借名买房相关纠纷审判思路探析——以79件借名买房案件为样本
借名买房相关纠纷审判思路探析——以79件借名买房案件为样本
以下文章来源于江西民事审判 ，作者立案一庭课题组
内容提要：人民法院处理因借名买房引发的房屋权属“名不副实”纠纷中，存在大量同案异判的现象，影响了司法裁判公信力。课题组针对该问题，以79件借名买房案件为样本，对借名原因、纠纷类型、裁判思路进行了整理分析，提出了妥善处理此类纠纷的思路，即正确理解和适用房屋限购等政策，合理分配举证责任，对借名买房引发的房屋权属认定纠纷分类提出审理思路，并在必要时引入价值权衡，以促成个案公正与裁判标准的统一。
借名买房，指甲（借名人）与乙（出名人）约定，以乙的名义买房并将房产登记在乙名下，但房屋归甲所有。借名买房导致不动产登记簿上记载的权属内容“名不副实”，在此情况下，如何认定房屋权属？我国法律并没有明确规定，学界上的争论也是仁智互见，由此引发的审判疑惑一直困扰着法官。本文主要以江西法院79件借名买房案件为样本，对相关问题进行归纳、梳理、分析，力图对借名买房引发的房屋权属认定问题形成一般性的认识。
一、样本案件梳理
（一） 借名原因
借名的原因主要有三种：1.借用他人的购房资格，有48件，占比61%。如在限购政策下，甲因不符合在本地的购房条件，而与本地人乙商量，以乙的名义与卖方签订房屋买卖合同，甲实际出资，房产暂时登记在乙名下，待条件符合再行过户给甲。2.为避税或享受购房补贴等优惠政策，有21件，占比26%。如父母为避免将来继承时可能交纳的遗产税或办理过户手续的麻烦，以子女的名义买房，将房屋登记在子女名下。3.借用他人的贷款资格，有10件，占比12%。如一些人是因为银行征信有污点，不能从银行贷款，与人协商，以他人名义按揭买房。
（二）纠纷类型
1.因出名人反悔，不承认借名事实，不愿协助办理过户手续引发的纠纷（以下简称过户纠纷）。出名人往往是借名人的亲朋好友，一般情况下，不会发生纠纷。在关系交恶或出名人觉得有利可图时，出名人否定借名约定的存在，主张自己就是案涉房屋的所有人，不愿意履行借名合同将房屋过户给借名人。这类纠纷最多，有40件，占样本案例的50.6%。
2.因执行引发的纠纷（以下简称涉执纠纷）。因执行引发的纠纷主要有两类，一是房产被出名人或借名人的债权人申请强制执行，借名人或出名人提出执行异议、执行异议之诉，以证明存在、不存在借名关系以排除强制执行；二是出名人依约将房产过户给借名人，出名人的债权人认为此举会导致出名人的责任财产减少，提出撤销之诉，借名人提供证据证明存在借名关系进行抗辩。此类案件有35件，占比44.3%。
3.因房产被出名人处分引发的纠纷（以下简称处分纠纷）。样本案例中，因房产被出名人处分引发的纠纷只有4件，占5.1%。出名人的处分方式是：以房产证丢失为由，向房产登记机关申请补办新证，继而与房屋拆迁部门签订拆迁合同；将房产出卖给第三人。
（三）样本案件裁判思路
1.以是否存在借名买房事实为裁判基础
1）借名双方签订了书面的借名合同，法官倾向于认定存在借名关系。（2019）赣0622民初843号案件中，法院认为，《协议书》表明，系原告周香梅借名购买了案涉房屋。原告请求确认其为诉争房屋的所有权人,符合法律规定,予以支持。
2）借名双方未签订借名合同，法官通过当事人提供的证据，从房款支付、房屋的占有使用等方面进行分析，先认定是否存在借名事实，再确定房屋的权属。在（2018）赣09民终979号案件中，法院认为，从张丽陈述买房过程、房款的支付,与张栋母亲刘惠英的证言可以相互印证,证实张丽与张栋达成了由张丽借用张栋的名义购买案涉房屋的口头协议。张丽有权要求张栋协助办理产权登记过户手续。
2.以证明的法律关系为裁判基础
1）借名人主张系借名关系，出名人则称是向借名人借钱买房而形成的民间借贷关系。（2016）赣0121民初160号案件中，法院认为，被告朱晓军主张与原告赵海洋之间存在470000元的民间借贷关系,却无法在本案中提供借据及银行资金流水以证明自己的主张,应承担举证不能的不利后果。
2）借名人主张系借名关系，出名人则称是赠与关系。（2017）赣0102民初246号案件中，法院认定原告何斌及第三人冯惠琴与被告冯溧娜存在借名买房关系,被告冯溧娜辩称双方存在房屋赠与关系因无证据支持不成立,故该房屋实际系原告何斌与第三人冯惠琴在夫妻关系存续期间取得的夫妻共有财产。
给老师发邮件3）借名人主张系借名关系，出名人称是委托购房关系。(2018)赣07民终725号案件中，法院认为，叶美理辩称双方是委托购房关系,但并未提供相关的委托手续或其他证据予以证明。赖良志所举出证据的证明力要大于叶美理提交证据的证明力,应认定双方为借名买房。
3.以借名行为效力为裁判基础
1）法官认为借名买房未违反法律、法规的强制性规定。（2019）赣0521民初452号案件中，法院认为，第三人彭才花借名购房的目的是获得政府购房补贴款，未违反法律强制性规定,不应当作否定性评价。
盐焗鸡粉2）认定违反相关政策的借名行为无效。（2019）赣0104民初2053号案件中，法院认为，第三人纪荣斌、胡湛因个人征信问题不能贷款买房,以被告谭朝的名义买房,违背公序良俗,故效力不能予以认定，第三人对被告名下的案涉房产不享有执行上的权益。
4.以借名人享有的权利性质为裁判基础
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1）认为借名人基于出资、占有等事实对案涉房屋享有物权权益。样本案例中，类似裁判有21件，占比26.6%。(2018)赣0981民初205号案件中，法院认为，张丽系该店面的事实物
权人，店面产权登记在张栋名下,属法律物权人,当事实物权与法律物权产生冲突时,对有直接请求权关系的当事人应当以事实物权作为确认产权归属的依据,张丽要求依法变更所有权人登记,符合法律规定，予以支持。学界将其抽象为“（事实）物权说”。
2）认为借名人、出名人之间关于房屋权属的约定，未经登记不能直接产生物权法上的效果，但可在当事人之间产生债法上的效果。借名人不可以直接起诉要求确认争议房产归其所有，但可请求出名人依借名合同约定协助办理所有权人变更登记手续。此类裁判有41件，占比51.9%。（2018）赣01民终2727号案件中，法院认为，原告与第三人的借名购房合同有效，但借名合同并非物权凭证,涉案房产未登记至借名人邹汉志名下,相应的物权设立、变更约定不发生法律效力, 邹汉志不得据此主张其系涉案房产的所有权人。学界将其抽象为“债权说”。
二、司法实践存在的问题
（一）部分裁判未考虑政策精神
房屋权属“名不副实”，主要是因为限购、经济适用房管理等政策而借名买房所致。在我国，
政策也是社会调控的重要手段，法官对此不能视而不见。借名人要求确认房屋权属归其所有且被法院支持的21件样本案例中，涉限购政策的有17件，有5件是在借名人还不符合购房政策的情况下，法院就将案涉房屋判决归其所有，致使限购政策架空。
(二)举证责任分配存在失衡。
国外有名医学院在借名人、出名人未签订借名买房协议的情况下，人民法院认定借名关系的证据规则还不甚明确，直接影响到了案件的后续处理。比如，有的法院认为，借名人提供了实际出资证明和占有案涉房屋证据，可以认定借名买房事实；有的法院则认为，还必须提供房屋卖方的证人证言，房产中介的证人证言、案涉房屋所在社区的证人证言等。而且，借名买房引发的纠纷类型众多，不同纠纷中当事人的举证责任应有所区别。从样本案例看，部分法院未根据案件类型分配借名人、出名人、第三人的举证责任，借名人的举证责任过重，举证责任分配失衡。
（三）同案异判现象明显
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“所谓同案不同判，可以区分为在法律解释过程中对同一个法律规则作出彼此矛盾的解释与
在法律适用中对一组要件事实适用不同法律规定。”〔4〕前文的论述中，同案异判现象已大量存在，除此以外，还存在以下问题：
1.对借名行为本身性质认识不同。有的认为借名行为系“代持”，（2018）赣0102民初3539号案件中，法院认为，李阳平与李阳升之间签订的《房屋代持协议》有效。有的认为借名行为本身为“委托”，（2019）赣0521民初452号案件中，法院认为，借名买房的法律关系从性质上看应当属于委托合同关系。
2. 执行异议与执行异议之诉的处理依据不同，导致处理结果迥异。执行异议中，执行局往往根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十五条第一款对房屋权属依不动产登记簿进行形式审查，认为借名人不可以排除强制执行；执行异议之诉中，民事庭却往往根据第二十八条的规定，认为借名人作为实际购房人可以排除强制执行，如（2019）赣0622民初843号案件等。
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