公募reits基金管理办法
公募reits基金管理办法
2021年5月17日，证监会核准9只基础设施证券投资基金（以下称公募REITs，即Real Estate Investment Trusts ）的注册批复，在完成询价后，5月31日便要向公众投资者发售。实际上自2020年4月30日证监会和发改委发布相关文件后，这一罕见采取询价环节和投向基础设施领域的公募基金便备受关注，本报告尝试利用已有政策文件和9只公募REITs的相关信息对公募REITs进行全面剖析。一、首批9只公募REITs产品要点全解目前这9只公募REITs产品均已完成了路演（5月19日至5月22日）、询价（5月24日-25日），并计划于5月31日（周一）进行公开发售（上市日期为6月中下旬）。而从询价情况来看，均超额认购，表明市场对这类产品较为期待。（一）根据认购价格和募集份额计算，9只公募REITs产品的募集金额合计为314.03亿元，最高者为91.14亿元（平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金），最低者为13.38亿元（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金）。（二）从认购价格来看，最高为13.38元（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金）和13.02元（平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金），最低为2.30元（红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金）和2.31元（博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金）。（三）从认购倍数来看，最高为15.31倍（博时招商蛇口产业园封闭式基础设
施证券投资基金），最低为3.61倍（东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金）。
（四）首批9只公募REITs的基金管理人包括8家公募基金和1家券商资管子公司（浙商证券资管），基金托管人则分别为招行（托管7只公募REITs产品）、工行（托管1只）和兴业银行（托管1只）。其中，管理人费率从0.10%-0.70%不等，托管人费率从0.01%-0.05%不等。（五）由于投向底层资产为基础设施（如产业园区、高速公路、仓储物流等），因此期限较长，20年至100年不等，目前9只公募REITs均为契约型封闭式，且封闭期内不得办理申购与赎回，也即不存在申购费与赎回费。
（六）从目前9只公募REITs产品的代销机构来看，基本上以券商为主，少量为银行和三方独立基金销售机构。其中涉及到的银行也主要为招商银行、兴业银行、平安银行、北京银行与华夏银行等。
二、9只公募REITs的基金架构图为有效理解各只公募REITs产品，现将各产品招募说明书中的基金架构图汇总如下：（一）红土创新盐田港仓储物封闭式基础设施证券投资基金
（二）平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金
（三）博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
（四）中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金
（五）富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金
（六）华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（含反向吸收合并后）（七）中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
（八）浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金
三、全面剖析公募REITs
（一）何为公募REITs？
1、公募REITs（即不动产投资信托基金）产生于美国20世纪60年代，投资领域包括房地产、酒店商场、工业地产、基础设施等。因此我国推出公募REITs实际上是借鉴了国外的经验，弥补这一空白。不过和国外不同的是，我国公募REITs的底层资产是从基础设施领域开始，而非地产。2、我国经历了前期私募REITs（或叫类REITs）探索到公募REITs试点
的阶段，如上交所便有超过30单的类REITs产品（涉及仓储物流、高速公路等不动产）。
3、公募REITs的本质是公募基金，是进行公开募集和上市交易的标准化投融资产品，即基金投资者通过公募REITs间接持有基础设施项目公司的股权，而当前政策所设计的SPV、基础设施支持证券等是为了避开公募基金的投向限制（公募基金只能投资标准化资产）。
4、公募REITs的产品模式大致可以表述为：
（1）城投平台、国有企业、项目公司等市场主体通过银行贷款、发行债券、非标融资等方式获得融资，进行基础设施建设，形成一系列存量基础设施项目。建设完成后通过使用者收费（如租金）等形式获得稳定的现金流等。
（2）上述市场主体将符合条件的基础设施项目转让给基础设施资产支持计划（证券公司与基金公司子公司发行），实现资产出表，获得资金回收。
（3）具有公募基金管理资格的证券公司（含资管子公司）与基金管理公司以此为基础设立公募基础设施REITS基金，向战略投资者（含原始权益人）、网下机构者与公众者投资者募集资金，并通过上述资产支持计划投向基础设施项目，持有基础设施项目所有权与经营
权。
（4）市场主体通过公募REITs基金等实现资金回报，并以此回报的资金进行基础设施再投资，进一步ABS，以此实现投资的良性循环。
（二）公募REITs产品要点有哪些？
1、80%以上的资金投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。
2、采取封闭式运作（如目前9只公募REITs均为契约型封闭式），且封闭期较长、封闭期内不办理申购与赎回业务（不存在申购费与赎回费），但上市后可以通过二级市场交易。
3、根据交易所管理办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制。
4、公募REITs主要涉及六类参与主体，即原始权益人（基础设施项目的原所有人）、基金管理人（对基础资产进行尽职调查以及对基础资产进行运营维护）、资产支持证券管理人
、托管人（为公募基金和资产支持专项计划提供资金保管服务）、外部管理机构（或有）以及财务顾问、会所、律所、评估机构等中介机构。
5、公募REITs没有固定利息回报，其收益主要来源于持有期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增值，且具有强制分红要求（每年至少一次），即收益分配比例不得低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。
6、在申报和证监会注册之前，各省级发改委应出具专项意见。
7、和一般公募基金相比，公募REITs和一般公募基金有如下几个区别：
（1）公募REITs的投资标的为基础设施项目资产支持证券，其底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，而一般公募基金的投资标的为股票、债券等。（2）公募REITs的收益来源主要为分红收益和资产增值收益，而一般公募基金的收益则主要有股息、利息收益以及资本利得收益等。（3）公募REITs的投资人更关注项目，而一般公募基金的投资人更依赖基金管理人。
（三）基础设施项目应满足哪些条件？前面已经指出，与一般公募基金不同的是，公募RE
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ITs主要投资于基础设施项目，因此对投资者来说，基础设施项目的运营情况最为重要。
1、权属应当清晰，资产范围明确，原始权益人或所属项目公司具有合法持有底层资产的财产权利。
2、应当已完成竣工验收，规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记及其他应办理的前期各项工作手续完备。
3、运营时间原则上不低于3年，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。
4、预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
嘉兴旅游必去十大景点5、若为产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，近3年出租率应较高，应主要关注出租率、租约期限、租金价格、租金收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况等。
6、若为收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，近3年运营收入较高或保持增长，应关注主要产品或服务价格、销售数量变动情况，使用者分布以及主要使用者资信状况。
7、PPP项目申报还需要符合特别条件。
（1）2015年以后批复实施的PPP项目，应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定。
（2）2016年以来批复实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》有关规定。此前BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。
（3）收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主，收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同特许经营协议中有明确约定。
（4）PPP项目运营稳健正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。
（四）公募REITs的发售环节是怎样的？
公募REITs的发售过程类似于IPO，即采取询价模式发售。
1、公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与认购。具体分为战略定向配售（不低于20%）、网下询价并定价、网下投资者询价发售（不低于56%）以及公众投资者定价发售（不超过24%）等环节。
2、发售环节，基金管理人会披露基金询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同、托管协议等文件。
3、参与网下询价的投资者主要为专业机构投资者。
4、原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者要求的专业机构投资者可以参与战略配售。其中，证券投资基金、理财产品和其他资管产品可以参与网下询价。
5、基金管理人、财务顾问根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数（剔除不符合条件的报价及对应的拟认购数量）确定认购价格并及时公告。
（五）公募REITs的认购规则与锁定期限制
米朵麦词1、为实现原始权益人与普通投资者的利益绑定，原始权益人或其同一控制下的关联方合计参与战配的比例合计不得低于发售数量的20%，其中发售总量的20%部分持有期为自上市之日起不少于60个月、超过20%的部分持有期自上市之日起不少于36个月，且持有期间基金份额不允许质押。
2、其他机构投资者的战配比例由基金管理人确定，且持有期限自上市之日起不少于12个月。其中，公众投资者参与认购的比例不得超过24%，即（100%-20%的战略配售）*（100%-70%网下机构）
爱的就是你 王力宏3、网下投资者和公众投资者应在募集期内认购（以询价确定的价格），募集期原则上不超过5个交易日（每个交易日的9：00-15：00）。认购包括场外与场内两种方式，其中场外是指通过基金公司的直销网点及代销机构认购。
4、公众投资者可以通过券商、基金管理人及代销机构认购，认购方式与LOF一致，只需要持有交易所股票账户或基金账户即可。
（六）公募REITs涉及到哪些费用？
公募REITs涉及到两部分费用，即基金销售相关费用和运作相关费用。
1、基金销售相关费用，即在投资者认购基金过程中收取的认购费用，一般是按认购金额区间设定不同费率。由于公募REITs为封闭式基金，不开放申购与赎回，因此不存在申购费与赎回费。
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2、运作费用主要包括固定管理费、托管费以及浮动管理费。
（七）公募REITs的投资性价比为何？
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