黄海粟、吴海琳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
黄海粟、吴海琳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
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【审结日期】2022.06.16 
【案件字号】(2022)苏02民终2643号 
【审理程序】二审 
【审理法官】潘志江唐广征杜凤君 
【审理法官】潘志江唐广征杜凤君 
【文书类型】判决书 
【当事人】黄海粟;吴海琳;陈荣良;钱小文;徐州富邦房产销售有限公司;张勇 
【当事人】黄海粟吴海琳陈荣良钱小文徐州富邦房产销售有限公司张勇 
【当事人-个人】黄海粟吴海琳陈荣良钱小文张勇 
【当事人-公司】徐州富邦房产销售有限公司 
【代理律师/律所】浦卓敏江苏东林律师事务所;毛伊斐北京市炜衡(无锡)律师事务所 
【代理律师/律所】浦卓敏江苏东林律师事务所毛伊斐北京市炜衡(无锡)律师事务所 
【代理律师】浦卓敏毛伊斐  寒食古诗
【代理律所】江苏东林律师事务所北京市炜衡(无锡)律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
2017年开学第一课观后感【原告】黄海粟;吴海琳;陈荣良;张勇 
【被告】钱小文;徐州富邦房产销售有限公司 
【本院观点】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 
【权责关键词】撤销代理合同第三人新证据质证诉讼请求 
【指导案例标记】电视机没有声音0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审查明的事实中有关黄海粟向富邦公司购买案涉房屋并将该房屋抵偿给陈荣良的事实经过、案涉房屋转让协议书的出具经过及相关记载内容、相关通话录音及短信往来的内容依法予以确认。    二审中，钱小文向本院提交2020年9月4日其与吴海琳的通话录音及文字整理稿一份，主要内容如下：“……钱(即钱小文)：我就是和你讲一讲，你刚刚隔着门也听不清。这套房子也这么多年了，我也买了这么多年了，你现在，叫我去和张勇谈么，是什么意思呢？我没有听懂啊。吴(即吴海琳)：因为所有的事情，我们都是托他去办的，所以你和我们谈是没有用的。钱：就是你的意思是，这个所有的房子，你已经和他都结清了，所有的事情都要他来办了，是不是这个意思。吴：不是，要出手续，可能是要两家人家一起的吧。钱：办手续是要一起的，现在两套房子2012年就卖给我的，你不是和他一起去的嘛，我看房子的时候，买房子。吴：一起去的，但是我们只是钥匙去开个门呀，所以剩下的事情我们没有再经手呀。钱：是开个门呀，但现在全部卖给我了呀，
你们同意的呀，你现在什么意思，你明确和我说一下嘛。吴：我不知道，这么多年了，我对这个东西已经没什么印象了。钱：个么这个卖房子是不是事实哇？吴：我反正没有经手，所以我现在也没有办法回答你。钱：没有经手么，你什么意思哇？没有经手？吴：我没有什么意思，再说吧，阿好？钱：不是，不能再说的哇，这个房子卖给我了，我现在来你么，也是正当的理由哇，你不能一直再说再说，个么你要么将这个全部交给张勇了，个么也是一句话。你现在么要叫我去张勇？吴：我来……我来……我来问问到底阿有什么，到时候我们再来沟通，阿好？钱：那么什么叫阿有什么？我听不懂你的意思呀。吴：我来问问张勇哇。钱：怎么这么多年，你卖给我，你不知道啊？怎么要问问张勇呢。吴：我……对，我来问问，阿好？就这样，我现在在忙的。……”    经质证，黄海粟、吴海琳对上述通话录音的真实性无异议，但认为该通话录音形成于2020年9月4日，钱小文一审中并未向法院提供，故不属于新证据；且根据上述通话内容反映，钱小文是为了实现其预设目的而进行诱导式发问，该通话录音的内容不能证明黄海粟、吴海琳委托张勇将案涉房屋出卖给钱小文的事实。陈荣良质证后表示，对该通话录音的真实性无法确认，且该证据不属于新证据，且该通话录音既不能证明黄海粟、吴海琳委托张勇与钱小文签订过案涉房屋买卖合同，也不能证明黄海粟、吴海琳已认可张勇将案涉房屋出卖给了钱小文。    以上事实，有通话录音光盘及黄海粟、吴海琳、陈荣良的书面质证意见在卷佐证。 
【本院认为】本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据一审查明的事实，黄海粟、吴海琳因不能偿还陈荣良到期借款，故将案涉房屋作价30万元抵给了陈荣良。钱小文对上述抵债事实亦予以认可。钱小文起诉主张案涉房屋系黄海粟、吴海琳出售给其的，与其认可的上述抵债事实相矛盾。另根据钱小文向本院提供的通话录音反映，在钱小文反复询问下，吴海琳对委托张勇代为卖房给钱小文的情况并未明确予以认可，而是表示对卖房一事并无什么印象。又因案涉房屋转让协议中“”处记载的“盛唐大厦XXXX房”字样系由钱小文自行用铅笔填写，协议中并无黄海粟、吴海琳本人的签名，在无充分证据证明张勇受黄海粟、吴海琳委托卖房的情况下，钱小文主张其与黄海粟、吴海琳存在房屋买卖合同关系，依据不足。本院对钱小文关于案涉房屋系黄海粟、吴海琳委托张勇代为出售给其的主张，不予采信。一审判决认定黄海粟、吴海琳与钱小文之间并不存在所谓的房屋买卖合同关系，依据充分，并无不当。根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人才享有基于合同所产生的权利并承担根据合同所产生的义务，而当事人一方只能向对方行使合同权利，并要求其履行合同义务，不能请求第三人履行合同义务。因黄海粟、吴海琳并非案涉《房屋转让协议书》的合同当事人，钱小文以双方存在房屋买卖合同关系为由诉请黄海粟、吴海琳协助其将该房屋
过户至其名下，无事实和法律依据，本院对此不予支持。    本案一审中，钱小文与陈荣良均未主张双方存在案涉房屋买卖合同关系，钱小文对第三人陈荣良也未提出任何诉讼请求，在此情况下，一审法院直接判决确认钱小文与陈荣良于2012年6月签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令非合同当事方的黄海粟、吴海琳协助钱小文办理房屋过户手续有失妥当，本院对此依法予以纠正。至于钱小文与陈荣良之间的纠纷，当事人可另案解决，本案对此不予理涉。    综上所述，黄海粟、吴海琳、陈荣良的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 
第五空间主题曲【裁判结果】一、撤销无锡市滨湖区人民法院(2021)苏0211民初6972号民事判决；    二、驳回钱小文的全部诉讼请求。    一审案件受理费8500元，保全费2020元，合计10520元，由钱小文负担。二审案件受理费8500元，由钱小文负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 07:38:44 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年5、6月份，黄海粟与张勇合伙经营餐饮店，向陈荣良借款50万元。后因饭店经营不善无力偿还借款，分别将案涉房屋和XXXX房屋抵
偿给了陈荣良，并将房屋及相关材料一并交付给了陈荣良。    2012年6月份，陈荣良想将房屋变现，便将房屋出售给了钱小文。陈荣良准备好房屋转让协议书，内容为：“一、经甲方或甲方房屋共有人同意，将坐落于无锡市新房(开发商精装修房)壹套，建筑面积约48㎡，实际面积以房产证为准。乙方对上述房屋已看房确认，并愿意购买上述房屋。二、经双方同意，该房屋成交总价为人民币叁拾万元整，协议签订后乙方支付甲方购房款贰拾伍万元整，余款伍万元待乙方拿到该房的房产证、土地证后叁日内付清。乙方除付清全额款叁拾万元外所产生的其他费用均由甲方承担。甲方承诺该房屋如果不能更名至乙方名下，以后如产生过户等费用均由甲方承担。三、自协议签订确认后的物业费、水电费均由乙方承担。四、因该房产开发商延迟交房等原因，今后开发商承诺对业主的赔偿直接由乙方处理，处理所得款项甲乙双方平均分成，乙方做到即得即付。五、本协议一式贰份，双方各执壹份。甲乙双方共同签字生效，未详事宜，双方协商解决。”陈荣良承诺：“经双方协商，考虑甲方资金困难，乙方同意购房款一次性全额付清叁拾万元整，由见证人陈荣良负责担保以上协议内容，保证乙方付清购房款后不再承担任何费用，甲方保证在壹年内把房产证、土地证办至乙方名下”。一审庭审中，钱小文提供两份上述房屋转让协议书，“”处由钱小文自行填写“盛唐大厦XXXX房”、“盛唐大厦XXXX房”，落款处的甲方为张勇，乙方为
2022年虎年春节祝福语简短钱小文，落款为2012年6月18日。陈荣良提供一份上述房屋转让协议，落款处甲方为黄海粟。    2012年7月3日，钱小文向陈荣良转账745000元，后案涉房屋由钱小文占有使用。 

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