市场比较法估价对象资料
1、田心紫藤苑17栋105（共6层），2室1厅1卫1厨1阳台，63平米，普通装修；1994年建成。产权性质：商品房。估价时点：2012年9月10日。
2、株洲汽车城内，产权性质：商品房；精装修，产权70年；三室两厅2卫1厨2阳台，125平米；三楼（共5层）；2005年建成，朝南。（3760元/平米）
3、景秀江山内，3室2厅2卫1厨1阳台，144平米，精装修；6楼（共28层），朝南；产权70年，2008年建成。（102.8万）
4、天元区联谊新村，3室2厅2卫1厨2阳台，112平米，中等装修；5楼（共7层），朝南；产权70年，2000年建成。（46万）
5、天元区花园一村，2室2厅2卫1厨2阳台，110平米，普通装修；5楼（共7层），南北朝向；产权70年，2000年建成（43万）
6、天鹅花园一期住房，90平米。二楼（共七层）。三室二厅一厨一卫一阳台；中等装修；1998年建成，南北朝向。（35万）
7、荷塘区嘉盛华府，2室2厅1卫1厨1阳台，90平米，豪华装修；8楼（共15层）；2008年建成，朝南。
8、田心北山一村，2室2厅1卫1厨1阳台，70平米，中等装修；4楼（共7层）；2001年建成，朝南。
9、荷塘区金钩山路水晶名居，2室2厅1卫1厨1阳台，83平米，毛坯房；7楼（共9层），2010年建成，南北朝向。
10、石峰区红旗路印象华都内，3室2厅1卫1厨2阳台，106平米，普通装修；5楼（共18层），2010年建成。
11、石峰区昱峰花园，2室2厅1卫1厨1阳台，92平米，10楼（共15层），毛坯房，2010年建成，朝南。
注：按序号来，每组一个估价对象，估价时点为2011年9月1日。假设共2010年8月1日至今房地产价格水平比较平稳。
要求采用市场法对估价对象进行价格评估，每组需进行实地市场调查，组长做好分工，并做好记录，分工表随作业一起上交。在进行市场调查的过程中注意安全。
附件：市场法估价案例分析
一、估价对象概况
估价对象房地产为××居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米，建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拔，土地及房屋用途为住宅。
土地使用权年限为50年，从1993年5月起计。
二、估价要求
需要评估该宗房地产2001年5月的买卖价格
因素条件说明表
估价对象及 内 比较实例 容 比较因素 | 估价对象房地产（别墅） | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
交易地点 | ××路 | ××生活区 | ××大道 | ××山庄 | |
交易日期 | 2001.5.10（基准日） | 2001.03 | 2001.02 | 2001.03 | |
成交价格（万元） | 待估 | 127.00 | 250.00 | 安徒生童话公园 85.8502 | |
房产面积（平方米） | 364.18 | 262.00 | 462.20 | 162.73 | |
成交单价(元/平方米) | 待估 | 4847.33 | 5408.91 | 5275.82 | |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
价格类型 | 转让 | 转让 | 转让 | 转让 | |
用途 | 别墅 | 别墅 | 别墅 | 别墅 | |
区域 因素 | 商服业繁华度 | 有部分商服店面、繁华度稍好 | 有部分商服店面、繁华度较差 | 稍优 | 优 |
交通条件 | 较优 | 稍优 | 设置u盘启动 | ||
基础设施及公用设施完备度 | 五通一平有幼儿园但距中小学菜市场等较近 | 五通一平有幼儿园但距中小学菜市场等较远 | 五通一平有幼儿园但距中小学菜市场等较近 | 五通一平有幼儿园但距中小学菜市场等较近 | |
离市中心距离 | 近 | 较近 | 较近 | 近 | |
个别 因素 | 环境条件 | 稍好 | 较好 | 好 | 较好 |
平面布置 | 较优 | 稍优 | 优 | 稍优 | |
建筑结构 | 砖混 | 砖混 | 砖混 | 砖混 | |
三、估价过程
（一）选择估价方法
根据估价对象的特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。
（二）采用市场比较法进行评估的测算过程
1、市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：
估价对象房地产价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
2、因素选择
根据所搜集的资料进行分析，由于××市近期房地产价格水平比较平稳，因此不需做交易日期修正。
3、比较实例选取
因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。
比 较 因 素
社会实践论文范文估价对象及比较实例 指 比较因素 | 估价对象 房地产 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
成交单价 （元／m2） | 待估 | 4847.33 | 5408.91 | 5275.82 | |
交易情况 | 100 | 100 | 100 | ||
交易时间 | 100 | 100 | 100 | ||
区域 因素 | 商业繁华度 | 99 | 99 | 101 | |
交通条件 | 99 | 100 | 100 | ||
基础设施及公用设施完备度 | 99 | 99 | 100 | ||
离市中心距离 | 102 | 105 | 102 | ||
个别 因素 | 环境条件 | 99 | 105 | 99 | |
平面布置 | 100 | 100 | 100 | ||
| 梁衡的作品 | |||||
比较因素修正表
估价对象及 内 比较实例 容 比较因素 | 估价对象 房地产 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
成交单价 （元／m2） | 待估 | 4847.43 | 5408.91 | 5275.82 | |
交易情况 | 100／100 | 100／100 | 100／100 | ||
交易时间 | 100／100 | 100／100 | 100／100 | ||
区域 因素 | 商业繁华度 | 100／99 | 100／100 | 100／101 | |
交通条件 | 100／99 | 100／99 | 100／100 | ||
基础设施及公用设施完备度 | 100／99 | 100／100 | 100／100 | ||
离市中心距离 | 100／99 | 100／99 | 100／100 | ||
个别因素 | 环境条件 | 100／102 | 100／105 | 汉剧 100／102 | |
平面布置 | 100／99 | 100／105 | 100／99 | ||
比准价格 | 4997.20 | 豫剧红脸王5005.65 | 5121.67 | ||
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