民法典视角下的物业服务合同
民法典》视角下的物业服务合同
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《民法典》合同编调整的是因合同产生的民事关系。前期物业服务合同与物业服务合同是物业服务企业提供物业服务的法律依据，也是界定建设单位、业主与物业服务企业之间权利义务和责任的契约基础，物业服务合同的重要性不言而喻。实践中，物业管理纠纷大多数是与物业服务合同相关的纠纷，本次《民法典》立法也对这一实践中的高频纠纷问题做出了回应，将物业服务合同正式列为有名合同。
祝自己生日快乐需要注意的是，我们在学习《民法典》总则编第二十四章物业服务合同的相关内容时，还应当结合《民法典》总则编和物权编、现行的《中华人民共和国合同法》司法解释和《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，从而更加全面理解和掌握物业服务合同。
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物业服务合同的内容
按照《民法典》第九百三十八条第一款规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。一份完整的物业服务合同，除了上述条款外，按照《民法典》第四百七十条规定，还应当包括当事人的姓名或者名称和住所、合同履行期限、违约责任和解决争议的方法等条款。
实践中，物业服务企业在与建设单位、业主委员会签订物业服务合同的时候，往往存在以下四个问题：
一是违约责任条款约定不明确。按照《民法典》第九百十四六条的规定，业主在合同期内行使任意解除权，给物业服务企业造成损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。银行卡转账限额
《民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。业主承担赔偿责任的具体金额，往往与物业服务合同中约定的违约责任密切相关，这也就要求物业服务企业签订物业服务合同之前必须明确约定具体违约事项和违约金的金额及计算方法。
仙剑四攻略具体违约金的计算方法按照《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
二是争议解决条款约定不明确。按照《中华人民共和国仲裁法》第四条和《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条的规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在规定期
间内提出异议的除外。这就要求物业服务企业在订立物业服务合同时，要对争议解决条款作出唯一性约定，否则无法达到适用仲裁解决合同纠纷的目的。
三是服务事项条款约定不明确。按照《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款和《民法典》第九百三十八条第二款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这也意味着，物业服务企业在订立物业服务合同时，要对服务事项予以明确，不要做出超出通常情况下物业服务合同文本中约定的服务事项范围和自身服务能力的约定，否则容易因此承担相应的违约责任。
四是服务质量条款约定不明确。按照《民法典》第五百一十一条第（一）项的规定，合同质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。这也意味着违反上述标准，按照《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，同样要基于服务不到位承担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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物业服务合同效力
《民法典》第九百三十九条规定了物业服务合同的效力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条除规定了上述内容外，还规定业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述规定，体现了合同相对性的例外。合同相对性及相对性的例外来源于《民法典》第四百六十五条的规定，即依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。生日快乐歌词>七年级下册地理复习提纲
实践中，关于物业服务合同的效力需要关注以下三个问题：
第一，前期物业服务合同和物业服务合同作为为第三人订立的合同，其签约主体是建设单位和业主委员会，而业主是合同实际权利义务享有者和承担者。业主基于对临时管理规约、管理规约及房屋买卖合同等协议的授权，以及《民法典》第九百三十九条的规定，实现对合同权利义务的承继。在关于物业服务合同纠纷的诉讼中，部分业主会提出自身并非合同的当事人作为抗辩事由，按照上述规定，这样的抗辩事由无法得到法院的支持。
第二，基于《民法典》第四百六十五条关于合同相对性的规定和第九百四十一条关于物业服务转委托的规定，物业服务企业与保安、保洁等公司签订单项服务合同、与电梯、消防等维保单位签订的维保合同和对外签订的其他合同，都
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需要遵循合同相对性原则，也就意味着物业服务企业向业主提供相关提供单项服务、维保服务过程中造成的人身损害、财产损失等侵权行为和违约行为，应当由物业服务服务企业基于物业服务合同向业主承担相关法律责任。物业服务企业可以基于相应的转委托合同，要求单项服务公司、维保公司等其他企业的承担违约责任。
第三，按照第九百四十一条第二款的规定，物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。对比《物业管理条例》第三十九条，本条增加了“物业服务企业不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”的规定，也就意味着物业服务企业自身至少应当保留一项物业服务事项，否则涉嫌违反本条的规定。
此外，关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定，业主委员会或者业主可以请求人民法院确认物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。
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物业服务合同中的格式条款
按照《民法典》第四百九十六条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同
时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合

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