郑州二手房中介机构的经营问题研究
暑假家长意见
专 业 电子商务tnga
学 号 朴彩英为什么变了***********
姓 名 ********
指导老师 **********
学校会计年终述职报告
经济管理学院
二零一三年五月二十日
婚姻法 财产分割摘 要
随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房琛
地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案，比如从加强培训，提高从业人员的素质；建立健全的法律法规，强化管理制度；树立诚信意识，注重发展品牌优势；强化自律手段，经纪人自律；完善管理体系，客户信息统一化管理；增加信息透明度，行业管理规范化等相应对策。
关键词：二手房中介 现状 问题 解决对策
二手房中介机构的经营问题研究
一、郑州二手房中介机构经营的市场分析
（一）郑州二手房中介状况研究分析
在郑州最多的公司可以说就是房产中介了，几乎所有的路面上都有他们的身影，可见二手房市场的火爆，随着郑州房价不断攀升，二手房市场有增无减，一些比较大的公司例如美华、21世纪等已经牢牢占据了市场，新冒出来的小公司不足以影响市场，2012年郑州市二
手房成交233.9万㎡，年度均价为5544元/㎡；同比上涨21.6%，相较2011年呈现量价齐涨的态势。全年偏松的货币政策无疑是造就良好业绩的重要推动力，而年初的以价换量也挣得了刚需的持续释放，本年二手房自3月份起即进入上升通道，且走势十分稳定，创造了同比22%的同比销量增幅，虽然仍不敌2010年，但业绩依然可喜。2013年随着国五条在郑州软着陆，郑州的未来市场鲜明起来，但是之前还是引爆了市场，3月份成交量在3000套以上，几乎是去年半年的成交量。未来一段时间郑州二手房将进入一个寒冬期。
（二）郑州二手房中介的现状和发展趋势
近年来，随着城市化进程的加快，城市流动人口的增加以及人民生活水平的不断提高，二手房市场得到了迅猛的发展。以郑州市为例，根据郑州市房管局的统计资料：自2000年以来郑州二手楼市日趋火暴，2001年交易额2000多套，2002年上升至5365套，2003年为8796套，2004年为11974套；二手房的均价也由2002年的1021/平方米上涨到2006年的2289/平方米。越来越多的消费者购买二手房的原因：首先在商品房价格飞涨的今天，二手房价格相对低廉；其次，二手房的位置和配套设施是新商品房无法比拟的；再次，郑州市政府为了加强房地产市场建设，促进房地产市场健康持续发展，出台了一系列的政策，有
关部门也推行了一系列的便民措施，这些政策和措施都在一定程度上激活了二手房中介市场，刺激了交易量的增加。随着郑州市政建设的加快，旧城改造的土地批租，使郑州每年都集中产生大量动拆迁户，就大多数动拆迁居民而言，一旦动拆迁，必须在市场上购置新居，这在一定程度上为二手房带来可观需求，也是二手房市场交易量上升的支撑点之一。最后，就是消费者购买二手房的观念在转变。在很多国人眼中，买房宁可要新，而不会退而求其次，但是郑州越来越严重的“买房难”已经促使很多消费者的购房观念在转变，购买二手房已经得到越来越多人的认可。
发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1:5，以国内二手房市场发展较好的上海为例，2004年的比值已经跨过1:1的门槛，达0.9:1，对比同期的4.0:1，郑州的二手房中介市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间；从消费观念上来讲，住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化，来逐步改善自己的居住品质，由租赁市场、二手房市场到新房市场，从“安置型”、“适用型”到“舒适型”，从而形成一个完整的住宅梯级消费链。
（三）国五条对市场的影响
首先，国五条直接限制了二手房的供给，业主买房需要面临更多税，因此会减少出手的可能性，而刚需还在，导致价格短期内会进一步上涨。
其次，在细则出来前，很多观望的买方都会出手买房，怕越等越严，将来供给少了买房更难，所以会短期内增加需求，导致价格进一步上涨。
再次，二手房的上涨会导致新房也上涨，因为买二手房不划算的人会转向新房市场，另外租房市场也会涨价，因为更多的人不考虑买而是租了。
最后，从长期来看，国家抑制房价上涨的趋势是明显的，将来也一定会用各种严格手段打击房市，主要是抑制住了投机型的购房和买房，所以长期来看房价会受到抑制的。
但是房地产是固定资产，也是稀缺资源，再降郑州也不一定能降多少。中介的话，会一段时间爆火，但办理过户等手续的成本也会逐渐加大，过程也越来越繁琐越严格。
二、二手房中介发展遇到的问题
随着经济的发展、人们生活水平的提高,人们开始关注生活的质量，住房需求成为生活质量提升中关键的一环。住房需求迅速增加的同时中国房地产业发展迅速，房地产市场火爆受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此短期内迅速崛起，全国各地房地产中介大量涌现。然而房地产中介在迅速崛起的过程中出现了不少问题。
（一）中介机构本身存在的问题
郑州二手房虽然几年来发展迅速，但自身存在这样那样的问题。例如，管理不规范，私下交易多，少数公司采用暗箱操作方式吃差价害买卖双方利益。房产中介服务收费方式弹性大，导致客户对整个行业的收费方式产生质疑与不信任。像我们公司******公司有13家分公司，但分店与总部之间任务不明确，总部的政策、制度与策略的执行往往流于形式，业务员的考核更多倾向于个人积极性的发挥，实际上出现业务员的失控状态。还有就是在人员招聘、录用、培训、分工、指挥、管理、考核、提拔、淘汰、工资、奖励、处分、调配方面无良好的制度可遵循，无明确管理目标，管理人员权责不清。公司人员素质良莠不齐，服务水平有待提高房地产中介机构需要较高素质的经纪人，这直接关系到中介机构的生存。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论