张宝军与张媛、长春市合众房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
张宝军与张媛、长春市合众房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】新年歌曲吉林省长春市中级人民法院 
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【审结日期】2020.11.17 
【案件字号】(2020)吉01民终5501号 
【审理程序】二审 
【审理法官】李迪贺银婷冯红红 
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【文书类型】判决书 
【当事人】张媛;张宝军;长春市合众房地产经纪有限公司 
【当事人】张媛张宝军长春市合众房地产经纪有限公司 
【当事人-个人】张媛张宝军 
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谜语短信【当事人-公司】长春市合众房地产经纪有限公司 
【代理律师/律所】赵剑吉林中昱律师事务所 
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【代理律师】赵剑 
【代理律所】吉林中昱律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】张媛 
【被告】张宝军;长春市合众房地产经纪有限公司 
【本院观点】双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 
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【本院认为】本院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张媛未能按照合同约定配合张宝军办理房屋过户手续，构成违约，应当承担违约责任。关于张媛主张3万元违约金过高问题，一审法院已经根据张宝军的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度合同约定的违约金进行了调整。张媛主张再次酌减的上诉请求于法无据，本院不予支持。    综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费550元，由张媛承担。    本判决为
终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 21:16:38 
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2019年7月7日，原告张宝军与被告张媛、第三人合众公司签订《房屋买卖合同》，约定张宝军、张媛经合众经纪公司居间介绍达成交易，张宝军以按揭贷款形式购买张媛所有的案涉房屋，房屋总价款1150000元，定金100000元由合众经纪公司代为收取，预留房款5000元由合众经纪公司保管，待双方结清费用、交付房屋钥匙后再给张媛，案涉房屋现有银行贷款340000元，由张宝军以支付首付款的方式结清，中介费、代办过户费、代办贷款费均由张宝军负担，如张媛未按合同约定交付房屋或未在相关部门配合办理手续逾期15天以上，张宝军有权解除合同，合同订立后非因居间方违约导致合同无法履行，居间方收取的中介费、代办费不退还，由违约方承担，合同未尽事宜双方另签订补充协议，诉讼费、调查取证费、交通费、鉴定费、律师费等为解决合同争议发生的费用由违约方承担。次日，张宝军向合众公司支付中介费5000元、代收评估费3450元、代办贷款和过户费4000元等共计12450元，向合众经纪公司转账支付定金100000元，合众公司向张媛转账支付95000元，代管5000元。2019年7月11日，张宝军
又给付张媛购房款340000元，张媛结清案涉房屋的银行贷款，解除抵押登记。同月19日，张宝军与张媛签订《补充协议》，约定张媛收到房款340000元结清银行贷款，待取出无抵押的房权证后，配合张宝军办理二手房买卖贷款，若因张媛原因造成贷款无法办理，张媛需退还房款并双倍返还定金，张媛未按合同约定办理相关手续，每逾期一日按总房款的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为其不履行合同，张宝军有权解除合同，张媛需退还所有购房款并承担此次交易中全部费用，并支付总房款20%的违约金。为本次诉讼，张宝军支出保全费3932元、保全保险费1364.90元、律师费20000元。再查明：在审理过程中，经组织调解，合众经纪公司向张宝军退还评估费3450元、代办贷款和过户费2500元，共计5950元。另查明：2019年6月，陈原峰在长春市宽城区人民法院起诉王建军。同年7月12日，陈原峰申请追加张媛为共同被告，并申请财产保全，长春市宽城区人民法院作出（2019）吉0103民初2568号民事裁定书，于2019年7月25日查封案涉房屋，查封期限36个月。张媛于2019年12月31日至长春市宽城区人民法院请求解除对案涉房屋的查封，但因不能提供其他担保物，其请求未得到支持。2020年4月14日，长春市宽城区人民法院作出（2019）吉0103民初2568号民事裁定书，裁定驳回陈原峰的起诉。陈原峰不服，提起上诉。 
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【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告张宝军与被告张媛、第三人合众公司签订的《房屋买卖合同》，张宝军与张媛签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应按照合同约定诚信履行。关于诉请第一项，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经询问长春市宽城区人民法院，案涉房屋暂不能解封，经询问张媛，其不同意提供替他担保物以解除对案涉房屋的查封，鉴于各方已在《房屋买卖合同》和《补充协议》中作出明确约定，现由于张媛原因致案涉房屋不能更名过户，则张宝军有权解除合同，故对该项诉请予以支持。关于诉请第二项，合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。各方已在《房屋买卖合同》和《补充协议》中对合同解除后的钱款返还、费用承担作出明确约定，现由于案涉房屋被查封不能更名过户，则张媛应向张宝军返还定金95000元、购房款340000元，并赔偿中介服务费6500元（12450元-5950元），合众经纪公司应向张宝军退还代管的定金5000元。至于违约金，因在签订合同时张宝军明知房屋有银行贷款有抵押，后在合同履行过程中房屋因涉诉被查封，故对
张媛提出的并非出于主观故意不交房的抗辩意见予以采纳，张媛主张违约金过高应予调整，根据张宝军的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持30000元。对张宝军主张的超过部分，不予支持。关于诉请第三项，《房屋买卖合同》明确约定为解决合同争议发生的费用由违约方承担，则对张宝军支出的保全费3932元、保全保险费1364.90元、律师费20000元均予以支持。综上所述，原告张宝军的合理诉求有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张宝军与被告张媛、第三人长春市合众房地产经纪有限公司在2019年7月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张媛向原告张宝军返还定金95000元、购房款340000元，并给付中介服务费6500元、违约金30000元，合计471500元；三、被告张媛给付原告张宝军保全保险费1364.90元、律师费20000元，合计21364.90元；四、第三人长春市合众房地产经纪有限公司向原告张宝军退还代管定金5000元；五、驳回原告张宝军的其他诉讼请求。以上款项，均自本判决生效之日起十日内给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10625元，减半收取5312.50元，由被告张媛负担5000元，原告张宝军负担312.50元。保全费3932元，由被告张媛负担。    本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 

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