关于调整武汉市房地产中介收费标准的建议
背景：最近洽谈一单交易，成交价76万元，我们即将签署的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中，约定买卖双方各1%，熟料这客户是某区退休政府官员，直接到局里领导，说我们收贵了，按照标准，代理费一共应该是8600元，双方平均负担，于是，我们准备放弃这份合同的正式签署，但是客户不依啊，我就在网上寻相关中介费历年来的一些文章或者文件，信息的发现【武汉市江汉区政协委员会】早在2007年就提到过关于中介费的问题，但是一直被政府、被物价局忽视这，吧我们放在某个以往的角落。。。
原文如下：
关于调整武汉市房地产中介收费标准的建议
点击数： 893 更新时间：2007-8-14
（市1号）
随着我国经济的高速发展，社会分工越来越细，专业人做专业事越来越普遍，房地产中介应运而生。
目前，武汉市持证经营的中介公司有近800家，房地产经纪人约3万人，中介公司为百姓安居作了大量的工作。据不完全统计，每年有80%以上的二手房交易是通过中介公司促成的，每年有95%以上的商品房是通过代理公司完成的。中介公司除了为百姓安居尽力的同时，也解决了大量就业，也为国家创造了大量的税收。但不可否认目前中介公司良莠不齐，规模太小、欺上瞒下、吃差价、截流客户资金作投资，种种违规行为破坏了中介公司的声誉，同时也对中介公司的发展产生了不利影响。
造成这种状况的原因是多方面的，一方面是因为少数中介公司唯利是图，见钱眼开，另一方面与中介收费过低有直接原因，下面是我就中介收费的情况作的调查分析。
中介服务收费一直是中介市场中买卖双方和中介机构十分关注的问题，为规范房地产中介市场，维护中介服务当事人的合法权益，国家计委、建设部1995年联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产中介服务收费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。随后，武汉市物价局、武汉市房地产管理局于1996
年联合出台了武价房字[1996]158号文《省物价局建设厅关于转发（国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知）的通知》，此后，武汉市中介机构开始执行这一标准，至今已有10年。但是由于消费者与中介机构对物价主管部门出台的收费规定存在认识与理解上的差异，围绕着收费的纠纷也就不断出现，如：
一、文件中指出10万元以下的按2%收取。超过10万元以上的按1%收取。在实际交易中，许多买卖双方错误认为10万元以上的是按总交易价的1%计算，假如按此标准计算中介费，则交易一套11万元的房产中介收费仅收1100元，若交易一套9万元的房产反而中介费可以收取1800元，显然前者有失公平。其实，文件的内涵是指超过10万元以上的超过部分按1%收取，其收费设计是按超额累进制进行，但由于收费规定缺少“超过”和“部分”这几个字，结果导致许多普通消费者的错误理解和产生一些不必要的纠纷。
治愈动漫 二、中介业务多为居间业务，但收费文件说的是代理业务收费，根据《合同法》中的解释，居间和代理是有明显的区别的，对居间业务如何收费，文件没有根据市场发展的需要有明确表述。
外语水平 三、文件没有明确收费对象，造成部分中介机构对买卖双方都按该标准收费。
随着市场经济的不断发展，中介市场无论是规模和质量都与该文件颁布时相比已发生了很大的变化，中介市场的新事物、新观点、新服务层出不穷。上海、天津、广州广州等地都根据当地中介市场的发展，对中介收费标准进行了相应的调整。比较如下：
城市名称 代理收费标准（以成交金额为标准）
北京 2．5%（500万以下），0.5%(1000万以上)
上海 2%
天津 2%
南京 1．5%—2%
广州 0．5%—2.5%
南昌 2%
杭州 20万元（含）以下 1%±10%
20万元至50万元（含） 0.8%
50万元至80万元（含） 0.5%
80万元至100万元（含） 0.3%
100万元以上 0.1%
合肥 1%—2%
空调保修期 福州 2.5%
武汉 2%（10万以下），1%（10万以上）
在进行对比之后不难发现，武汉市现行的收费标准显然处于较低的水平，不仅与国外同行占成交额5%至8%的销售独立住宅佣金不可同日而语，而且与国内省会城市都存在相当差距。而这种较低的收费标准直接代表的就是中介企业合法收入的降低，房地产经纪人收入的降低，这样必导致两种后果：1、正规中介合法收入偏低，导致正规中介机构生存困难，部分中介机构只得停业，如武昌的一家老牌房地产中介——北光房屋超市等机构业已消失。
部分中介机构入不敷出，处于亏损状况。2、非法中介欺骗消费者，违规收费，导致更多的消费者上当受骗，严重影响中介行业整体形象。这种低收费标准将导致中介企业无法投入资金进行硬件建设、加强配套协调服务部门建设、加强后期客户管理和服务，同时造成房地产经纪人才流失，武汉中介市场将形成业务范围小、专业服务水平差与收费标准低的恶性循环。
房产中介是特殊行业，经营标的物是价值量大的不动产，重要性不言而喻。做到产品精细化、流程透明化、服务人性化、人才专业化，提升顾客满意度，将是房地产经纪行业的发展趋势。而不同的服务应该有不同的价值区分，在市场经济的条件下，消费者也有自主选择不同服务的权利。而武汉市目前仍使用的[1996]年第158号文件不仅经常造成不必要的纠纷，而且不适应其制定10年后武汉的经济水平、物价水平、房价水平，不适应目前中介服务的多种类的变化。该文件作为指导行业的收费政策已不太适应市场的需要。从下列数据可以看出相比2001年，2006年10月二手房单价增幅约为141%，这就从一个侧面反映出武汉楼市的快速发展。
武汉楼市（住宅）均价表 单位：元/平米
2000年 2001年 2006年10月
一手房 1983.52 2065.32 3812.52
二手房 未统计 1168.75 2814.89
（数据来源：武房指数，武汉房地产信息网）
因此，对武汉市中介服务收费标准进行调整是非常必要的，这是市场发展的需要，也是正规中介机构生存和发展的需要，更是消费者自主权益的需要。
1996年制定中介收费政策时，标准是按照当时的市场环境来制定的，因为在1996年武汉市二手房交易总价在10万元左右，所以收费标准的临界点就是10万元。但在10年以后，已经到了2006年了。二手房的交易价多在50万元左右，几乎没有10万元以下的交易了，所以制定该政策更应与时俱进。考虑到目前房产交易成本已因为国家调控而增加的因素，参考与武汉同等收入水平的省会城市的收费标准，结合武汉市房产中介市场的实际情况，建议对《武汉市房地产中介收费标准》做如下调整：
收费项目 收费标准（按交易金额累计计算） 收费对象
居间业务 2%（50万以下）
1%（50万—100万）
0．5%（100万以上） 委托方
夫妻吵架怎么办 独家代理 3% 委托方
其实，市场竞争行为才是中介服务收费最好的调节杠杆，在政府指导价格或上限价格内，中介机构可以自主定价。消费者的眼睛是雪亮的，哪家中介机构是价有所值就会得到发展，哪家中介机构不能提供相应的服务就会被市场淘汰。这样不仅支持了正规中介的发展，也间接的净化了市场，推动了中介行业的发展
补充说明：现如今一个正规的房产中介公司的设立或者开店，成本远远已经超越了物价局1996年文件的时代，我们且来看一个表：
分店筹备费用预算
明细 单价 数量 总价 年总计
转让费 100000 100000
租金 100元/㎡ 80㎡ 8000 96000
装修 600元/㎡ 80㎡ 48000 48000
分店设备预算23台位
电脑 2300元/台 3台 6900 6900
终端机 380元/台 20台 7600 7600
二手显示屏 350元/台 20台 7000 7000
松下复印机 6800元/台 1台 6800 6800
耗材（暂不记）
办公家具（大约） 10000
人员成本（含培训期间）
职位
基本工资
提成比例
初级置业顾问10人 1000 15%-30% 15000
万里长城的历史资料置业顾问10 1500 20-40% 15000
好看的bl文销售经理2人 2000 20-40% 8%小组提成 4000
店长1人 3000 5%单店提成 3000
行政秘书1人 2200 2%单店提成 2200
基本工资合计 39200
固定店内开支+租金 47200
来源：亿房论坛(bbs.fdc/showtopic-16767974.aspx)
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