吴培亚、龚家勇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2021.09.01
【案件字号】(2021)苏05民终6512号
【审理程序】二审
【审理法官】赵东
【审理法官】赵东
【文书类型】判决书
【当事人】吴培亚;龚家勇;邓春霞;吴新;太仓恒通置业有限公司;吴娟芬
【当事人】吴培亚龚家勇邓春霞吴新太仓恒通置业有限公司吴娟芬
【当事人-个人】吴培亚龚家勇邓春霞吴新吴娟芬
【当事人-公司】太仓恒通置业有限公司
【代理律师/律所】张翼江苏广浩律师事务所;陆志青江苏娄东律师事务所;熊瑞成江苏娄东律师事务所;张俊江苏新中远律师事务所
【代理律师/律所】张翼江苏广浩律师事务所陆志青江苏娄东律师事务所熊瑞成江苏娄东律师事务所张俊江苏新中远律师事务所
【代理律师】张翼陆志青熊瑞成张俊
【代理律所】江苏广浩律师事务所江苏娄东律师事务所江苏新中远律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】吴培亚;太仓恒通置业有限公司;吴娟芬
【被告】龚家勇;邓春霞;吴新
【本院观点】双方当事人签订的房屋买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。 房子过户需要多少钱
【权责关键词】无效法定代理违约金第三人法定代理人证明拘留限制出境诉讼请求维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明事实与原审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。涉案的房屋属于拆迁安置房性质，被拆迁房屋原属于家庭共有财产，权利人包括吴培亚、吴叙梅、吴解其、张彩亚、吴娟芬，因吴叙梅、吴解其、张彩亚均已经去世，故原审法院认定涉案房屋系吴培亚、吴娟芬、吴新的共有财产应属
合理。吴新作为家庭成员代表对外签订《房屋拆迁补偿协议》，后又和龚家勇签订涉案的房屋买卖合同，被上诉人龚家勇、邓春霞有合理理由相信其有权转让涉案的房屋，故其属善意受让人。被上诉人龚家勇、邓春霞已经全额支付约定的购房款，并合法占有、使用涉案房屋长达十年时间，在此期间吴培亚、吴娟芬从未提出异议或者主张权利，应当推定其知晓并且认可房屋买卖的事实。上诉人吴培亚主张其并不知情，明显与常理不符，且与其在双方通话录音中的陈述不一致，故本案对于其上诉理由碍难采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吴培亚负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 01:45:51
【一审法院查明】原审法院经审理查明：2007年10月16日，太仓经济开发区动迁办与被拆迁人(户)吴新(吴介其)签订《房屋拆迁补偿协议》，乙方被拆迁人(户)处由吴新签字。2010年4月27江苏省太仓经济开发区社会事业管理局(甲方)与开发区花北村15组安置户吴新(乙方)签
订《开发区动迁户安置房安置协议》(二)，乙方安置房座落在华盛六园3幢506室(自行车库28号)、24幢203室、54幢202室，乙方处由吴新签字。 2010年1月21日，购房人龚家勇与转让人吴新签订《购房转让协议书》约定：现由转让人(吴新)向购房人(龚家勇)出让位于太仓市××房屋××(约80-81平方建筑面积)，房屋套位等转让人抽签以后定。购房人向转让人支付(80-81平方建筑面积)总额贰拾柒万元人民币，车库另计。本合同经双方协商后签订，如有一方违反合同须向守约方支付房屋款的30%作违约金。 2010年4月26日，购房人龚家勇与转让人吴新签订《购房转让协议书》约定：现由转让人(吴新)向购房人(龚家勇)出让位于太仓市××××室(面积85.42平方米)加车库30号(面积8.58平方米)。购房人向转让人支付总额叁拾万零伍仟元人民币，已付贰拾肆万零伍仟元人民币。本合同经双方协商后签订，如有一方违反合同须向守约方支付房屋款的30%作违约金。 2011年12月9日出卖人吴新(甲方)与购买人龚家勇(乙方)签订《房屋买卖协议书》约定：现双方就甲方位于太仓市城厢镇华盛6园3幢3单元506室房屋买卖一事经双方协商一致，自愿订立如下协议：一、甲方以总价值人民币叁拾万元零伍仟元卖给乙方(包括车库8.58㎡)。二、乙方愿以上述价格购买甲方上述房子。三、乙方现已付人民币贰拾柒万零伍佰元，余额叁万肆仟伍佰元。于双方签订此协议时一次付清。四、因甲方出卖的房子属没有办理房产证、土地证，到甲方领到时必须无条件过户至乙方处，
过户所需费用由乙方支付。五、如甲方违约不如期把出卖的房子过户给乙方，甲方按违约时所购房屋的实际价格赔偿给乙方另外承担30%的违约金，乙方如违约同样承担30%的违约金支付。六、原有乙方写给甲方房屋余款陆万元的前提，由于甲方遗失了该欠条在本协议中经双方协商同意无条件作废。 2010年4月6日吴新出具收条一张载明：“今收到龚家勇买房款贰拾肆万伍仟元整(245000)”，2010年7月21日吴新出具收条一张载明：“今收到龚家勇人民币贰万元整(房款)”，2010年10月16日吴新出具收条一张载明：“今收到龚家勇购房款伍仟元整(5000)”2011年12月1日吴新出具收条一张载明：“收到龚家勇现金伍佰元”。原审原告陈述其余35000元是现金交付的，没有写收条。吴新对收到上述房款的事实予以认可。原审原告提供多张水电费发票，证明房屋涉案水电户表登记户名为吴新，原审原告一直以吴新名义缴纳水电费。 2020年6月21日吴新作为安置协议户承诺人在花北社区居民委员会签署《承诺书》(华盛六园)，承诺本户是：花北村(社区)15组动迁安置户吴新，现对座落在华盛六园：54幢202室、24幢203室、3幢506室产权均承诺要求登记在吴培亚名下，与安置户是祖孙关系。2020年6月28日吴培亚与太仓恒通置业有限公司签订了涉案房屋《商品房买卖合同》，2020年7月21日涉案房屋产权登记的权利人为吴培亚，共有情况：单独所有，坐落于太仓市××街道××路××室，储藏28室。 庭审中吴娟芬陈述，被拆迁房屋是其父母和哥哥出资建造，
她也购买了砖头，对于吴新出卖三套房屋的事实她和她母亲吴培亚不知情。原审原告陈述对于卖房的事吴培亚和吴娟芬均知晓，2010年房子分下来后，吴新就把房屋钥匙给了原审原告，房子由原审原告装修居住至今。 原审原告提供音频资料证明：吴新与双方之间的房屋买卖合同关系真实存在，吴培亚对房屋买卖情况知悉，吴培亚及吴娟芬要求两原审原告在原有的买卖合同基础上加价，方才同意配合办理过户手续。吴新辩称房屋买卖是存在的，但吴培亚是在房屋出售后才知道的。吴培亚辩称，录音资料是双方协商的内容，吴培亚对买卖过程是不知道的。吴娟芬辩称，吴新卖掉房子的时候她是知道的，她也想买，但吴新不肯卖给她。 录音内容摘录(一)： 吴培亚：我脑子记不住了，年纪大了，他们卖掉我也不知道，卖掉之后他才说卖掉的，那时候房子写他的，都说这个孩子蛮好，我后来一想，他托付不起，他把房子卖掉了，我后悔了。 吴新：我现在已经脱离这个事情之外了，房产证是我奶奶的名字，房产证在我姑妈那里，我现在做不了主。 龚：我是真的买的，又不是乱要你的。 吴培亚：对的，我知道你的。 龚：如果可以协商，我就补助你一点钱，别的就没办法，要是打官司了就一分没有了。 吴培亚：钱不钱的事情你们要跟我女儿谈，我年纪大了。 吴培亚：卖是那时候卖了，就是卖的太便宜。 龚：那时候房价都便宜的。 吴培亚：那时候便宜是知道的，你们买了十年都不止了。 录音内容摘录(二)： 龚：我当时买
了沙溪的房子，吴新跟我说让我出钱，把村里优惠平方买下来，才有了第三套房，不然他就放弃了，这属于我们兄弟之间帮忙的。 吴娟芬：我就是这样说，你要跟我说明情况，我这个房子才不给你卖掉，房子还是属于你的，但你要付一点钱。你要是不给我说明情况，这房子是我妈的，我妈有权卖的，跟吴新不搭噶，我翻脸不认人就这么说，我也问过律师了，这房子是奶奶的，孙子卖了没用的，你去问孙子要好了。 邓：吴新要是不我们，我们就买沙溪房子了。 吴娟芬：就是你们有这个情况，所以还把房子留给你，但你付一点钱给他好了，钱是给老人的。 龚：可以补偿一点，补偿多少你自己说？ 吴娟芬：反正这个价钱在20-25万，你们这家我算是最低的，你们可以商量商量。 龚：我这个房子买回来才多少钱。 吴娟芬：当时当时的价钱，现在现在的价钱。
【一审法院认为】原审法院认为：龚家勇与吴新签订的《购房转让协议》及《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。 涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁老房子系吴培亚与吴叙梅、吴解其与张彩亚夫妻共有，因吴叙梅、吴解其、张彩亚均已过世，故涉案房屋应由吴培亚、吴娟芬、吴新共有。吴新在《房屋拆迁补偿协议》上代表被拆迁户签字，双方签订房屋买卖协议时，吴新是家中唯一成年男子，原审原告有理由相信吴新对房屋有处分权，原审原告也全额支付了房屋
买卖的对价，故应认定原审原告系善意买受人。 吴培亚、吴娟芬辩称其不知晓吴新卖房子的事，是吴新把房子卖掉了她们才知道。原审法院认为，吴新将涉案房屋交付给原审原告十几年，由原审原告装修居住至今，从一般日常生活经验法则判断，其二人理应知晓房屋买卖之事，在本案诉讼之前，吴培亚、吴娟芬从未提出异议，应视为认可房屋买卖。故对吴培亚、吴娟芬的抗辩意见原审法院不予采信。 吴培亚、吴新在明知涉案房屋已出售交付原审原告的情况下，在产权登记时登记为吴培亚单独所有，明显是为了规避履行房屋过户义务。从吴培亚、吴娟芬在录音中陈述可知，原审被告不愿意履行合同主要是因为房屋涨价要求加价未果，该行为明显有违交易诚信，原审法院碍难支持。 鉴于引起本次纠纷的法律事实发生在民法典实施之前，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决： 吴新、吴培亚于本判决生效后十日内协助龚家勇、邓春霞办理位于太仓市××街道××路××室及××室的产权过户手续，过户费用由龚家勇、邓春霞承担。 案件受理费80元，减半收取40元，由吴新、吴培亚负担。
【二审上诉人诉称】吴培亚的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人龚家勇、邓春霞
的诉讼请求。事实和理由：1、吴新和龚家勇、邓春霞签订的房屋买卖合同无效。被上诉人邓春霞在一审庭审中陈述是吴培亚认为价格低不同意转让，双方才加价3万元重新签订了协议，说明对方知道吴培亚才是涉案房屋的权利人。原审判决认定涉案房屋由吴培亚、吴娟芬、吴新共有属于主观臆想，我方不予认可。涉案房屋属于拆迁安置房，未经析产不能确定是吴培亚、吴娟芬、吴新共有。吴新签订房屋买卖合同不能代表吴培亚。2、涉案房屋转让时，被上诉人龚家勇、邓春霞知道房屋的性质，也知道我方家庭成员的情况，因此其不属于善意买受人。吴培亚在事后知道房屋转让的事实，双方协商时谈到增加购房款，并非违背交易诚信。原审判决认定涉案房屋登记在吴培亚名下是规避履行房屋过户的义务，同样是错误的。3、龚家勇、邓春霞在一审中提供的录音证据不能准确反映真实情况，不应当作为认定案件事实的依据。吴培亚陈述知道购买十年，是事后知道的。吴新和龚家勇、邓春霞签订的房屋买卖合同损害了我方合法权益，应当被认定为无效。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论