房地产建设项目成本管理存在的问题及改进建议
工程管理
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工程技术研究  第7卷  总第115期  2022年6月
房地产建设项目成本管理存在的问题及改进建议
陈翼显
招商局蛇口工业区控股股份有限公司，广东 中山 528403
摘要：经济社会的快速发展对房地产企业成本管理工作提出了更高的标准和要求，尤其是各种建筑材料价格不断攀升，人力成本不断增加的情况下，房地产项目成本管理的难度越来越大，在管理当中面临的压力越来越多，如何在房地产市场进入调整期以后做好房地产企业成本管理工作，是一个亟须解决的重要问题。文章根据现有研究资料，首先阐述了房地产企业成本管理的内涵及重要性，在此基础上分析了当前房地产企业在成本管理中存在的问题，认为主要集中在成本管理制度不健全等方面；然后站在房地产企业成本管理的角度，针对存在的问题提出了相应的改进建议，提出在成本管理中必须建立完善的成本管理制度、构建科学的成本管理机制等。通过此次研究，希望能够对房地产企业成本管理工作提供一些帮助和启示。关键词：房地产建设项目；成本管理；建筑材料；管理机制
Abstract: The rapid economic and social development has put forward higher standards and requirements for the cost management of real estate enterprises. In particular, with the rising prices of various building materials and the increasing labor costs, the cost management of real estate projects is becoming more and more difficult, and the pressure in man-agement is increasing. How to do a good job in cost manage-ment of real estate enterprises after the real estate market enters the adjustment period is an important problem that needs to be solved urgently. Based on the existing research data, this paper first expounds the connotation and impor-tance of the cost management in real estate enterprises. On this basis, it analyzes the problems existing in the cost man-
Problems and Suggestions on Cost Management of Real Estate
Construction Projects
Chen Yixian
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., Zhongshan, Guangdong 528403
055 .
DOI:10.19537/jki.2096-2789.2022.11.作者简介： 陈翼显，男，本科，工程师，研究方向为建筑工程施工。
随着房地产市场的转变，房地产企业之间的竞争也日趋激烈化。在房地产市场竞争当中，成本控制是企业的重中之重，如何降低房地产项目开发过程中的成本，是房地产企业需要解决的一个重要问题。尤其是在房地产建设的过程中，要求房地产企业必须建立起科学完善的成本控制机制，能够对房地产建设项目的每一个环节进行精确的成本控制，将房地产建设项目的成本控制在合理的范围之内。
1  房地产建设项目成本管理的内涵
房地产建设项目成本管理是房地产建设项目管理当中的一个非常重要的组成部分，由于房地产建设项目的施工建设一般交给专业的施工建设单位进行，房地产建设项目的成本管理相对比较复杂。房地产建设项目的成本是指项目开发建设到销售完成这一阶段所产生的所有成本的总和[1]。这一阶段的成本管理工作
不仅包括房地产项目施工建设过程中的成本管理，还
agement of real estate enterprises at present, and thinks that the problems mainly focus on the imperfect cost management system. Then, it put forward corresponding improvement suggestions for existing problems from the perspective of real estate enterprise cost management. It proposed that perfect cost management system and scientific cost management mechanism must be established in cost management. It is hoped that the research can provides some help and enlight-enment for the cost management of real estate enterprises.Key Words: real estate construction projects; cost manage-ment; building materials; management mechanism 分类号：F299.23
工程管理  1762022年第11期总第115期工程技术研究
包括前期准备阶段的成本管理及后期销售过程中的成本管理。成本管理不可能只集中在施工建设阶段，在其他阶段也会产生巨大的成本。要想做好房地产建设项目的成本管理工作，要求房地产开发企业必须建立一个科学完善的成本管理机制，能够对房地产开发建设过程中的每一个环节进行精确的成本控制，实现预期的成本效益目标。
2  房地产建设项目成本管理的重要性
房地产建设项目成本管理的重要性体现在很多方面，具体而言包括以下两个方面。第一，房地产建设项目的成本管理主要是由行政管理成本及项目开发成本等组成，其中最重要的组成部分就是项目开发成本，这部分的成本管理是否能够达到预期的目标，直接关系到房地产建设企业成本管理目标是否能够实现[2]。
房地产建设项目成本管理直接影响企业的利润，如果房地产建设项目成本管理目标未能实现，实际成本远超计划成本，那么房地产企业的利润必然会大受影响。不仅如此，如果成本超标严重，超出了房地产开发企业的承受能力，很可能导致房地产企业的资金链断裂，项目资金供应不及时，出现项目停工、烂尾等严重问题。
3  房地产建设项目成本管理中存在的问题
3.1 成本管理制度不健全
要想做好房地产建设项目成本管理工作，必须健全科学完善的成本管理制度，如果成本管理制度不完善，那么在成本管理中就会缺乏科学的依据，成本管理目标就很难实现。目前依然有很多房地产企业的成本管理制度并不完善，没有针对成本管理的每一个环节进行制度建设，导致在成本管理当中存在的漏洞和不足[3]。例如，针对不同工作方式的成本控制，以及与之对应的成本核算方法等缺乏明确的规定。又如，针对施工建设过程中各种废弃物的报废标准及报废以后的处置，也没有制定相应的管理规定。这些问题都可能导致成本管理出现空白点，影响房地产建设项目实际的成本管理效果。因此，要想做好房地产建设项目成本管理工作，就要解决好房地产管理制度不健全的问题。
3.2 成本管理考核、控制机制不健全
（1）考核机制。在房地产建设项目中，要想做好成本管理工作，除了建立科学完善的成本管理制度，还需要制定与之对应的成本管理考核机制，如果成本管理考核机制存在问题，也会影响成本管理的实际效果。从目前来看，很多房地产企业已经建立了基于成本管理的考核机制，但是目前的考核机制过于简单，根本无法体现出相关工作岗位的实际状况。
（2）控制机制。在现有的成本控制方法中，仍然采用一种被动的管理模式，只能根据已经发生的成本，对后续的成本进行控制，这种被动的成本控制模式，即便是已经针对房地产建设项目的成本管理进行了预算分析，并且也采取了一系列成本管理控制措施，但是由于无法对未来的成本进行科学的预测，最终导致在成本管理工作中无法形成动态化的成本控制机制。在房地产建设项目实施的过程中，动态的成本可能偏离了计划成本，如果偏差过大可能会影响项目建设的顺利进行，甚至可能会给房地产企业带来较大的经济损失[4]。因此，房地产建设项目开发过程中，如何建立一个科学完善的
成本控制机制，针对房地产建设项目实施过程中的每一个环节进行精确的成本控制，进一步增强成本控制的针对性和时效性，也是房地产企业需要解决的一个核心问题。
3.3 采购成本控制不规范
采购成本是房地产建设项目成本的重要组成部分。材料采购分为两种形式，一种是施工建设企业承担所有施工材料的采购工作，房地产开发企业不承担施工材料的采购；另一种形式是在非总承包模式下，房地产开发企业负责采购所有的施工材料，施工建设企业只负责施工[5]。但是，部分项目采购人员前期未对采购的建筑材料进行详细的市场调查，对各种材料的市场价格了解得也不够细致，没有针对材料价格的变化，与供应商建立良好的调整机制，导致材料成本控制目标设置不合理，或出现采购价格超过市场价格等情况，最终导致采购成本控制不规范[6]。
4  房地产建设项目成本管理改进建议
4.1 健全房地产建设项目成本管理制度
（1）制定完善的成本核算制度，明确每一个成本构成部分的具体核算方法，以及在合同当中需要解决的具体问题，使成本核算工作与实际的成本状况保持一致。确保所选择的成本核算方法能够真实地反映房地产企业的实际成本状况，使成本核算真正成为企业反映成本管理时效性的有效的方法和措施，同时为各项会计核算工作提供准确的依据[7]。
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工程技术研究  第7卷  总第115期  2022年6月（2）进一步明确资产报废制度，在资产报废制度中明确资产报废的方式、报废以后的处理模式，以及相应的审核方法和核算机制。房地产建设项目实施过程中会产生大量的废弃物品，这些废弃物品虽然已经不能用于房地产开发建设，但是仍然具有一定的价值，在这种情况下需要进行废弃物处理实现再利用，为企业创造更多的价值。
（3）进一步完善成本管理责任制度，将成本管理工作落实到每一个工作岗位，使每一个工作人员都能够认识自身所承担的成本管理责任，同时落实施工建设企业成本管理监督工作，确保其能够严格按照既定的成本计划进行施工建设。
4.2 进一步完善成本管理机制
（1）运用流程再造思想，对现有的房地产成本管理的各个流程进行重新梳理和分析，去掉不合理的成本管理环节，进一步明确具体的管理流程及管理方法，在简化成本管理流程的基础上，进一步提高成本管理的针对性和实效性。
什么是企业性质（2）要建立科学完善的绩效考核机制，进一步明确与之对应的绩效考核标准。绩效考核指标体系的设计要符合房地产建设项目的特点和成本管理的实际需要，每一个指标设计都应该科学合理。
（3）建立房地产企业成本动态控制机制。可以运用净值分析法等科学的分析方法，同时将这些分析方法信息化，也就是以程序的方式体现在企业的成本管理信息系统中，依托各种成本管理信息系统，对房地产建设项目实施过程的每一个环
节进行动态化的成本控制，并借助各种分析数据，对未来的成本发展目标进行科学分析，进一步增强房地产建设项目成本控制工作的针对性和实效性[8]
。当然，优化和完善成本控制机制体现在很多方面，如与之对应的成本责任体系，以及成本考核结果的运用方式等，这些都是成本控制机制的重要组成部分，都应该成为优化和提升的重要对象。
4.3 做好采购成本管理控制工作
从房地产建设项目实施的角度来看，虽然不同房地产建设工程的承包模式有所不同，但是房地产企业对房地产建设项目都负有不可推卸的成本管理控制责任。在这一过程中，采购成本管理是一个非常重要的环节。
一方面，尽管承包模式不同，但是房地产企业在成本管理工作中都应该围绕既定的成本计划，对施工
建设企业进行有效的成本监督，确保房地产建设项目的施工建设。在总承包模式下，可以通过督促的方式，要求施工建设企业严格履行自己的责任，同时通过工程变更来确保采购管理成本在一个相对比较合理的范围之内[9]。
另一方面，在行政采购成本管理中，要加强对各种行政办公物品采购的监督。相对于其他方面的采购成本控制，办公物品的成本控制要简单一些，因为办公物品的价格相对比较透明，在采购的过程中，只要能够控制好采购的价格，基本上都能完成预期的采购目标。在这一过程中关键要预防弄虚作假行为或吃回扣的行为。当然，房地产开发企业的内部控制机构也应该针对各个部门的成本控制、责任落实及实施状况进行相应的监督。
5  结束语
总之，经济社会的快速发展对房地产开发项目的成本管理工作提出了更高的标准和要求，在房地产开发项目成本管理工作中，开发企业不能局限于传统的模式和方法，而应该根据企业的性质及变化采取相应的控制措施。企业应该鼓励成本管理部门及工作人员在工作当中通过会计核算等多种方式开展各项事务，进行精确的成本控制。同时，利用动态核算机制，对每一个部门进行有效的监督，在不断完善成本管理制度和成本管理机制的基础上，进一步增强成本管理的针对性和实效性，为实现房地产建设项目预期的开发目标奠定良好的基础。
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