我国中低收入家庭住房保障政策评价_以北京为例
自２０世纪９０年代后期起，我国启动了以商品房、经济适用住房和廉租房为三大主体的住房供应体系，其中，向中低收入家庭提供经济适用住房成为我国中低收入家庭住房保障政策的主要内容。因此，可以通过分析经济适用住房政策制定和执行的效果，评估我国现行中低收入家庭住房政策的绩效。
论语心得读后感北京是最早实行经济适用住房政策的城市之一。１９９８年１０月，北京市政府制定了第一个关于经济适用住房政策的执行文件；２０００年１２月，北京市政府在购买人界定方面改良了经济适用住房政策，规定以下四种家庭具有申请经济适用住房的资格：家庭年收入在６万元以下的中低收入家庭、政府机关工作人员、教师家庭以及重点工程和危改区的拆迁户。至此，经济适用住房政策真正成为一种面向特殊家庭的住房政策。
一、经济适用住房政策的积极影响
经济适用住房政策不单是为了解决中低收入家庭居住问题而制定的住房政策，同时也是在１９９７年东南亚经济危机背景下，试图通过推动住房市场化以减轻政府财政压力的经济和政治手段。经过近１０年的实践，经济适用住房政策基本实现了政府初期的目标，为社会经济稳步发展做出显著贡献。
１．经济增长的显著驱动力
房地产业与其他众多产业密切相关，住房的投资和消费能够有效带动经济增长。因此，经济适用住房政
策作为促进住房市场发展的重要手段之一，是推动我国房地产业发展以及城市经济增长的有效因素之一。从２０００年到２００３年，北京市经济适用住房占到住宅投资的１０％以上，占ＧＤＰ的１．８６％，可见经济适用住房发展对推动北京发展的重要贡献。
２．推动住房市场化的重要因素
住房改革实施初期，上市的大部分商品住宅被单位购买，再以低廉的价格向职工出售，住房市场化效果不尽人意。但是，随着经济适用住房政策的执行，情况大有改善。自１９９１年到２００４年，北京市商品住宅销售量从１５０万平方米增加到２２９０万平方米，其中个人购房比例也从１９９１年的２．９％提高到２００４年的９８．４％。由此可见，经济适用住房政策执行以来，越来越多的人进入市场购买住房，住宅市场化水平显著提高。
女生适合学什么专业?３．解决中低收入家庭居住问题的有效途径
经济适用住房相对低廉的价格使得中低收入家庭的住房支付能力显著提高，以一套８０平方米的经济适用住房为例，其价格可能比周边等面积商品房低１０万元。在经济适用住房价格的调节下，北京市整体商品住房平均价格水平也有所下降。事实上，经济适用住房和普通商品房的差价可以看作是政府给购买者的补贴。通过这种方式，政府给予本来可能无法负担住房市场价格水平的家庭以基本住房保障，从这个层面看，经济适用住房政策在维持社会稳定方面意义显著。
二、经济适用住房政策存在的问题
１．供应量不足
国家在颁布经济适用住房政策时提出目标对象
我国中低收入家庭住房保障政策评价——
—以北京为例
仝德刘青北京大学深圳研究生院
住房保障
是中低收入家庭，但并未对其具体数量和面积做出规定，各地方政府有权根据当地实际需求和财政能力决定每年经济适用住房的建设量和销售量。在北京，经济适用住房的供应量基本控制在商品住宅总量的１０％左右。
我国城镇家庭按照收入水平可分为七个阶层，即：最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入。按照经济适用住房政策规定，其供应对象为中低收入家庭，也就是说，经济
适用住房的主体消费人至少应包括中低收入和低收入两个阶层，占总人数的３０％左右。但是，现有经济适用住房供应量仅占住房供给总量的１０％略多，而且其中还有相当一部分比例供应给公务员、教师以及住房拆迁户。由此可见，经济适用住房的供应量远远低于市场需求水平。
２．价格偏高
对于经济适用住房的价格，国家早在１９９８年７月颁布的《关于大力发展经济适用住房的若干意见》中就明确规定，经济适用住房执行政府指导价，其价格构成包括以下８项因素：（１）建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；（２）勘察设计和前期工程费；（３）建安工程费；（４）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；（５）以上４项之和为基数的１％－３％的管理费；（６）贷款利息；（７）税金；（８）３％以下的利润。在这一价格体系下，经济适用住房每平方米单价确实明显低于周边商品住房价格，然而，如果从住房支付能力角度出发考察住宅总价，会发现经济适用住房价格仍偏高。
北京市２００５年８月前通过审批的５９个经济适用住房项目中有４２个在网上公布了其售价和户型面积，据此可估算出每个项目的套均价格。按照政策规定，在北京家庭年收入低于６万元的家庭能够购买经济适用住房，为简化计算，采用５万元作为中低收入家庭的年均收入。由此计算出中低收入家庭的住房收入比，其中５４．８％的中低收入家庭住房收入比在６－８之间，３３．４％高于８，只有１１．９％低于６。
住宅总价取决于每平方米单价和户型面积，在政府补贴下，经济适用住房每平方米单价明显低于其他商品房，造成其总价过高的主要原因是户型偏大。据调查，目前市场上经济适用住房的主力户型是１００平方米左右的两室两厅或三室两厅，这违背了经济适用住房用于解决中低收入家庭住房困难的初衷。目前我国城镇人均居住面积约为２５平方米，一个三口之家的平均居住面积也仅为７５平方米，也就是说面向中低收入家庭的经济适用住房面积应低于这一标准。然而，由于经济适用住房政策要求对每平方米单价进行审定，而并未明确户型面积，这导致开发商为获得高利润而倾向于建设大户型经济适用住房。
３．购房人混杂
司藤小说主要讲了什么经济适用住房政策制定之初，北京市所有户籍人高端车品牌
住房保障
网上几点开始放票口，无论收入水平如何都可以购买经济适用住房。按照北京市有关经济适用住房的政策，除了中低收入家庭以外，公务员家庭、教师家庭和拆迁户同样可以申请经济适用住房，目标体过多使得经济适用房政策执行过于复杂和困难。
首先，大部分公务员家庭、教师家庭和拆迁户并不属于中低收入家庭范畴，他们有能力并有意愿购买户型大、档次高的住宅，其与中低收入家庭的住房需求显著不同。但是，在经济适用住房政策体系下，这些有明显收入差距和住房需求的社会体被置于相同的住房市场购买同种类型的房屋，其结果是，在房地产开发商追求利润最大化的诉求下，中低收入家庭的有效需求被忽视，经济适用住房建设往往以满足其他目标体需求为主。
其次，北京市政府曾于２０００年规定家庭年收入低于６万元的居民可申请购买经济适用住房，即该类人被政府认定为中低收入家庭。但由于我国缺乏严格和明确的收入申报制度，结果造成很多高收入家庭享受了本该由中低收入家庭享受的政府补贴。
４．政策本身效率不足
经济适用住房政策不仅在执行过程中暴露出若干缺陷，其政策制定本身也存在着亟需进一步完善的地方。
首先，对供给方提供补贴的住房政策效率明显低于对需求方进行补贴的住房政策。根据国际经验，政府对住房建设和分配的补贴可分为对供给方补贴和对需求方补贴两类，即“补砖头”和“补人头”。其中，“补砖头”政策能够在短期内解决住房短缺和低收入家庭住房困难问题，但政府将付出巨大的财政和行政成本，且补贴的经济效率较低；而“补人头”政策不仅能够增强家庭住房支付能力，从而促进住房市场发展，同时可以明确政府补贴的针对性，具有较高的政治和经济效率，是各国住房政策发展的方向。经济适用住房政策属于“补砖头”政策，政府试图通过降低开发商利润、政府土地和建设收益等方式降低住房成本，从而为中低收入家庭提供低价格的住房；但从政策本质来看，这类通过对供给方提供补贴的住房政策效率明显不足。
其次，经济适用住房政策执行涉及多个政府部门，行政成本过高。经济适用住房项目从立项、选址、建设到出售，受多个部门联合管理；而各部门往往仅关注各自工作职能，而可能忽略整体效益。
第三，一方面，经济适用住房之所以能够维持较低房价，重要原因之一是政府控制开发商的利润低于３％。但事实上政府难以掌控住房建设过程中各环节的成本，这使得政府明确且严格的定价政策对开发商失去了有效的指导力和约束力，依赖房地产开发商申报的价格确定经济适用住房售价存在很大风险。另一方面，市场监督机制缺乏有效手段控制经济适用住房维持在小面积户型，并对购买人进行审核和监督，这导致一些既不“经济”又不“适用”的住房流入经济适用住房市场，于是政府的补贴无法发挥最大效益。
三、相关建议
首先，应加强对经济适用住房购买者身份的审核。虽然政府难以在短期内建立健全收入申报和披露制度以掌握申请者的实际家庭收入，但可以通过完善现有的申请者公示制度和信息发布制度，让更多居民更容易地获取有关经济适用住房的各种信息，并对申请购房者进行监督。同时，政府应逐渐建立与工资单、银行存款、房产等个人财产挂钩的个人身份档案系统，为政府获取经济适用住房申请者真实的经济状况提供数据支持，防止不符合购房标准的居民混入经济适用住房市场。
第二，应适当缩小经济适用住房目标人的范围。经济适用住房政策的目标应专注于解决中低收入家庭的住房困难，公务员家庭、教师家庭、拆迁户等应逐渐剥离出购房者行列。同时，根据我国国情，政府短期内难以通过经济适用住房一项政策解决占居民总量３０％的中低收入和低收入家庭住房问题，建议政府根据每年土地供应和财政情况，动态调整申请者标准，优先解决低收入家庭住房问题，并逐渐扩大政策惠及范围。
第三，应明确限制经济适用住房的户型面积和档次。经济适用住房作为解决中低收入家庭住房困难的政府补贴性住房，建设标准和档次应低于普通商品房，户型面积也应以保障居民的基本生存需要为标准，不应设计过大。
参考文献
１．钱瑛瑛．中国住房保障政策研究——
—经济适用房与廉租住房［Ｊ］．中国房地产．２００３．８
２．龙奋杰．经济适用房政策绩效评析［Ｊ］．城市问题．２００５．４
３．宋博通．从公共住房到租金优惠券——
农历七月十四是鬼节吗
—美国低收入阶层住房政策演化解析［Ｊ］．城市规划汇刊．２００２．４
王春敏／责任编辑
住房保障

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。