杨立军、李海房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
杨立军、李海房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 
【审结日期】2022.06.20 
【案件字号】(2022)鲁07民终4846号 
【审理程序】二审 
【审理法官】李金桦祝建海朱峰 
商业房【审理法官】李金桦祝建海朱峰 
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【文书类型】判决书 
【当事人】杨立军;李海 
【当事人】杨立军李海 
【当事人-个人】杨立军李海 
【代理律师/律所】宋心刚山东贝特律师事务所;胡兆鑫山东海宏律师事务所 
【代理律师/律所】宋心刚山东贝特律师事务所胡兆鑫山东海宏律师事务所 
【代理律师】宋心刚胡兆鑫 
【代理律所】山东贝特律师事务所山东海宏律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】杨立军 
【被告】李海 
【本院观点】抚州采茶戏种麦本案双方当事人争议焦点问题，一是杨立军是否应向李海返还诉争款项；二是一审法院是否违反法定程序。本案中，虽然存在是李海直接向杨立军购买抵债房产还是
李海通过杨立军代理向案外人山东鑫城集团有限公司购买房产的争议，但依据法院审理查明的事实，李海与山东鑫城集团有限公司签订的《房屋认购协议》已经不再履行，因此，无论上述两项主张哪项主张成立，杨立军继续占有李海交付的购房款均已无法律依据，杨立军应当将该些款项返还给李海。虽然一审判决载明杨立军针对李海的诉求未作答辩不实，但本院经审查一审法院庭审笔录，明确载明杨立军针对李海的诉求答辩称“欠款不属实，利息不认可”，一审法院在其后庭审中亦根据李海、杨立军。 
【权责关键词】无效追认撤销委托代理违约金客观性关联性质证财产保全诉讼请求维持原判发回重审 
【指导案例标记】0  桂花分类
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【本院查明】二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 
【本院认为】本院认为，本案双方当事人争议焦点问题，一是杨立军是否应向李海返还诉争款项；二是一审法院是否违反法定程序。    关于争议焦点问题一，本院认为，本案中，
虽然存在是李海直接向杨立军购买抵债房产还是李海通过杨立军代理向案外人山东鑫城集团有限公司购买房产的争议，但依据法院审理查明的事实，李海与山东鑫城集团有限公司签订的《房屋认购协议》已经不再履行，因此，无论上述两项主张哪项主张成立，杨立军继续占有李海交付的购房款均已无法律依据，杨立军应当将该些款项返还给李海。一审判决认定杨立军从李海处实际收取款项为13万元，李海对此并无异议，杨立军虽抗辩仅收取5、6万元，但未提交反驳证据推翻一审判决的认定，本院不予采信。因杨立军在本案诉讼前已经返还李海3万元，故杨立军尚应返还李海10万元。杨立军抗辩在本案中不应承担向李海返还款项的义务，无事实和法律依据，本院不予支持。    关于争议焦点问题二，本院认为，虽然一审判决载明杨立军针对李海的诉求未作答辩不实，但本院经审查一审法院庭审笔录，明确载明杨立军针对李海的诉求答辩称“欠款不属实，利息不认可”，一审法院在其后庭审中亦根据李海、杨立军的诉求和答辩，归纳了庭审争议焦点，并组织双方当事人进行了举证、质证和认证以及法庭辩论，杨立军的合法诉讼权益依法得到了保护，因此，一审判决存在的上述瑕疵，并不足以产生发回重审的法律后果。    综上所述，杨立军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2566元，由上诉人杨立军负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-23 04:16:10 
【一审法院查明】4、杨立军与李海之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院认定李海从杨立军处购买位于诸城芦山家园顶账房屋存在错误。李海没有从杨立军处购买房屋，也没有从杨立军处购买顶账房屋，杨立军是李海的委托代理人，杨立军代理李海与案外人山东鑫城集团有限公司签订了《房产认购协议》，该协议对于标的房、房屋价格、定金、首付款及贷款均有明确约定，是双方真实意思表示，该协议真实有效，且李海对此予以认可。所以李海与案外人山东鑫城集团有限公司建立房屋买卖合同关系，杨立军与李海之间不存在房屋买卖合同关系。    5、一审法院在错误认定杨立军与李海存在房屋买卖合同关系的基础上，又错误的认定“外赔偿总额的2倍银行利息”是购房款利息。杨立军于2019年1月29日出具的证明中表述：“若超期未办好芦山家园的房子交接手续，则将16万元现金退回，外赔偿总额的2倍银行利息”，该表述仅仅是杨立军想把委托事项办妥的一种表示，不是违约金，也不是民间借贷，该约定无效，一审法院强行将该表述作为购房款的利息，没有任何
法律依据。    6、一审法院未查明李海交付杨立军的款项数额。一审庭审中，杨立军多次陈述“但是没有收到这么多钱，我收到的钱都给李海出具了收到条，要求李海提出收到条证明实际收到的款项”、“都是通过孙建，钱也没有交给我，收到条也是我打好了给了孙建，我只记得给了这10万元左右，没有16万元”。另外，一审中李海一直没有证据证明交付给杨立军的款项，且证明人孙某(即孙建)与李海系亲戚关系。后来，一审法院仅凭证人孙某(即孙建)的证人语言便认定李海尚欠杨立军10万元，这与事实不符。    二、杨立军与李海之间是委托代理关系，不是房屋买卖合同关系。根据《房产认购协议》中后面的李海及杨立军的签字及李海在一审中的陈述“后杨立军以李海的名义在鑫城公司签订认购协议一份”，尽管该协议由杨立军代签，但李海对于该协议内容是认可的，是对杨立军的行为追认。杨立军与李海之间是代理关系，且该代理行为有效，其法律行为的后果由李海承担。    三、根据合同相对性原则，李海应当依据《房产认购协议》向案外人山东鑫城集团有限公司主张权利。    四、关于杨立军在一审庭中表述“李海我买房子也属实”，这句话的本意是指李海委托杨立军购买案外人山东鑫城集团有限公司开发的芦山家园小区的房屋，不是购买杨立军的房子，因为杨立军根本没有房子。    五、一审适用法律错误。一审法院在认定事实错误、法律关系混乱的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，属于适用法律错误。 
【一审法院认为】一审法院认为，李海从杨立军处购买顶账房，向杨立军交纳购房款13万元，双方约定杨立军应予2019年3月3日(农历)办理完毕房屋交接手续，杨立军至约定日期未能与李海办理房屋交接手续，其应该将预收的李海的购房款13万元退还给李海。李海要求按照杨立军出具的证明上记载的16万元退还房款，与事实不符，一审法院不予支持。对于还款，李海称杨立军退还了2万元，杨立军辩称退还了3万元；根据李海提供的杨立军出具证明过程及向杨立军催要购房款的录像及本案李海、杨立军陈述，可以证明介绍人孙某参与了李海付款、退款及催要借款的全过程，孙某对于杨立军退款1万元现金给李海父亲的陈述可信度较高，一审法院予以采信；故，一审法院认定杨立军已向李海退还购房款3万元。综上，杨立军尚欠李海购房款10万元。    对于利息，按照证明约定，杨立军应予2019年3月3日(农历)办好房屋交接手续，逾期不能办理的，赔偿2倍银行利息。该约定系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应予支持，但是证明中对于利息的约定表述较为模糊，故，一审法院确认利息计算基数应为尚欠房款数额10万元，参照起诉时1年期贷款市场报价利率，年利率应为3.8%，2倍应为7.6%，经计算自逾期之日即2019年4月8日(农历2019年3月4日)至2021年1月7日，利息应为13300元(100000×7.6%÷12×21)，自2021年1月8日杨立军应按照该标准继续支付利息至欠款全部付清为止。    根据《关
于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案纠纷应适用当时的法律、司法解释。 
【二审上诉人诉称】杨立军上诉请求：1、请求依法撤销山东省诸城市人民法院(2022)鲁0782民初187号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误。1、杨立军已出庭答辩，判决书却载明杨立军没有出庭答辩。杨立军在庭审过程中已出庭答辩和质证，但法院却在判决书表述杨立军未作答辩，这是程序性和实质性错误。    综上所述，杨立军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下： 
杨立军、李海房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省潍坊市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁07民终4846号
当事人    　上诉人(原审被告)：杨立军。
魔兽争霸3秘籍大全    　委托诉讼代理人：宋心刚，山东贝特律师事务所律师。
    　被上诉人(原审原告)：李海。
    　委托诉讼代理人：胡兆鑫，山东海宏律师事务所律师。
审理经过    　上诉人杨立军因与被上诉人李海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院(2022)鲁0782民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
二审上诉人诉称    　杨立军上诉请求：1、请求依法撤销山东省诸城市人民法院(2022)鲁0782民初187号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误。1、杨立军已出庭答辩，判决书却载明杨立军没有出庭答辩。杨立军在庭审过程中已出庭答辩和质证，但法院却在判决书表述杨立军未作答辩，这是程序性和实质性错误。
    　2、一审认定涉案房屋不明确。一审中，根据李海于2019年1月29日是(正月农历)提供的证明显示：案涉房屋是2号楼3单元602号。而根据李海提供的《房屋认购协议》，案涉房屋则是诸城鑫城芦山家园小区17二楼3单元501房。一审法院未查明案涉房屋存在错误。
    　3、案涉房屋不是顶账房。案涉房屋不管是2号楼3单元602号房还是诸城鑫城芦山家园小区17二楼3单元501房都不是顶账房屋，因为杨立军从未与案外人山东鑫城集团有限公司签订任何以物抵债协议，没有顶账房屋。一审法院在没有任何证据证明的情况下仅凭李海陈述便认定案涉房屋2号楼3单元602号房或诸城鑫城芦山家园小区17二楼3单元501房属于顶账房屋存在认定事实错误。
一审法院查明    　4、杨立军与李海之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院认定李海从杨立军处购买位于诸城芦山家园顶账房屋存在错误。李海没有从杨立军处购买房屋，也没有从杨立军处购买顶账房屋，杨立军是李海的委托代理人，杨立军代理李海与案外人山东鑫城集团有限公司签订了《房产认购协议》，该协议对于标的房、房屋价格、定金、首付款及贷款均有明确约定，是双方真实意思表示，该协议真实有效，且李海对此予以认可。所以李海与案外人山东鑫城集团有限公司建立房屋买卖合同关系，杨立军与李海之间不存在房屋买卖合同关系。
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