昆明市西山区团结乡策划报告1528458890
团结乡策划报告
目录
前言
一、项目地块环境（区位）分析
1、地理位置
2、地质地貌状况
3、地块周围景观
4、环境、污染情况
5、地块周围的交通条件
6、周边景点
二、地块优劣势（SWOT）分析
1、地理条件分析
结论
三、项目地块经济分析
中国爱国名言
1、规划条件
2、销售收入与物业状态经济分析图如下：
四、定制别墅的产品定位
1、产品定位
2、产品特性
3、环境定位
五、营销卖点
六、目标客定位
前言
经与昆明市华信房地产开发有限公司邀请，本公司就昆明市华信房地产在昆明市西山区团结乡中的77.22亩住宅开发用地作前期规划性策划。
本策划从六个方面论述本公司通过市场调查及思考、讨论后对此项目所作的前期项目开发定位策划。通过此论述，希望能给昆明市华信房地产做开发决策提供帮助。
一、项目地块环境（区位）分析
1、地理位置
项目区位于云南省昆明市西山区团结乡，距昆明市20公里，团结乡滑草场以东，俯瞰景观包含整个团结乡滑草场，阳光充足，空气清新，自然景观良好。
2、地质地貌状况
项目区面积5.1公顷（约77.2亩）。其规划范围的确定是由西边滑草场以及由滑草场延伸的道路。规划区地形变化大，属于山坡缓坡地段，区内无建筑物，有大量植被 。
3、地块周围景观
该项目的正前方是团结乡滑草场是全国最大的滑草场，1880米的赛道于2001年建成，同年被上海基尼斯赛道总部认证成为全世界最长的滑草赛道，曾于2005年中国昆明国际文化旅游节区间举行“经典地产”杯万人赤足登山比赛。
这里绿树浓荫，鸟语花香，景致开阔而幽雅，回归纯净美好的大自然，在蓝天白云下尽情奔跑、玩耍，在广阔的草地上追逐，在温暖的阳光下开展丰富多彩的文娱活动，不但开阔了视野，有一种回归大自然的感觉。
由于昆明的天气四季如春，滑草场一年四季都可以滑草，在滑草场附近还有很多的农家乐，在此您可以品尝到各类山茅野菜，云南特有风味小吃，是昆明人周末休闲度假的好去处。
4、环境、污染情况
项目地块周围无工厂，四面环山，天然的自然环境，空气良好。
5、地块周围的交通条件
（1）、自驾车：总路程在30公里左右。
  （2）、不打算自己开车前往的，可选择乘公车到黄土坡客运站或者黑林铺，然后搭乘当地乡民的私车（大多都是面包车）前往。
6、周边景点
  1、团结乡滑草场（岔路口左转是滑草场，右转是青龙潭景区）
  2、豹子箐森林公园
  3、卧云山景区
二、、地块优劣势（SWOT）分析
1、地理条件分析
就此项目用地的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，SWOT图如下：
S（优势）                                        W（劣势）
天然自然环境                                      娱乐
空气良好                                          银行
无污染、无工业                                    邮局
                          医院
O（机会）                                        T（威胁）
利用天然的自然环境让居住者有一种回到    　占无威胁
　大自然的感觉
 
结论
根据SWOT分析来看，该项目地块在市政配套及区位位置方面具有很大的劣势，并考虑到该项目用地交通方便，利用天然的自然环境，这样的优势，可以开发出天然舒适的别墅住宅区。
三、项目地块经济分析
1、规划条件
该项目用地性质为居住用地，适建多层住宅及其配套公共服务设施；规划总用地为51478平方米（77.22亩）总建筑面积为34048.2平方米建筑密度不大于25%，容积率不大于0.6，绿地率不下于52%。
2、销售收入与物业状态经济分析图如下：
面积（㎡）
建筑形态
中国未破悬案总套数
均 价  （元/㎡）
建筑比例（％）
踢足球技巧总面积（㎡）
销售总收入    （万元）
750-850
独栋、双拼
张家界旅游简介
12
2800
30%
10214
2859.92
600-700
独栋、双拼
15
不文明现象
2800
30%
10214
2859.92
550-620
独栋、双拼
11
2800
20%
6810
1906.8
380-500
独栋、双拼
7
2800
10%
3405
953.4
580-680
独栋、双拼
5
2800
10%
3405
953.4
总计
　
50
2800
100%
34048
9533.44
建筑成本
基础100元/㎡，土建700元/㎡，绿化100元/㎡，
配套100元/㎡，不可预见费50元/㎡ 合计：1050元/㎡
税费
9533.44x14%= 1334.68万元 
土地成本
250000元/亩77.22亩=1930.5万元
建筑成本
1050元/㎡×34048㎡= 3575.04万元
预计纯利润
销售收入-成本= 9533.44-1930.5-3575.04 =4027.9万元
纯利润率
42.25%
四、定制别墅的产品定位
1．产品定位
定制别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。
2．产品特性：
（1）、建筑形态：独体别墅、双拼别墅。
（2）、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。
（3）、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。
（4）、建筑使用率：建筑使用率很高。
（5）、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。
（6）、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。
（7）、自然通风采光优良。
（8）、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。
（9）、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。
3、环境定位
项目布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、等。绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界。
五、营销卖点
定制别墅的卖点有如下几方面酷美眉：首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、天然的大自然风光、智能化物业配备、一体划的配套。
卖点的概念转化：
1、生态概念：三重景观的规划与理念建造
2、品位概念：现代建筑元素、大面积开间
3、景观概念：亲光、观景的全景社区
4、舒心概念：智能化配备和贴心物管服务
六、目标客定位
定制别墅针对的目标客主要为昆明市区及周边的这部分客源，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。

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