李亚龙与百胜麒麟（南京）建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
李亚龙与百胜麒麟（南京）建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 
【审结日期】2020.07.09 
【案件字号】(2020)苏01民终3979号 
【审理程序】二审 
五一去哪玩【审理法官】汪德全许云苏李任飞 
【审理法官】汪德全许云苏李任飞 
【文书类型】判决书 
【当事人】李亚龙;百胜麒麟（南京）建设发展有限公司 
【当事人】李亚龙百胜麒麟（南京）建设发展有限公司 
【当事人-个人】李亚龙 
【当事人-公司】百胜麒麟（南京）建设发展有限公司 
【代理律师/律所】韩冰北京市炜衡（南京）律师事务所;朱陈玲北京市炜衡（南京）律师事务所;李美柯江苏法德东恒律师事务所;赵宇翔江苏法德东恒律师事务所 
【代理律师/律所】韩冰北京市炜衡（南京）律师事务所朱陈玲北京市炜衡（南京）律师事务所李美柯江苏法德东恒律师事务所赵宇翔江苏法德东恒律师事务所 
apple同步【代理律师】韩冰朱陈玲李美柯赵宇翔 
【代理律所】北京市炜衡（南京）律师事务所江苏法德东恒律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】李亚龙 
【被告】百胜麒麟（南京）建设发展有限公司 
【本院观点】上诉人李亚龙与被上诉人百胜公司签订的《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。 
【权责关键词】合同不可抗力意外事件合同约定当事人的陈述勘验笔录证据不足诉讼请求维持原判执行 
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【本院查明】经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 
【本院认为】本院认为，上诉人李亚龙与被上诉人百胜公司签订的《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。在双方签署的《房屋装饰装修确认书》中，针对33个装修部位、品牌、材质作了具体的约定，同时备注情况予以说明。上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且根据一审法院现场勘验结果，被上诉人实际交付内容亦与约定交付情况基本相符。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。故一审法院对李亚龙要求对房屋精装修造价进行评估的申请不予准许，并无不当。  综上，李亚龙的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费50元，由李亚龙负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-10-23 02:43:03 
李亚龙与百胜麒麟（南京）建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
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(2020)苏01民终3979号
当事人    　上诉人（原审原告）：李亚龙。
    　委托诉讼代理人：韩冰，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。学作文
    　委托诉讼代理人：朱陈玲，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。
    　被上诉人（原审被告）：百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，住所地南京市江宁区麒麟镇晨光社区塘山头。
    　法定代表人：施桂英，该公司执行董事。
    　委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东恒律师事务所律师。
审理经过    　上诉人李亚龙因与被上诉人百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　李亚龙上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人返还涉案房屋约定装修价值与实际装修价值的差价，暂定人民币10000元（具体请求返还数额待鉴定后确认）；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实及理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人在销售现场向上诉人承诺精装修价值为3482元/平方米，且在“南京市网上房地产"网进行了公示，该精装修价值应当视为双方合同的一部分。《商品房预售方案》中3482元/平方米装修单价，是被上诉人对上诉人的承诺，装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，备案的装修标准应当构成对上诉人的要约，应当视为双方合同内容的一部分。1、根据《江苏省建设厅关于进一步规范商品房预(销）售行为的通知》，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，
现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。2、案涉房屋为精装修房屋，被上诉人通过“南京市网上房地产"网对全社会发布了该标准，被上诉人向房产管理部门提交的《商品住房申报价格表》中也明确装修单价为3482元/平方米，《江苏省城市房地产交易管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据"。被上诉人认为，《商品房预售方案》载明的3482元/平方米信息应视为被上诉人向购房人明示的精装修计价方式。3、装修确认书中品牌的选择并不能导致对网上公示价格的否定，开发商在售房时明确允诺了装修款的标准，在网上也公示了该标准，那么就应当保障实际交付的房屋室内装修价值不低于该标准，因此这两者均应视为双方合同的组成部分，双方均应受其约束。二、一审法院认定上诉人与被上诉人明确约定了装修材料、设备设施的品牌，因此不予支持上诉人以装修价格作为装修质量要求的主张，适用法律错误。本案中，虽然上诉人与被上诉人签订了《房屋装饰装修确认书-小高层》，但是该确认书中并未对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等做具体确定，甚至根本没有就前述的分项作出约定，装修材料、材料价格、部品型号一概不知，仅仅是形式上约定了装饰装修的品牌，有的连品牌都未约定，如整体橱柜、淋浴隔断等约定的标准为“定制"。
1、确认书中的品牌约定多为“方太或同等档次品牌"、“科勒"或同等档次品牌等，确认书中并未做任何说明，庭审过程中，被上诉人也无法阐述清楚如何去定义、解释何为“同等档次品牌"。2、即便都是同一品牌，但并未约定究竟是该品牌的哪一种型号的产品。众所周知，每个品牌都有多种商品，价格更是相差甚远，例如方太油烟机，通过方太官方商城，在售的一共64款产品，最贵的方太CXW-258-EA06油烟机售价为36960元，而最便宜的方太CXW-175-SY09G油烟机仅售1499元，价格天差地别，确认书中概括性的一句“方太或同等档次品牌"无任何意义。因此，该确认书的约定相当模糊，应当视为当事人没有对装修质量要求作出明确约定，故而应当以备案装修价格作为装修质量要求的依据。三、一审法院未同意上诉人对室内装修价格进行鉴定的申请，致使上诉人的主要证据未能够收集。涉案房屋装修问题层出不穷，装修标准明显不达标，与被上诉人承诺的房屋装修价值为3482元/平方米相去甚远，为查明事实，一审法院应当对涉案房屋装修标准进行鉴定而未鉴定，导致上诉人无法收集主要证据。1、小区业主中多有从事装饰工程行业，部分业主仔细比对了目前房屋里的装修，认为涉案房屋的装修标准，C1户型的装修费用每平方米不超过1500元。2、根据《东郊小镇第九街区精装修样板房C1户型工程施工合同》，该合同是被上诉人与南京辰邦装饰工程有限公司签订的施工合同，签订日期为2016年8月24日，由南京辰
邦装饰工程有限公司承建被上诉人第九街区精装样板房C1户型，合同显示，该工程实行总价一次性包干，包括材料费、人工费、机械费、辅材费、利润、规费及税金等所有一切费用，而该费用为固定装修总价111140元，即1248.76元/平方米。被上诉人通过“南京市网上房地产"网，向社会公布的精装修价格为3482元/平方米，而实际上样板房的装修价格仅1248.76元/平方米，样板房的装修价格和被上诉人的公示价格相差甚远，中间居然有将近20万元的差价，为查明涉案房屋具体的装修标准，对涉案房屋的精装修价值进行鉴定显得尤为关键。3、就合同双方当事人的地位而言，被上诉人作为开发商，优势地位明显，双方的地位明显不对等，开发商利用其优势地位，可以要求购房人在其拟定的格式条款合同上签字，可以要求购房者为了购得房屋不得不接受开发商将毛坯房装修完毕提高房屋价格再售出。处于弱势地位的购房者，在很多时候不得不妥协，相应的，由于地位的悬殊，购房者收集证据证明实际装修标准的能力有限，为更好地均衡合同双方的地位，在上诉人能够提供证据初步证明被上诉人的装修装饰存在质量问题，装修标准远远低于公示价格的基础上，法院应当同意上诉人的鉴定申请，以查明装修的实际价值，更好地保护合同中弱势方的利益。4、2014年3月，南京市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》要求，规范开发企业成品住宅的申报指导，对精装修价格实
行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示；2019年，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》特别要求，全装修申请价格备案时，毛坯、装修分别备案。开发企业申请装修价格备案时，要提供国家一级评估机构出具的评估报告，应科学合理估价。结合南京市相关部门的这两个规定，可见在大环境下，政府意图通过严格区分毛坯价和装修价的方式，来抑制、规避开发商利用提高装修价的方式提高房屋价款的行为，要求毛坯和装修分别备案，说明认可装修款的备案价格就是房屋实际的装修价格，而从目前的证据来看，被上诉人却是想利用提高装修价格，降低装修标准的方式变相提高房屋总价，与国家政策相背离，为维护上诉人的合法利益，请求法院同意上诉人的鉴定申请。

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