等额本息还款法是在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息的方法
等额本息还款法是在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息的方法。每月等额偿还贷款本息是个人住房抵押贷款中最常见的一种还款方式。等额本息还款可以可通过下面的公式来进行计算，这实际上是依据财务管理中的年金原理。
  而等额本金还款法是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。其计算公式如下:
  等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元，但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。
  到底哪种还款方法比较合算呢？笔者通过一个案例具体解释这个问题。
  例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6%，期限为20年。
  如果采用等额本息方式，根据上面的计算公式，可以得出以下结果：
  每月还款额为5731.45元
  第一个月所还利息＝800000×6%/12＝4000
  第一个月所还本金＝男孩取名字5731.45-4000＝1731.45
  偿还完所有房贷后一共还的利息＝5371.45×240-800000＝575548
  如果采取等额本金法，根据上面的计算公式，可以得出以下结果：
  第一个月还的本金＝800000/240＝3333.33
  第一个月所还利息＝800000×6%/12＝4000
  偿还完所有房贷后一共还的利息＝3333.33×0.005×(240+239+…+1)＝3333.33×0.005×(240+1)×240÷2＝482000
  通过计算后，我们发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本金法所还利息总额要少，这时一些人就得出结论：采用等额本金法比等额本息法合算。实际上，这样的推理和结论对不对呢？笔者继续通过图形来分析这一问题。
  图1是对两种还款方式下每次偿还本息数额之和的比较。其中，坐标轴的横轴代表还款的
次数，纵轴代表每次还款的金额。从图中可以看出：对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款始终保持不变；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款直线下降。
  图2表示的是两种还款方式下每次偿还利息的比较。从图中可以看出：对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款中，每次偿还的利息是逐步减少的；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款中，每次偿还的利息也
是是逐步减少的；但是，尽管如此，前者是曲线下降，后者是直线下降，且在每次还款的数额中，采用等额本息所还的利息总是要大于采用等额本金法所还的利息。因此，从所还利息总额的角度来看，采用等额本息法在还完所有款项之后所还的利息总额必然要大于采用等额本金法在还完所有款项之后所还的利息总额。
  图3表示的是两种还款方式下每次偿还本金的比较。从图中可以看出，对于等额本息还款
法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的本金逐渐增加；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的本金保持不变。事实上，从这张图中我们可以看出为什么采用等额本息法要比采用等额本金法所偿还的利息要多，原因就在于采用等额本息法在前期偿还的本金数额要比采用等额本金法在前期偿还的本金数额要少。
  反过来，我们再看一下，之所以采用等额本金法要比采用等额本息法看起来要合算，原因就是在于采用等额本息法前期所还本金少，后期才逐步增多，而采用等额本金法每次所偿还的本金数额是相同的。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。
  笔者的建议是，在贷款买房时，究竟是采用等额本息法还是采用等额本金法，主要考虑的不应当是利息问题，而应当是贷款买房者的收入变化情况。若目前收入较高但预计将来收入会减少的人，如面临退休的人，或还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人，建议采取等额本金法。若目前收入低，但以后收入逐步提高的人，如年轻人，建议采取等额本息法。
贷款分析：
国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下：
糖蒜的腌制方法
 
银行方在乎信贷额度
售楼员关心提取佣金
开发商希望早收放贷
购房者的利益谁计较
 
 
还款方式不能挑
贷款银行不能选
按揭律师不算帐
你的利益谁知道
 
等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？
当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。
下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。
两种贷款的利息计算方式
下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。
在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的
利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
两种贷款的每期还款特点
让我们继续分析这两种贷款的区别。
虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。
∙ 等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同
∙ 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同

下面的分析，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。
两种还款的比较
前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。
房产交易税费
?
等额本息贷款
等额本金贷款
计息方式
简单利率计息
复合利率计息
每期还款本息
等额
不等额（前期重，后期轻）
每期还款本金
前期轻，后期重
等额
每期还款利息
前期重，后期轻
前期重，后期轻
利息飙升速度
加速度
匀速度
国内流行度
主流
弱流(?)
汤姆索亚历险记好词好句国际流行度
主流
弱弱流
操作灵活程度
强
弱
计算难度
高难
较难
评价
可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。
选它没错，但可能不会是最好
注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。
超越等额本金贷款之一：双周加速还款
归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。
等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同的效力。
下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。
∙ 等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)
∙ 等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算)
∙ 等额本息贷款截图：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)
∙ 双周加速还款与等额本金贷款的对比
根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。
?
等额本息贷款之标准月还款 (参照)
等额本金贷款
等额本息贷款之双周加速还款
原始本金
50万
50万
50万
贷款年利率
6.39%
6.39%
6.39%
贷款周期
30年
30年
24年1个月
?
?
?
?
支付频率
每月支付一次
每月支付一次
每两周支付一次
每月支付金额
￥3,124.26 (月)
￥2,723.84 (月平均值)
￥3,124.26 (4周)
利息累计
￥624,733.6
￥480,581.25
￥483,100.27
还款期数
360期
360期
629期
节省利息
---
￥144,152.35
￥141,633.33
节省天数
---
0天
2,135天
每年需多还款
---
每年还款不等
￥3,124.26
贷款成本率
124.95%乌云然歌词
96.125%
96.62%
以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。
等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。
超越等额本金贷款之二：额外还款
在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。
因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，
多付上一笔夫妻房产过户费用3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。

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