营思路比较灵活的银行，例如工商银行浙江分行，也接受质押、保证、抵(质)押加保证的担保方式。
春节放假注意事项二、二手房贷款的特点
在一些发达国家，二手房贷款并不成为一个单独的住房贷款品种。因为除贷款所基于的交易对象不同之外，一手房贷款和二手房贷款在贷款审查、发放、利率、还款方式等方面并无区别。而在我国，二手房交易却存在一些特殊之处。这些特点使得二手房贷款面临着一些特殊的复杂情况。
1．二手房贷款的抵押物设立、处置比较复杂。
二手房交易的客体可能有商品房、经济适用房、私房和房改房。这几种房屋的出售政策各有区别，房屋的产权情况各异，存在产权共有、已设立抵押、禁止交易、已出租等多种可能。相比之下，一手房的产权状况则简单得多，只需开发商有销售许可证即可。二手房产
权状况的复杂性给贷款抵押物的设立、处置带来一些特殊的困难。
2．二手房贷款以二手房交易为基础。
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虽然二手房贷款合同和二手房买卖合同是相互独立的合同，二手房贷款合同并不会因为二手房交易合同的失效而失效。但如果二手房交易不能成立，则以二手房为抵押的贷款合同，其抵押条款难于实现，致使贷款面临更大的信用风险。在我国，由于二手房产权状况较复杂，因此二手房交易的合法性较一手房交易更难于考察。
3．由于二手房贷款手续比较复杂，因此银行与中介机构的合作更为密切。
代理机构包括交易中介公司、评估事务所、律师事务所等；代理业务主要包括代银行调查审核借款人主体资格、代理客户银行办理各种手续、代理银行对借款人的资信情况及抵押物的风险进行跟踪调查等。银行和借款人在委托代理机构办理各种手续时，发生多种委托代理关系，其中的权利义务和责任承担问题较为复杂。
三、二手房贷款业务品种及操作流程特点
由于二手房贷款业务对银行来讲是一项新业务，因此到目前为止业务品种还不很丰富。
1．二手房贷款业务品种
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宽带网速慢怎么办按房屋类型划分，可分为二手现房抵押贷款和二手期房贷款；按房屋产权性质划分，可分为二手商品房贷款和二手房改房、经济适用住房贷款；按是否需要交首期房款来划分。可分为零首付二手房抵押贷款(即购房人不必支付首期房款，而是以已有的完全产权房产和新购住房为抵押物申请贷款)和付首期的二手房抵押贷款。此外，二手房贷款还有一些衍生品种：“转按”(即把正在供的住房连同抵押贷款一起转卖出去)、“加按”(即己在银行办理住房贷款业务的借款人，还本付息一段时间后，以原贷款的抵押物为抵押，再向银行申请增加贷款)。
2．二手房贷款操作流程的特点
(1)贷款审查的重点不同。
由于二手房交易多是零散进行的，一般都是已经具有完全产权的房屋，因此不需要像一手房贷款那样对住房开发项目和开发商的资信状况进行评估和审查。二手房贷款审查的重点是借款申请人的个人资信状况、偿债能力。由于我国个人信用记录体系的空缺，个人信用评价尤为困难。
(2)对房屋评估的要求不同。
对一手房现房交易的贷款，并不要求在贷款审查时对房屋进行评估。但二手房贷款在审查过程中则要求评估公司对房屋的价值、产权合法性进行评估，做出评估报告。评估价值须经银行的认可。在评估方面对二手房贷款的要求更为严格，主要是考虑到二手房的物理价值由于经过一段时间的损耗，市场价值较难认定，需要专业机构的评估；其产权情况的复杂性也需要专业机构，例如律师事务所的核查。因此，在二手房贷款中中介机构的介入程度更深。
(3)提供阶段性担保的机构不同。
在一手期房抵押中，由于房屋未竣工无法办理抵押登记，因此银行要求开发商提供阶段性的保证担保。而在二手房贷款中，也可能需要中介机构的阶段性担保。这种情况下，借款人与中介公司签订担保协议，通过中介机构向贷款人申请贷款。银行将贷款划入担保机构在贷款人处开立的保证金账户后，借款人持房屋买卖合同、借款合同、抵押合同办理房产过户保险、抵押登记。贷款行收到房屋他项权利证书后，中介机构将款项按委托协议交给卖房人，解除阶段担保责任。
四、二手房贷款的特殊风险分析及其防范
二手房贷款涉及银行、借款人、卖房入、中介机构、保险公司等多个法律主体。主要法律关系如下：
(1)二手住房买卖双方之间的房屋交易关系。
(2)银行和借款人之间的借贷关系。
(3)中介机构与银行、中介机构与借款人之间的委托代理关系。
(4)借款人以银行为第一受益人、以抵押房产为保险标的与保险公司间的保险业务关系。高考鼓励祝福语
以上任何一项法律关系的任一要素存在理疵，都可能给银行贷款造成风险。这些风险中，有些是二手房贷款与其他类型的个人住房贷款共有的，有些则在二手房贷款中更为突出。
1．来自抵押房屋产权、物理条件等方面的风险，在二手房贷款中体现的十分集中
(1)二手房产权状况的多样性和政府对二手房交易做出的种种规定，使得二手房交易本身的复杂性远远大于一手房。
前文已经提到，一手房交易具有“批发”出售的性质，而“二手房”交易则更像是“零售”，产权状况可能会多种多样。对房改房和经济适用房，上市交易要满足建设部颁发的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和当地制订的实施细则对提交资料、买卖手续、收入分配等规定。对于私房、商品房，也应产权明晰，符合法律、法规规定的上市流通条件。

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