江祖楠、哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】黑龙江省大庆市中级人民法院
【审理法院】15万左右车推荐黑龙江省大庆市中级人民法院
【审结日期】2021.08.30
【案件字号】(2021)黑06民终2011号
【审理程序】二审
中秋节快乐文案【审理法官】孙文斌杨阳李丹
【审理法官】孙文斌杨阳李丹
【文书类型】判决书
【当事人】江祖楠;哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司
【当事人】江祖楠哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司
我的回忆不是我的【当事人-个人】江祖楠
【当事人-公司】哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】江祖楠
【被告】哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司
【本院观点】证人石某的证言证明了部分瀚城星苑小区的业主对菱建物业公司提供的物业服务不满意，但仅凭证人证言尚未达到应当降低物业费的证明标准，故本院对证人证言的证明内容不予采信。本案为服业服务合同纠纷。首先，按照合同法及物业管理条例的规定，物业公司虽未直接与社区各住户之间单独订立物业服务合同，但因物业公司已持有依法订立的物业服务合同，其与小区内各业主之间已实际形成物业服务合同关系。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定证人证言证据交换新证据质证维持原判发回重审执行
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【本院查明】本院二审认定的事实与一审法院基本一致。
【本院认为】本院认为，本案为服业服务合同纠纷。通过双方当事人一、二审过程中的陈述及举证可知，菱建物业公司系与案涉小区开发商及代行业主委员会部分职权的瀚城名苑居委会签订的服业服务合同，故其获得向案涉小区提供物业服务并依法收取物业费的权利，瀚城星苑小区内的各住户，在接受菱建物业公司的物业服务之后，应当依约支付相应物业费。 本案双方争议的焦点为：江祖楠提出的调低物业收费标准的上诉理由能否成立。对此本院认为，首先，按照合同法及物业管理条例的规定，物业公司虽未直接与社区各住户之间单独订立物业服务合同，但因物业公司已持有依法订立的物业服务合同，其与小区内各业主之间已实际形成物业服务合同关系。如物业公司提供的物业服务质量不达标，
业主应当与物业公司或订立物业服务合同的权利主体进行沟通协商，督促物业公司改正，如若造成损失可以主张对方赔偿而非采取拒交物业管理费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，江祖楠所列举的小区物业服务质量问题如消防设施、电梯使用、公共车位、环境卫生、封闭式管理、违章搭建等并非仅对其一户而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下因小区业主大会或业主委员会尚未成立系由瀚城名苑居委会代行业主委员会部分权利，江祖楠可通过瀚城名苑居委会与菱建物业公司就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下可依法选举业主大会或业主委员会，对菱建物业公司进行解聘并另行选聘物业管理企业依法充分保障合法权益。第三因物业服务行业的特殊性对物业服务质量的评定带有较多的主观感受根据现有证据无法准确评估菱建物业公司提供的物业服务质量达到何种程度每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定若支持江祖楠调低收费标准的主张一是在尺度的把握上不够严谨二是对小区已经依约交纳物业管理费的业主而言显失公允且极易引发社会不稳定因素。因此对江祖楠主张调低物业费收费标准的上诉请求本院不予支持。 综上所述，江祖楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费335元，由上诉人江祖楠负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 01:48:34
【一审法院查明】一审法院认定事实：江祖楠系大庆市龙凤区瀚城星苑XX室业主，房屋建筑面积151.96平方米，每平方米每月物业费2.2元，江祖楠拖欠菱建物业公司自2016年1月1日至2020年4月30日64个月的物业费21396元。上述事实有菱建物业公司提交的入住确认单、《前期物业服务合同》1份、前期物业服务合同补充协议3份、说明1份、证明1份、瀚城星苑小区物业服务合同2份、收费许可证1份、批复1份、物业服务内容监督记录3份、物业费催缴照片5张，江祖楠提交的照片打印件57张及当事人陈述予以在卷佐证。
【一审法院认为】一审法院认为，开发商与菱建物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同效力及于全体业主，业主应当全面履行，业主从接房之日起，就对房屋占有并使用，同时也享受了物业服务企业提供的物业管理服务，由于该小区至今未成立业主委员会，前期物业服务合同到期后，由瀚城名苑居委会代行业主委员会的部分职权，与菱建物业公司签订物业服务合同，菱建物业公司依据合同履行物业服务至今，江祖楠应按合同约
定给付物业服务费，江祖楠辩称物业收费过高的意见，不予采纳。江祖楠辩称的物业服务存在诸多问题，提交照片予证明，物业服务具有范围广、时间长等特性，不能因某一时间段存在问题进而推断物业整体服务不合格，业主拒付物业服务费的行为反而不利于物业公司更好的提供服务，对其辩解意见不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决：江祖楠于判决生效之日起七日内给付菱建物业公司2016年1月1日至2021年4月30日共计64个月的物业费21396元。案件受理费减半收取167元，由江祖楠负担。
【二审上诉人诉称】江祖楠上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案一切诉讼费用由菱建物业公司负担。二审过程中，江祖楠明确上诉请求为同意按照菱建物业公司请求的60% 二审过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江祖楠申请证人石某出庭作证，欲证明菱建物业公司为瀚城星苑小区提供的物业服务不合格，不应按照一级物业服务标准收取物业费。菱建物业公司质证意见为，证人证言不属实。本院认为，证人石某的证言证明了部分瀚城星苑小区的业主对菱建物业公司提供的物业服务不满意，但仅凭证人证言尚未达到应当降低物业费的证明标准，故本院对证人证言的证明内容不予采信。菱建物业公司未提交新证据。 综上所述，江祖楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维
持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
江祖楠、哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
黑龙江省大庆市中级人民法院
庐州月歌词民事判决书
(2021)黑06民终2011号
当事人 上诉人(原审被告)：江祖楠。
被上诉人(原审原告)：哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。
负责人：王珊，该公司总经理。关于桃花最出名的诗句
委托诉讼代理人：刘克明。
审理经过 上诉人江祖楠因与被上诉人哈尔滨菱建物业管理有限公司大庆分公司(以下简
称菱建物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院(2021)黑0603民初2201号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，江祖楠与菱建物业公司委托诉讼代理人刘克明参加了法庭组织的调查活动。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 江祖楠上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案一切诉讼费用由菱建物业公司负担。二审过程中，江祖楠明确上诉请求为同意按照菱建物业公司请求的60%
缴纳物业服务费。事实与理由：一、菱建物业公司未达到一级物业服务标准，却按照一级物业收费标准收费，侵害了江祖楠的合法利益。小区内卫生做的不好，人行路口垃圾随意丢弃，小区路面清扫不及时，人行路上全是动物粪便，冬天跑水结冰也不清理。小区内道路、围墙、场地损坏维修不及时，小区并未执行封闭管理，进出小区门禁卡失效，非本小区人员可以随意进出。购房时开发商承诺的居民活动会馆被菱建物业公司出租他人做了健身房。二、共用停车位封闭，不让业主使用；业主想在院内停车，菱建物业公司以车位已停满为由不让业主车辆进入，但是小区内却有很多车辆并未停在共用停车位，物业不
管理。北门停车场设计的公共停车位一直未让广大业主停车，只停菱建物业公司的垃圾车、推土机、浇水车、保安私家车等，堆放了建筑垃圾、私人垃圾。三、洋房住户私自圈地，侵犯其他业主合法权益，占用广大业主公摊面积和绿地，在装修期间菱建物业公司对洋房业主故意放行还帮助其搬运装修物资，菱建物业公司对洋房业主的各种行为不予管理。四、前期有业主发起成立业主委员会的诉求，但是未能成立，瀚城名苑居委会代行业主委员会部分职权，但是未对不能成立业主委员会的原由进行公示，并未对业主成立业主委员会进行帮助。而且在业主委员会未成立期间，瀚城名苑居委会代行业主委员会部分职权，对菱建物业公司的监管不到位，导致物业服务得不到有效监管，影
响业主维护自身合法权益。五、小区老鼠成灾，夏天随处可见老鼠。高层楼房的电梯运行不平稳，晃动明显。小区内电瓶车随意停放，并且健身房开业后许多非业主人员在A7公共停车场随意停车，造成停车场通行困难，业主要求安装蓝牙栏杆，菱建物业公司也不予采纳，如遇危险，消防车辆无法进入。六、疫情期间，各小区刚刚解封，但疫情仍存在风险时，小区对外来人员管理松懈，其至在小区内贩卖商品，外卖和快递等外来人员随意进出。七、作为小区业主，江祖楠对物业服务有知情权，菱建物业公司除应依法提供以上诉求中提到的的相关文件及证明材料，另需提供2016年1月1日至今以下相关文件及证明材
料在小区内公告栏或显著位置进行公示：营业执照、建筑区划总平面图、管理人员持证上岗证书、瀚城星苑小区管理规约、服务人员的基本情况、健康证、职责分工、、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、消防等设备设施、安全生产应急预案等物业管理工作必须公开事项。公开2016年1月1日至今菱建物业公司利用该小区公共区域、共用部位、共用设备设施的经营收益明细；公共区域、部位的养护记录，按照规定办理的相关手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收材料；小区停车管理方案、人员配套、建筑区划内的车位，车库的分布情况；小区内共用专业设备的养护记录以及相关部门的检查合格准许使用文件；业主对物业公司满意度调查表、满意度明细；对公共区域绿化部位的养护记录；对楼梯外墙、楼顶防水的养护记录；物业服务用房的使用情况。八、乔灌木种植株数跟物业监督记录表上的记载不符，物业监督记录表上体现是15253株，小区内并未达到种植数量。九、小区内道路、围墙、场地损坏不及时维修，单元门常年大开，锁不上。十、小区有四处门岗，只有两处门岗有人值守，且不是24小时值班。十一、小区的绿化和修剪，承诺草坪高度控制在十公分以下，但实际并没有在十公分以下，而且有的业主在小区内小开荒，物业不予制止。十二
、喷泉承诺5-10月份每天开放六小时，实际上也没有开放那么长时间。十三、小区保安人员不能对小区做到正确消防、技防、物防，物业缺少应急物资。综上所述，一审法院判决认定事实错误，依法应当予以撤销。
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