二手房生意相关情形须知（买方）
为充分保护二手房生意中买方的合法权益，避免生意进程中发生没必要要的争议，按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关规定，特书此内容。
二手房生意中，涉及到买方权益的主要有卖方合同主体状况、衡宇权利状况、衡宇质量状况、卖方合同文本及中介服务等五个方面需特别注意。
一、卖方合同主体状况
（一）出卖人的行为能力
卖方需为有行为能力对衡宇进行处分的自然人、法人或其他组织，能独立承担民事行为责任，如不能独立承担民事责任，相关的代理或监护手续需完备、合法。
（二）出卖人的衡宇处置权
出卖人尤其需注意的是作为交易标的衡宇是不是为共有财产，出卖人是不是有完全的处分权利。
一、注意衡宇是不是为夫妻共有财产
注意查看《衡宇所有权证》、《土地利用权证》、夫妻两边户口本、夫妻两边身份证、成婚证。
（1）若《衡宇所有权证》记载的所有权人为一人，卖方也应出具其配偶同意出卖衡宇的书面意见或由出卖人提交夫妻约定个别财产制的个别财产协议（约定个别财产制协议一般需经公证）；
（2）如卖方称已离婚，则应要求其出示离婚协议、离婚调解书或裁决书，查看离婚法律文件对所售衡宇的处置情形；
（3）如卖方称单身，则要求其提供单身证明。
二、注意衡宇是不是为处于继承中的财产
若交易的衡宇是发生继承的房产，应在肯定继承人，办理完继承公证后，所有继承人达到一致出卖意见，方可签定衡宇卖方合同。不然，出卖人可能无完全处分权。
3、其他共有情形
注意二手房是不是为上述情形之外的两人以上（含两人）共有。如有共有权人，则卖方需提供所有共有权人同意转让的书面证明（一般至少要有共有人的亲笔签字同意转让证明和身份证复印件）。
应特别注意核查出卖人的身份证明，肯定其与房产证中记载人是不是为同一人，严防冒名顶替者。
二、衡宇权利状况
一、注意衡宇权属审查
应仔细审查二手房的权属证明及相关文件，衡宇必需具有《衡宇所有权证》和《土地利用权证》。其中，土地利用证记录机关是二手房所在地的县（区）级以上土地管理部门，可是应注意，《土地利用权证》应当加盖有人民政府印章，以人民政府的名义发证。
2、注意衡宇权利限制审查
买受人应当注意审查二手房有无公安、检察、法院、国安等司法机关或税务、海关、建设等行政机关依法裁定或决定查封或以其他形式限制衡宇所有权的情形。此项审查一般在衡宇记录机关即可查询，必要时需赴有关做出决定的机关查询。若无法取得独立证据，则至少要求出卖人做出没有权利限制的保证说明。
3、注意衡宇权利设置查询
买受人应当注意二手房有无抵押等他项权利设置（房产记录部门可查询到）。如有抵押，应当取得出卖人已
经通知抵押权人的书面证据，或抵押权人书面同意衡宇转让的证明。不然，买受人所购衡宇可能会被追及偿还债务。出卖人在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情形书面通知抵押权人，不然将致使生意合同无效。
4、注意衡宇是不是存在优先购买权
在同样条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应注意有无优先购买权人舍弃优先购买权或同意出售的书面证明。不然，生意合同可能有被宣告无效的风险。
买受人还需注意如衡宇出租，出卖人一般应当在出售前3个月通知承租人衡宇将出售情形。承租人舍弃优先购买权，在购房后，若衡宇仍在原租赁期间内的，买受人还需继续履行租赁合同。
五、其他权利限制
卖二手房注意事项二手房若存在依法被收回土地利用权或法律、行政法规禁止转让的其他情形的，不得生意。
若将购买的二手房为公有住房和经济适用住房的还要注意有无禁止生意的情形（因规定较多较杂，若存在此类怀疑，将另行告知）。
三、衡宇质量状况及其他
买受人在签定购房合同前应多次看房，了解注意下列事项：
一、注意衡宇质量
购买前要注意衡宇建成的时刻、现有建筑面积和利用面积与产权证上是不是一致，仔细查看衡宇布局是不是合理，设施设备是不是齐全完好，尤其需注意衡宇结构是不是受到过破坏，必要时到房管部门档案室查询原建档案，查对图纸资料。
2、注意考察衡宇环境
注意衡宇周边有无噪音、有害气体、水污染、垃圾污染、无线电磁场等污染源；注意小区物业管理状况、小区安全捍卫状况、卫生清洁状况；注意水压、水质、供电容量、暖气和燃气供给情形及收费标准、数字电视接收等情形；注意衡宇本身及装修是不是有其他安全隐患。
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