浅谈地下停车管理服务费的收取
倚作者：吴建萍
来源：《经营者》 2019年第7期
吴建萍
摘 要 2013年底，笔者承接了一起为物业服务公司向开发商催讨物业服务费的诉讼案件。该案件的起因很简单，由于涉案小区没有成立业主委员会，由开发商与物业服务公司签订《前期物业服务合同》对小区进行管理，但开发商未及时支付物业服务费，故而引起本诉讼。该起案件经历了一审、二审、再审、发回重审，足足打了5年多，2019年春节前双方调解结案。19姆米
关键词 地下停车 停车管理 服务费
对于这样一个看似非常简单的案件，大家一定奇怪为什么会有如此复杂的过程。事实上，在本案诉请中的诸如开发商产权房物业服务费、班车服务费、保安服务费、商业街物业服务费等诉请都与其他物业纠纷案件一样没有太大的争议，而致使本案走遍几乎所有司法途径的争议焦点就在诉请中关于地下停车管理服务费的收取。本案中的《前期物业服务合同》对属于开发商所有的地下停车库的收费约定：“停车
四级成绩多少分算过了场属于甲方（开发商）所有、委托乙方（物业服务公司）管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位200元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按车库车位50元/个·月的标准提取停车管理服务费。”（下称“该条款”）而争议焦点就是双方对该条款有截然不同的理解。
开发商对该条的理解是，物业服务公司（乙方）从开发商（甲方）实际收到的停车费中收取停车管理服务费，也就是按照出租的停车位个数收取停车管理服务费，（下称“第一种观点”）。笔者作为物业服务公司的代理人的观点是，开发商（甲方）与物业服务公司（乙方）间约定了结算停车管理服务费的具体计算方法，不论停车位出租与否，应按照全部停车位数收取停车管理服务费（下称“第二种观点”）。
由于本案调解结案，对该条款的理解适用并没有生效的法律文书，却引发了笔者深深的思考。
结合本案的数据举例说明：如果本案地下停车库有100个停车位，车库车位使用费为200元/个·月，车库车位停车管理服务费为50元/个·月，出租了50个停车位。
按照第一种观点，物业服务公司收取的地下停车库的停车管理服务费是50元/个·月*50个·月=2500元，也就是物业服务公司收取的地下停车库的停车管理服务费的多少与出租车位的多少成正比；
按照第二种观点，物业服务公司收取的地下停车库的停车管理服务费是50元/个·月*100个·月=5000
元，也就是不论车位出租与否，出租多少，物业服务公司收取的地下停车库的停车管理服务费的按照整个停车库的车位数计算。
在当今社会车满为患、无处安放的情况下，有些人为小区内一个车位抢破了头，经常有为争一个停车位而发生的纠纷，在这种情况下，物业服务公司至少不用担心车位的出租，唯一要考虑的是因车位不够租而如何解决业主停车难问题。审理本案的几位法官都说没有碰到过这个问题，因为小区车位出租率都是100%的，甚至还要挖空心思再多整出几个车位来满足业主停车难问题。然而涉案小区却因种种原因，在小区车位非常紧张的情况下，地下停车库出租率仍旧非常低，这情况发生的概率实在是太低了，但恰恰发生了，物业服务公司收取的停车费用不足以抵充开发商应支付的停车管理服务费。由于涉案小区的地下停车库出租率远远没有达到100%，对该条款的理解就直接影响到物业服务公司对停车管理服务费用的收取。
笔者对该条款的理解是倾向于第二种观点，即开发商（甲方）与物业服务公司（乙方）间约定了结算停车管理服务费的具体计算方法，不论停车位出租与否，应按照全部停车位数收取停车管理服务费，认为可从以下几方面进行探讨。
一、停车管理服务费的定义、构成、管理服务内容
所称的停车管理服务费，参照《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的解释，就是指物业服务晚春
公司按照物业合同的约定，对停车库及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向开发商所收取的费用，可以理解为是从物业管理费项目中借鉴而来。
由于物业服务公司是依据物业服务合同从事物业管理相关活动
获取微利的服务性企业，停车管理服务费的构成应该包括物业服务成本和物业服务公司的利润或酬金。车位管理成本一般包含以下部分：一是水费、电费等能源费用；二是管理服务人员（管理人员、保安人员、保洁人员）的工资、社会保险和按规定提取的福利费；三是清洁卫生费用；四是停车场内如消防、水泵、电灯等设施设备的维修维护费；五是物业服务公司或停车场管理公司的经营利润；六是税金；七是其他因停车管理服务产生的费用。
二、该条款是政府部门在行业内推行的合同示范文本格式条款，从立法本意来讲看是支持开发商、业主与物业服务公司采用的利润或酬金制物业服务计费方式
2005年起全国都在执行建设部颁发的《前期物业服务合同》示范文本。2005年7月7日，上海市住房保障和房屋管理与上海市工商管理局联合下发的《关于推行使用〈前期物业服务合同〉、〈物业服务合同〉（2005版住宅物业示范文本）的通知》（沪房地资物〔2005〕383号）推行使用合同示范文本，并在全市范围内推行落实。故而至今为止上海市所有物业项目都是在上海市房屋土地管理局网上按该示范文本签订和备案《前期物业服务合同》，本案双方签订的《前期物业服务合同》是适用合同
示范文本，该条款也是示范文本格式的表述。
对上述条款的文义解释就是在停车场核定了一个每月收取停车费租金的标准后，乙方物业服务公司按照该停车费的标准再根据与甲方约定的百分比标准收取停车管理服务费，即物业公司计算收取单个车位停车管理服务费的标准。“乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取停车管理服务费。”并不是指乙方从“实际收取”的停车费中提取停车管理服务费。在该条文的理解上加上“实际收取”是错误的。
地下车库属地下空间工程，相关法律法规对地下空间的管理有特定的物业管理要求，《上海市地下空间安全使用管理办法》第10条、第11条、第12条、第12条分别对安全设施设备的设置与维护、消防、防汛、安全疏散有明确的法规规定，需要严格遵守和履行。正地下停车库中有大量消防、供电、给水、排水、通风、防汛等设施设备都必须定期维护保养，确保其完好，以保障地下停车库能够安全正常地运行。不论停车位是否全部出租，是否全部实际使用，物业服务公司都要对整体地下停车库投入基本一致的物业管理成本（包括保安、保洁、维修养护、消防管理和日常运行能耗费），以保障地下停车库安全正常使用。
可见，停车位物业管理服务费应包括“成本+利润/酬金”：前者是物业服务公司为管理物业所支出的人工、材料、能耗等直接成本，而这些成本实际上是物业服务公司为开发商代收代缴的物业管理直接成本，后者是物业服务公司的利润或开发商支付给物业服务公司的酬金。
三、前期物业服务合同中该条款法律关系解析
依据《中华人民共和国合同法》相关规定，《前期物业服务合同》是属合同法分则和其他法律没有明文规定的合同。但《前期物业服务合同》中关于该条款的约定，并存两个不同的合同法律关系：一是开发商与车位使用人之间的停车位租赁合同法律关系；二是开发商与物业服务公司之间的物业服务合同法律关系。
开发商作为地下停车库的产权人，其将停车位出租给业主或停车位使用人使用，收取停车费的行为，是开发商与业主、停车位使用人之间的租赁合同法律关系，能否将停车位出租给业主、停车位使用人，停车位出租多少，或者实际使用多少，与开发商和物业服务公司之间的物业服务合同法律关系丝毫无关。停车位是否实际使用、是否出租，出租多少，均属开发商自负盈亏、自担商业风险的范畴，没有理由需要物业服务公司提供保证。
四、相关法律法规规定车位产权人要交付停车管理服务费
《中华人民共和国物业管理条例》第42条第2款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发商交纳。地下停车库车位产权等同于房屋产权，同属于不动产产权，也同属于物权法中的专属部分。开发商是车位产权人，所以要由开发商向物业管理单位交纳停车管理服务费。不然有悖《物权法》《物业管理条例》的立法精神。
五、《投标书》是《前期物业合同》的组成部分，《投标书》中明确是对全部车位数收取停车管理服务费
一般双方都是通过招投标签订了物业合同，在物业服务公司的《投标书》中是明确注明将全部停车位，即当时已知的全部地下停车库车位数作为收取停车管理服务费的车位数量，并以此为基数核算了应该收取的每月停车管理服务费。《投标书》的表述内容是当时对地下停车管理服务费收取方式的最真实的意思表示，根据相关法律规定，投标书是《前期物业合同》的组成部分。之后双方使用的合同版本又是沿用了行业格式条款。如果双方对格式条款理解不一致，那么就应该严格按照投标书的意思表示来履行。
引号有什么作用 六、该条款在物业行业日常管理中的实际理解和运用操作是：不论出租与否都是对车库全部车位数量收取停车管理服务费
经走访相关单位，住房保障和房屋管理局物业管理处及物业管理行业协会确认在物业管理行业中对该条款的理解和实际操作是：不论出租与否都是对车库全部车位数量收取停车管理服务费，是物业行业日常管理中的实际执行做法，计算方式为：停车管理服务费=单个车库车位停车管理服务费标准×甲方车库车位停车位总数。房管物业处物业是管理物业行业的职能部门，该处对此的解释是最符合合同本义和立法精神以及行业习惯的。
一些一级资质物业服务公司也表示都是依照建设部制定的前期物业服务合同示范文本签订物业服务合同，合同中涉及地下停车管理服务费收费表述是指收费的标准，物业服务公司都是按照全部地下停车位数收取停车管理服务费。因为不论该车库使用与否或者使用多少，物业服务公司是针对整体停车库进行的管理与维护，包括保安、保洁、维修养护、消防管理和日常运行能耗费（如水电费）等，仅收取已出租的停车位服务管理费对物业服务公司显失公平。
综上，笔者以为，距离建设部的合同示范文本的制定已有10多年，期间物权法、停车费收费制度等相关法律政策、物业服务市场等情况都发生了较大的变化，建设部应出台更具有指导性的意见以期规范和完善物业服务市场。
（作者单位为上海市德尚律师事务所）
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