《海南经济特区物业管理条例》解读
《海南经济特区物业管理条例》解读
化解物业⽭盾维护合法权益推进和谐社区建设
胡歌 杨幂--《海南经济特区物业管理条例》解读
海南省⼈⼤常委会法制⼯作委员会
2021年6⽉1⽇，海南省第六届⼈民代表⼤会常务委员会第⼆⼗⼋次会议修订通过了《海南经济特区物业管理条例》，⾃2021年11⽉1⽇起实施。
最好听的女孩名字⼀、《条例》修改的背景、总体思路和主要内容
物业管理与⼴⼤⼈民众⽣产⽣活息息相关，是重⼤的民⽣问题，也是社区治理的重要部分，对打造共建共治共享的社会治理格局，推进海南⾃贸港建设有着重要意义。《海南经济特区物业管理条例》⾃2011年1⽉1⽇起实施，在业主⾃治、⾏业管理等诸多⽅⾯进⾏了有益探索与实践，并取得了积极成效。但是，随着经济社会的飞速发展，思想观念的更新，物业管理⾏业也出现了很多新问题和新⽭盾，迫切需要对《条例》进⾏修改完善，破解现实难题。
回不去的过去
本次修订⽴⾜海南实际，坚持以下⽴法思路：⼀是坚持党建引领，将物业管理纳⼊社区治理体系，建⽴
党建引领下的物业管理机制，加强基层治理。⼆是坚持问题导向，着⼒解决物业管理中的焦点和难点问题，如⾸次业主⼤会成⽴难、业主⼤会表决难、业主委员会监管难、物业服务费调价难、住宅专项维修资⾦使⽤难等，《条例》都作了相应规定，从制度上预防和化解物业纠纷。三是落实新出台的民法典精神，按照上位法确⽴的基本制度，切实保护业主以建筑物区分所有权为核⼼的基本民事权利。
新《条例》共计七章⼋⼗⼀条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使⽤与维护、法律责任和附则。《条例》的实施，对于规范物业服务活动，维护业主、物业使⽤⼈、物业服务⼈的合法权益，提⾼⼈民众⽣活质量，促进物业管理⾏业健康发展具有⼗分重要的意义。
⼆、充分发挥党建引领和基层社会治理的作⽤
居民⼩区是城乡社区治理的基本单元，物业管理事关众的切⾝利益，事关城乡基层和谐稳定，应当充分发挥党建引领作⽤，将物业管理纳⼊基层社会治理，进⼀步落实基层政府的管理责任，⿎励创建和谐社区。《条例》规定：⼀是明确物业管理的基本原则。规定物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主⾃治、专业服务、社区治理、多⽅参与相结合的原则。⼆是充分发挥党建引领作⽤。《条例》明确，推动在业主委员会、物业服务⼈中建⽴党组织，发挥党建引领作⽤。建⽴党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运⾏机制。三是强化街道对社区物业的管理责任。《条例》规定，街道办事处应当建⽴健全居住社区综合治理⼯作制度，及时研究解决住宅物业管理重
点和难点问题。⿎励街道办事处建⽴物业管理⼯作机制。四是⿎励各⽅参与和谐社区建设。⿎励业主、业主委员会、物业服务⼈组织开展⽂化娱乐、邻⾥互助等多种形式的社区活动，推进和谐社区建设。完善物业管理纠纷处理机制，⿎励通过协商、调解、仲裁等⽅式解决物业纠纷。⼈民调解组织和⾏业性、专业性调解组织应当依法及时受理和调解物业纠纷，化解物业⽭盾。
三、降低门槛，进⼀步推动业主⼤会成⽴
⾸次业主⼤会召开门槛⾼、表决难等是业主⼤会成⽴难的重要原因。《条例》主要从以下⼏个⽅⾯着⼿解决这⼀难题：⼀是降低⾸次业主⼤会成⽴的门槛。《条例》明确，物业管理区域符合"房屋已出售且交付业主的专有部分⾯积达到建筑物总⾯积⼆分之⼀以上"或者"⾸套房屋出售并交付使⽤满两年"这两种情形之⼀的，可以召开⾸次业主⼤会会议，选举业主委员会。同时规定，符合以上条件的，建设单位应当申请成⽴⾸次业主⼤会会议筹备组，业主可以提出书⾯申请，街道办事处、乡镇⼈民政府也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。⼆是增加业主⼤会的表决形式。我省部分⼩区属于候鸟型⼩区，业主居住季节性较强，传统的书⾯征求意见的⽅式⼀定程度上制约了业主参与⼩区管理的权利。为解决这⼀难题，《条例》明确规定，在确认业主⾝份的前提下，以⼿机短信、、电⼦邮件等形式征求业主意见的，视为书⾯征求意见。三是建⽴业主决策信息服务平台。《条例》要求县级以上⼈民政府物业管理主管部门应当逐步建⽴业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主⼤会免费使⽤。高中数学学习方法
四、明确职责义务，规范业主委员会的运⾏
针对业主委员会运⾏存在的权利边界不清晰、运⾏不规范、权责不对等的问题，《条例》从以下⼏个⽅⾯作了规范：⼀是明确业主委员会公布公⽰义务。《条例》规定，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资⾦使⽤、经费开⽀等信息，公⽰业主委员会委员交纳物业服务费⽤情况、车位（车库）使⽤情况，保障业主的知情权和监督权。⼆是建⽴业主委员会备案制度。《条例》规定，业主委员会应当⾃选举产⽣之⽇起三⼗⽇内，持委员名单及相关资料、业主⼤会会议表决结果及决议等材料向所在地街道办事处、乡镇⼈民政府备案。三是规定业主委员会委员的禁⽌性⾏为。《条例》以列举的⽅式明确业主委员会委员的禁⽌性⾏为，如：侵占、挪⽤业主共有部分收益，擅⾃与物业服务⼈签订物业服务合同，泄露业主信息等。同时，《条例》规定了业主委员会委员挪⽤或者侵占业主共有部分收益的法律责任。四是建⽴经济责任审计制度。《条例》规定，经业主⼤会决定，可以对业主委员会主任任期和离任实⾏经济责任审计。五是明确业主委员会换届选举的程序。《条例》规定，业主委员会任期届满逾期未进⾏换届选举的，所在地县级⼈民政府物业管理主管部门应当成⽴换届⼩组，召集业主⼤会会议，重新选举业主委员会。
连锁酒店加盟条件五、加强对物业服务⼈的监管，保障业主合法权益
针对实践中物业服务⼈不按照合同约定提供服务，损害业主合法权益等问题，《条例》从以下⼏个⽅
⾯进⼀步规范了物业服务⼈的⾏为：⼀是明确物业服务⼈的义务。《条例》明确，物业服务⼈应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并做好物业维修、养护和更新，建⽴健全安全防范制度，维护物业管理区域环境卫⽣，不得泄露业主信息等。⼆是强化物业服务⼈的信息公⽰义务。为了减少和化解物业服务⼈与业主因物业管理信息不对称产⽣的⽭盾，进⼀步保障业主的知情权，《条例》规定，物业服务⼈应当公⽰、及时更新物业管理的相关信息，并通过短信、等形式告知全体业主。同时要求物业服务⼈听取业主意见和建议，接受业主监督，每年向业主⼤会、业主委员会报告⼯作情况。三是规范物业服务⼈的退出。因物业服务⼈拒绝退出产⽣的物业纠纷时有发⽣，严重影响业主正常⽣活。为了规范物业服务市场秩序，维护各⽅主体的合法权益，《条例》明确，物业服务合同的权利义务终⽌后，物业服务⼈不得以业主⽋交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交⼿续、退出物业管理区域。同时，进⼀步明确了业主的救济⽅式，规定业主有权拒付物业服务合同权利义务终⽌后的物业服务费；业主委员会或者业主可以请求县级⼈民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇⼈民政府责令原物业服务⼈退出物业管理区域，并可以向辖区内公安机关请求协助，或者依法向⼈民法院提起诉讼。
六、规范共有部分经营收益，保护业主共同利益
实践中，业主共有部分经营收益被物业服务⼈挪⽤、侵占引发的⽭盾⽐较突出，为了保护业主的共同利益，《条例》作了以下规定：⼀是应当依法决定利⽤业主共有部分进⾏经营。规定业主⼤会成⽴前，
利⽤业主共有部分进⾏经营的，应当在临时管理规约中予以明⽰或者由业主共同决定；业主⼤会成⽴后，应当经业主⼤会同意。⼆是明确收益归属，从账⽬、账户⽅⾯加强监管。规定利⽤业主共有部分进⾏经营所得收⼊扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，并应当单独列账或者设⽴单独账户，或者由业主委员会与物业服务⼈设⽴共管账户。三是建⽴审计制度。规定业主⼤会、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使⽤情况进⾏审计。四是明确挪⽤、侵占的法律责任。《条例》规定，物业服务⼈、业主委员会委员挪⽤或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上⼈民政府物业管理主管部门责令返还被挪⽤或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪⽤或者侵占⾦额⼆倍以下的；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管⼈员和其他直接责任⼈员的刑事责任。
七、规范交存使⽤，加强住宅专项维修资⾦管理
针对实践中住宅专项维修资⾦管理难、交存难、使⽤难的问题，《条例》从以下⼏个⽅⾯规范了对住宅专项维修资⾦的管理和使⽤：⼀是实⾏分级账户管理。《条例》规定，住宅专项维修资⾦实⾏专户存储，以物业管理区域为单位设账，并按照幢、房屋户门号分级设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。⼆是明确建设单位的⾸期交存义务。《条例》明确，在办理不动产⾸次登记时尚未出售的物业，由建设单位⼀次性交存⾸期住宅专项维修资⾦，并在出售时向业主收取。同时规定不动产登记机构在办理不动产⾸次登记时，应当核验专项维修资⾦交存情况。三是规范住宅专项维修资⾦的⼀般使⽤程序。《条例》规定，维修、更新、改造业主共⽤部分，需要
使⽤住宅专项维修资⾦的，业主委员会、物业服务⼈或者相关业主可以提出使⽤建议，经业主依法共同决定后，由市、县、⾃治县⼈民政府物业管理主管部门审核同意列⽀。四是明确紧急动⽤的条件，细化动⽤程序。实践中众普遍反映，住宅专项维修资⾦申请过程繁琐、周期长，在发⽣紧急情况下，物业共⽤部分及相关设施设备⽆法得到及时维护，严重影响业主的⽇常⽣活。为此，《条例》规定七种危及房屋安全和⼈⾝财产安全的情况，可以紧急动⽤住宅专项维修资⾦。如：消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主⽣活或者危及⼈⾝安全的；屋⾯、外墙损坏造成严重渗漏的；楼体外⽴⾯或者楼梯间、公共⾛廊的瓷砖等装饰层发⽣脱落或者存在脱落危险，危及⼈⾝财产安全的等。同时，《条例》细化了紧急动⽤程序，规定业主⼤会成⽴前，由物业服务⼈或者相关业主申请，物业管理主管部门审核同意后列⽀；业主⼤会成⽴后，由业主⼤会或者业主委员会申请，物业管理主管部门审核同意后列⽀。
⼋、规范物业服务收费，建⽴物业服务费⽤调整机制
物流管理的就业前景实践中，物业服务费⽤⼀经确定，很难调整，随着经济社会的发展，物业服务成本不断上涨，物业服务⼈难以为继，影响了其为业主提供服务的质量，也成为物业服务⼈侵占、挪⽤业主共有部分收益的重要原因，有必要建⽴物业服务费⽤调整机制，防⽌物业纠纷陷⼊恶性循环。对此，《条例》规定：⼀是物业服务⼈不得在物业服务履⾏期限内擅⾃调整物业服务收费标准。⼆是因物价变动、职⼯最低⼯资标准调整等原因确需调整的，物业服务⼈应当在物业管理区域内按幢公⽰拟调价⽅案、拟调价理
由、成本变动情况等相关资料。三是物业服务⼈应当充分听取业主意见，与业主委员会协商，并经业主⼤会同意；没有成⽴业主⼤会的，由业主共同决定。
九、明确业主交费义务，依法履⾏物业服务合同
交纳物业服务费⽤是业主履⾏物业服务合同的重要义务。实践中，业主⽋交物业服务费⽤的情况较为突出，影响了物业服务⼈正常经营，损害了全体业主的合法权益，《条例》对此作了以下规定：⼀是明确业主的交纳义务。明确业主应当按照约定按时⾜额交纳物业服务费⽤。物业服务⼈已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者⽆需接受相关物业服务为由拒绝⽀付物业服务费⽤。⼆是明确救济⽅式。业主不交纳物业服务费⽤的，业主⼤会或者业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务⼈应当书⾯催交，逾期仍不交纳的，物业服务⼈可以向⼈民法院起诉或者申请仲裁。同时规定，业主超过三个⽉不⽀付且经两次以上催告仍不⽀付物业服务费⽤的，物业服务⼈可以根据管理规约的规定在物业管理区域显著位置公⽰。三是规范催缴⽅式。为保护业主的基本权益，《条例》对物业服务⼈催交物业服务费⽤的⽅式进⾏了规范，规定物业服务⼈不得采取停⽌供电、供⽔以及限制业主进出⼩区、⼊户、使⽤电梯等其他⽅式催交物业服务费⽤。

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