2022两会最新解读与区域型房企融资破局策略
2022两会最新解读与区域型房企融资破局策略
博志成“助⼒房企董事长迎春计划”聚合200位房企董事长的赋能之旅，旨在引领房地产⾼端圈层脑⼒激荡，破局2022，跨越不确定，助⼒房企逆势发展，共迎春暖花开！ 3⽉12⽇博志成“助⼒房企董事长迎春计划”公益课程第六次课程，黄博⽂⽼师第⼀时间将两会的政策解读为房企董事长们进⾏分享。
2022年两会政策的变与不变，今年两会有哪些内容值得关注？关于房地产⽽⾔透露出什么样的信号？对2022年房地产⾏业发展有什么影响？房企应采取怎样的对策来进⾏应对？黄⽼师将为⼤家详细带来两会解读及全员融资策略的相关内容。
房地产⾏业政策的底部去年⼗⽉底就到了，11⽉份开始各个地⽅政府陆陆续续出台刺激政策，黄⽼邪最近⼀个⽉⾛访了很多企业，接触了⼏⼗家房地产企业的⾼管、⽼板，反馈情况来看，市场没有正⾯反应，仍然维持底部运⾏。虽然政策底已经到了，但是实际上⼤部分城市市场的底部可能在2022年4⽉底才会到，预计6⽉份会有部分城市回暖，⼤部分城市的回暖预计会到9⽉份。并且，假如⼀季度的宏观经济增速⼩于4%，预计房地产市场转暖的时间会提前⾄5～6⽉份。建议密切关注⼀季度GDP表现。
现在⾏业循环并不良性，从去年中央经济⼯作会议，到刚结束的两会，可以看到从国家层⾯、中央层⾯、国务院层⾯，都在强调要让房地产⾏业稳健地、健康地循环起来。从这⼀点上来说，房地产⼀定会是政策型⾏业，要了解这个⾏业，就需要将每⼀年重要的会议精神吃透（每个季度的中央政治局会议，
年度的两会、年底的中央经济⼯作会议、全国住房城乡建设⼯作会议等）就能理解明年⼀年房地产⾏业的⾛向和政府的态度。
这就意味着，判断⾏业不仅要看量价、库存，更需要把握好政策、吃透政策，结合当地城市基本⾯分析，做好内部投资、销售、供货的节奏和外部市场节奏的匹配，这样做的话基本上1～2年内企业发展不会⾯临太⼤的问题。
整体上来讲，本次两会内容主要是中央经济⼯作会议的延续，政策本⾝具有延续性，对两会的解读⽹上已经有很多内容了，本次课程站在黄⽼邪的⾓度，在⽹上已有内容基础上温故⽽知新，同时站在房地产企业董事长的⾓度去探讨全员融资。
01
最新两会解读
⼀、近期热词
1. 国际形式：欧美通胀，加息紧缩，俄乌战争，错综复杂！
俄罗斯跟乌克兰之间的战争，引起的西⽅世界对俄罗斯愈发强硬的经济制裁会持续影响全球：⽯油价格飙涨，黄⾦价格
计算机多媒体技术
俄罗斯跟乌克兰之间的战争，引起的西⽅世界对俄罗斯愈发强硬的经济制裁会持续影响全球：⽯油价格飙涨，黄⾦价格飙涨，⼤部分⼤宗商品价格也飙涨，引起全球的通货膨胀，尤其是欧美。事实上，俄乌战争之前，欧洲的通货膨胀率就已达到了30年以来的最⾼点，美国的通胀率，达到了40年以来的最⾼点，受俄乌战争影响，欧美国家通胀压⼒会更⼤，甚⾄有可能达到50年甚⾄100年最⾼的通胀率，同时适度加剧全球通胀，这是不可避免的。
⽐通胀更严重的是，⼀些国家甚⾄全球进⼊滞胀，即停滞发展，这将是⼀个世界性的经济难题，欧美⼤部分国家些接下来会进⼊到加息、紧缩的阶段，完全不同于2020年以来疫情影响下的量化宽松、降准降息，加息意味着美元会升值，同时全球的美元回流美国，对中国、对其他国家来讲，意味着热钱的外流。同时，美元的升值，引起⼤部分货币价值的上下波动，包括⼤宗商品、其他资产、股市、油价的剧烈波动。总之，未来的世界并不太平，且在未来的五年甚⾄⼗年并不会太平。
另⼀⽅⾯，疫情肆虐全球的同时，在国内也是遍地开花，对全球和国内的经济冲击很⼤，对博志成这种服务业冲击也会特别⼤，未来真的是错综复杂，所有的经济体、国家，政治、经济的压⼒都会很⼤（国与国之间经济上相互抗衡、竞争与合作）。
2. 国内环境：需求收缩，供给冲击，预期转弱，三重压⼒！
两会上，总理报告明确指出，今年包括未来⼀段时间，中国经济⾯临的风险和挑战明显增多，中国必
须要爬坡过坎，要顶住下⾏的压⼒，要坚持长期主义。这便意味着当下还有未来⼀段时间，全球、中国的经济⾯来讲，风险与挑战会特别多，去年的中央经济⼯作会议以及今年两会，再三强调中国宏观经济⾯临的三重压⼒：需求收缩、供给冲击、预期转弱，其中，影响最⼤的是预期转弱：
（1）⽼百姓预期悲观，不愿意消费，降价的房⼦也不愿意买。
（2）企业的预期转弱，对未来没有信⼼，即使政策在降息、释放流动性，企业仍然没有意愿去借钱；
顶级改装车（3）需求明显在收缩，供给冲击主要是⼤宗商品价格上涨
这就是⼀直以来强调的三重压⼒，两会重提三重压⼒意味着未来⼏年三重压⼒很难解除。
⼆、今年两会主要内容
GDP的增速在前两年两会上并没有给出预期GDP增速的精准值，今年明确提出了增长5.5%，前两年的平均增速是
5.1%，今年的5.5%是在去年基础上达成的，因此压⼒会⽐较⼤：⼀⽅⾯，前两年的平均增速是5.1%，在这个基础上今年有提速的需求，发展才是硬道理；另⼀⽅⾯，只有⽐较⾼的GDP增速才能确
保稳就业，保民⽣和防风险这三件事，发展才是防风险、保民⽣、稳就业最好的办法，以美好的经济环境、社会环境、政治环境迎接⼆⼗⼤的召开。
1. 具体指标：公司名字大全
•调查失业率5.5%以内
•居民消费价格涨幅3%
•居民收⼊与经济增长同步
•进出⼝保稳提质
•国际收⽀平衡
•粮⾷1.3万亿⽄以上
•污染下降，环境改善
•能耗留弹性，五年内统筹
2. 两会与中央经济⼯作会议的⼀致性
六稳六保：稳字当头，稳中求进，稳增长放在更突出位置。改善民⽣，稳⼤盘，合理区间运营，稳⼤局。
去年的中央经济⼯作会议和今年的两会都在强调稳字当头、稳中求进，两会报告上更重要的⼀句话是把稳增长要放到更突出的位置上，经济⼯作会议上则是提到以经济建设为中⼼，这是⼗⼀届三中全会以来很少见的提法。六稳六保中，这次重点强调要把稳增长放在第⼀位，说明确保5.5%增长是今年头等⼤事。两会没有提房地产税，恰恰是因为这个时间点上不适合去提房产税，不提对于企业就是好事⼉，整个报告读下来便能感受到，今年（特别是下半年）⼀定是政策友好年、发展机会年。稳⼤盘意味着不能⼤涨不能⼤跌，不能剧烈波动，政策⾯上不希望房地产⾏业产⽣剧烈的波动，郭树清主席近期的发⾔也是⽐较中性，甚⾄是⽐较正向的说话⽅式，这对房地产企业来讲⼀定会是利好。
提前出政策：加⼤财政⽀出强度、加快⽀出进度、货币适度合理充裕、逆周期、跨周期竹荪怎么吃
总理的报告上，关于财政政策和货币政策的说法与中央经济⼯作会议是⼀致的：财政政策要更加积极灵活有效，要加⼤财政⽀出的强度，加快⽀出的进度；财政部部长新闻发布会提出⼀年之计在于春，这意味着要加快财政⽀出的进度，在此背景下才会有⼀季度⼀个⽉释放了四万亿的资⾦，未来两年内理论上还会有⼗⼏次的降准和降息。从两会的会议精神来看，未来的⾦融环境总体会偏宽松，货币政策同样适时提出适度合理充裕、跨周期逆周期运作。
发展是硬道理：提前投资基础设施、政策靠前发⼒，动⽤储备政策，保平稳运⾏
对基础设施加⼤⼒度提前投资，基础设施的建设未来是有机会的。政策要靠前发⼒，要动⽤储备政策⼯具来确保平稳运⾏，确保稳增长，需反复体会。
三、中央经济⼯作会及2022年两会为房地产定调---房住不炒、因城施策
1. 加强预期引导探索新的发展模式，也就是所谓的⾼质量发展
笔记本电脑保养2. 租购并举、长租房、保障房
3. ⽀持商品房市场满⾜合理住房需求，其中“⽀持”⼆字往年鲜有提到。
4. 稳地价、稳房价、稳预期，虽然政策有利好，但是期待像过去那样的⼤涨肯定是不可能的。
5. 促进房地产良性循环、健康发展
6. 提升新型城镇化建设质量
7. 全⾯推进乡村振兴，机会有望出现在百强县。⽐如G50会员企业江西东投，⼤部分的项⽬在县⾥，其销售速度及盈利能⼒均超过了地级市的项⽬，⽽地级市项⽬超过了省会城市，很多企业当下都是这
种状态。
8. 压实企业⾃救主体责任
总体来讲，今年两会没有提到房地产税，意味着⼤概率延后，没提对于企业来说就是利好。同时房地产企业需要密切关注GDP表现：假如⼀季度的宏观经济增速⼩于4%，预计房地产市场转暖的时间会提前⾄5～6⽉份，建议密切关注⼀季度GDP表现，同时三季度的GDP数据同样值得关注，如果很理想，后续2023年便难有利好房地产的政策出台，但如果三季度GDP增速不好看，政策“⼯具箱”⾥便会推出⼀系列刺激预期、刺激市场的政策。总体来讲，今年有2次拿地机会，⼀次是当下，第⼆次机会便是10⽉份（如三季度GDP表现不佳）
四、央⾏、住建部、发改委、地⽅政府：“稳市、救市”动向
1. 央⾏副⾏长：把货币政策⼯具箱开得再⼤⼀些，保持总量稳定，避免信贷塌⽅；要致⼴⼤⽽尽精微，⾦融部门不但要迎客上门，还要主动出击；现在虽然是年初，但⼀年的时间很短，⼀年之计在于春，所以要抓紧做事，前瞻操作，⾛在市场曲线的前⾯。
2. 虽然降准释放四万亿，但M2是增长的，M1是下降的，因此这四万亿并没有完全流⼊实体产业，⽽是在⾦融体系内部运转。因⽽后续有了其他动作，如加速放贷、⾸付20%、并购贷及专项债、优化资⾦监管、升级公积⾦贷款、认房认贷、放松限购、货币化棚改、⼈⼝政策、落户政策、⼈才政策等。
3. 住建部部长：为促进经济质的提升和量的合理增长做出贡献；刚性需求⽐较旺盛；改善居住环境和条件的要求⽐较迫切；城市更新、社区改造等。
4. 发改委主任：新型城镇化的主要机会在县城
5. 银保监会郭树清：房地产泡沫化⾦融化的势头已经得到根本扭转，不希望剧烈波动等。
五、⾏业现状/短期展望/建议
五、⾏业现状/短期展望/建议
1. 当下总体冷淡，政府、企业和⽼百姓都在观望犹豫，预计投资端将早于销售端复苏，因为投资在前，销售在后。
2. 3-4⽉启动，6-7⽉可感，8-9⽉成势，直⾄2023-10⽉，当然⼀定要结合GDP增速来进⾏研判，⼀个是⼀季度的GDP 增速，⼀个是三季度的GDP增速。
3. 复盘过往（经营复盘，业务复盘，管理复盘，每个项⽬单独做复盘）；审视当下（项⽬、公司的问题）；解决当下的问题。
4. 修炼内功：持续提质、降本、减费、增效，放眼当下及未来，哪个企业在这⼋个字上做得更好，便会更有未来。上周末博志成在长沙举办的提质降本减费增效的研讨会上，明显感受得到部分企业对于这⼋个字只是停留在⼝头上的重视，缺乏实际动作，接下来博志成在郑州、济南等地同样会举办提质降本减费增效的线下课程研讨会，诚邀各位⼀起参与。
5. 关键点发⼒：⽼板更新认知（对⾏业有正确的认知，有正确的发展观，F100俱乐部便是旨在解决⽼板认知的问题）、营销⼒（当下包括未来，营销⼒远远超过了其他任何⼒，包括投资⼒、融资⼒、运营⼒，博志成提供的营销操盘⼿课程正是基于此⽽打造）、产品⼒。
6. 保持⽣存的韧性，坚持长期主义，塑造良币。
7. 欢迎加⼊G50、 F100，⼀起想未来！
02
区域型房企融资常见瓶颈/破局
对于房地产企业⾼管，尤其是⽼板来说，从战略视⾓看待融资尤其重要。⼗⼏年来通过观察中⼩房企融资领域的⼯作，黄⽼邪总结出了房地产企业在融资领域常见的⼗⼤问题，即认知错误、格局不⾼、脱节战略、节奏混乱、低价定融、关系融资、封闭运作、管理虚弱、团队不⼒、基础不实，那么如何
解决相关问题，就需要我们站在董事长的视⾓去理解融资，同时总结全员融资要点和策略来进⾏破局。
1. 观念更新，认知到位
⾸先企业要知道融资不只是代表着借钱，只要是有利于提升⾃有资⾦使⽤效率，有利于降低对外部资⾦使⽤的动作，都可以看做是融资的动作。这也是泛融资的概念⽽不是传统融资的概念。
2. 体系打底，团队保障
狭义的融资体系⽅⾯，⼀定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。
⼴义的融资体系⽅⾯，则是要建⽴明确⾼效的管控体系。⾸先是⾼效的运营体系，然后打通投融产销，建⽴⾼效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业⾯临的风险。
团队保障⽅⾯，全员融资不是所有⼈都去银⾏借钱，⽽是所有的⼈都要为融资做贡献，创造价值，所有的员⼯都要为⾃有资⾦的使⽤效率的提升来做贡献，创造价值。⾸先要在销售端去发⼒，从某个⾓度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银⾏去融，⽽是从业主以及准业主的⼿中去融，这种销售
回款使⽤起来最没有风险，⽽且还不⽤去还。投资也可以看做是在做融资，⽐如进⼊了⼀个库存低、未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作，⽤少量资⾦撬动了⼀个⼤项⽬，也可以看作是为企业融资做贡献。此外，⼯程部门把施⼯进度管理好，尽快达到预售条件、招采部门建⽴完备的供应商体系，使甲⼄⽅配合顺畅，都可以看作是为企业融资做贡献。
因此，每⼀个部门的每⼀个员⼯的每⼀个动作，在为客户创造价值的同时，⼀定也在为公司的⾃有资⾦快速周转在创造价值，这才是全员融资。
3. 单项⽬策略
进对城市拿对地
如果投资部门进⼊了⼀个未来两三年内都供需失衡的⼀个城市，后⾯的团队再怎么努⼒，也会对资⾦造成积压，降低整个公司的现⾦流周转速度，资⾦的周转速度。因此进对了城市拿对了地，就相当于是为企业融资。
深度客研、定位精准、营销创新
包括是否具备区域化聚焦的深度客研？销售的定价策略，产品定位是不是精准？是不是按照快速去化
的策略来定位的？营销过程中的推⼴的策略是否有弹性、是否有⼀定的营销创新？是不是能快速的应对市场的不确定性？如果具备这些条件，单项⽬的融资策略就有了⼀个重要的⽀撑点。
讲恐怖故事
吃透政策，确保项⽬⾼周转
单项⽬的⾼周转就是早开盘，快签约，加快后续建设速度，适度控制⽀出，以此来降低项⽬对资⾦的占⽤，来加快资⾦的回笼速度，提升⾃有资⾦的周转效率与价值。但⾼周转不等同于低品质，⽽是把产品⾼质量的要求放在建造标准上去，放在产品线标准化上去，放在客户的敏感点分析和精准的定位上去。当下来说，并⾮不能做⾼周转，吃透政策实现项⽬⾼周转并没有错。
收购兼并、合作
收购兼并跟合作，它本⾝也就是⼀种融资，是做杠杆的⼀种重要渠道或者是⽅式⽅法。
团队配置与激励⽅式
⼀个项⽬⼀定要有⼀个好的团队，尤其是操盘⼿或项⽬总，项⽬总的好坏在很⼤程度上决定着这个项⽬的周转速度，进⽽决定了对资⾦的占⽤程度。
另外，企业在设⽴激励机制与跟投⽅式的时候，⼀定要把资⾦的使⽤效率和周转速度作为⼀个重要的指标。好的激励机制与跟投机制，其实就是⼀个好的融资⽅案。
4. 多项⽬策略
多项⽬策略只有⼀个，那就是平衡资⾦降低峰值。每⼀个项⽬都有量、价、节奏三个重要指标，把多项⽬的三个指标来综合平衡，多项⽬汇总后降低整体的资⾦峰值，或者错峰，以此来减少对外部资⾦的依赖和对⾃有资⾦的占压，这是多项⽬融资的重要的策略。
5. 重视深耕
房地产⾏业已经进⼊到了低增长，低利润，低容错，⾼风险的“三低⼀⾼”时代。深耕战略，是破解“三低⼀⾼”时代有效的⽅法之⼀，⾏业形势越艰难，谈深耕的房企就越来越多。区域型房企为了守住⾃⼰的⼀亩三分地，便需要更深层次地深耕，做透，这样才能更懂客户、对产品与供应商更加熟悉、规模效应更强，因此，深耕同样不失为⼀种融资⼿段。
6. 优化节奏、调整结构
投融产销节奏
投融产销的四者的匹配度越⾼，越能加快⾃有资⾦的周转和现⾦流的周转，越能降低资⾦的闲置和占压，这就相当于融资。
多年滚动节奏
通过做三年滚动经营规划，把经营活动串联起来，合理调整资⾦的使⽤规模、使⽤时机，使⽤成本，在此基础上提⾼资⾦的使⽤效率与价值。
7. 模式创新、升级
代建

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